触底反弹！中国楼市，未来10年房地产基调已定

10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称“建议”）发布，与房地产相关内容出现在多个战略任务中，重点提到两点：

1、完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。

2、加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕。

这两点预示着，未来5年房地产行业将全面转向注重品质与安全的高质量阶段。

中国房地产市场，在 2025 年迎来关键转折。从一线城市二手房成交量同比逆势增长，到 "十五五" 规划明确高质量发展路径，多重信号显示楼市已进入筑底回升通道。更重要的是，"房住不炒" 定位下的发展框架日益清晰，未来 10 年房地产市场 "保障托底、市场升级、风险可控" 的核心基调已然确立，一个与中国经济高质量发展相适配的房地产新生态正在成型。

一、筑底信号：政策与市场的双向印证

判断楼市触底的核心依据，在于政策效力与市场反馈形成正向循环，这一特征在 2025 年表现得尤为明显。经过两年多的政策迭代，房地产市场正从深度调整向止跌回稳过渡，结构性复苏迹象已逐步显现。

政策端的精准发力构成市场托底的核心支撑。截至 2025 年 10 月，全国超 200 个省市县出台调控政策超 510 条，形成了 "需求激活 + 供给优化 + 模式转型" 的三维政策体系。一线城市的政策调整最具风向标意义：北京允许符合条件家庭在五环外不限套数购房，上海对青浦区人才放松社保年限要求，深圳则全面放开盐田、大鹏新区限购，并将非核心区购房套数限制大幅放宽。更具突破性的是利率政策创新，上海、深圳率先取消首套与二套房贷利率区分，二套房执行 3.05% 的首套利率标准，直接降低了改善型购房成本，推动深圳新政落地后第二周新房套均总价环比上涨 29%。这种 "分区域梯度放松" 的策略，既避免了市场大起大落，又精准释放了合理需求，体现了政策调控的成熟度。

市场端的积极回应印证了触底判断的合理性。2025 年 9 月，北京二手房网签量达 15629 套，同比、环比分别上涨 17.7% 和 17.2%，创 6 个月新高；上海二手房成交 20389 套，同比增幅近 28%；深圳一手住宅网签量同比上涨 32.7%，二手房同比涨幅更是达到 42.5%。尽管 10 月热度略有回落，但核心城市优质项目仍保持较高关注度，国庆假期房企通过特价房源、家装补贴等促销活动拉动了局部市场活跃。值得注意的是，二手房市场已成为需求释放的主渠道，重点 30 城二手房成交占比在 2025 年 7 月升至 68%，15 个省区市的二手房交易量已超过新房，这标志着市场从增量主导转向存量与增量并重的新阶段。

二、基调确立：高质量发展的三维框架

如果说 2025 年的市场变化是 "触底" 的信号，那么 "十五五" 规划建议提出的发展路径，则明确了未来 10 年房地产的核心航向。这份顶层设计构建了 "保障 + 市场 + 安全" 的三维框架，彻底告别了过去依赖规模扩张的发展模式。

保障体系的 "优化升级" 成为民生托底的关键支柱。与 "十四五" 时期 "有效增加保障性住房供给" 不同，"十五五" 规划强调 "优化供给"，意味着保障房发展将从规模扩张转向质量提升。未来 10 年，保障房将在区域布局、产品结构、建设品质上实现全面升级，重点满足城镇工薪群体和困难家庭的基本居住需求。配合城中村改造的 "房票安置" 政策，保障体系不仅能解决民生痛点，更能释放增量需求，形成 "保障托底、市场补充" 的住房供应格局。截至 "十四五" 末，全国已建设筹集各类保障性住房 1100 多万套，惠及 3000 多万群众，这为未来 10 年保障体系的完善奠定了坚实基础。

市场体系的 "品质革命" 成为需求升级的必然选择。供求关系的根本性转变决定了市场逻辑的重构：刚需多通过二手房解决居住问题，新房市场已转向满足改善性需求。这一趋势在户型结构上体现得尤为清晰，2025 年前三季度重点 30 城 120-144 平方米户型成交占比升至 30%，杭州、成都等二线城市改善型户型占比超 50%，北京 120 平方米以上大户型占比达 42%。高端市场的表现更为亮眼，上海上半年诞生 25 个单价超 10 万元的 "日光盘"，北京千万元级新房成交同比增长 67%，显示高净值人群对优质住房的需求旺盛。顺应这一趋势，"十五五" 规划明确提出建设 "安全舒适绿色智慧的 ' 好房子 '"，从层高、隔声等细节标准到绿色建筑要求，推动住房品质全面提升，这将成为未来市场竞争的核心维度。

风险防控的 "制度护航" 成为市场稳定的根本保障。经历过房企债务风险集中爆发后，防范系统性风险已成为房地产发展的底线要求。"十五五" 规划提出完善并购、破产、置换政策，盘活低效用地和闲置房产，并建立房屋全生命周期安全管理制度。在融资端，城市房地产融资协调机制和项目 "白名单" 制度正在落地，确保资金真正用于项目建设交付；在销售端，现房销售制度有序推进，从根本上解决 "交房难" 问题。这些制度设计构建了 "权责清晰、风险隔离、监管有效" 的市场秩序，为未来 10 年的稳定发展提供了安全网。

三、趋势展望：分化中孕育的新机遇

未来 10 年的房地产市场，将在 "总量稳定、结构分化" 的格局中前行。告别普涨时代后，市场机遇将集中在特定区域、特定产品和特定模式上，行业生态将发生深刻变革。

区域分化将呈现 "强者恒强" 的格局。核心城市与三四线城市的市场鸿沟将进一步拉大：北京、上海、深圳等一线城市凭借经济基础和人才吸引力，仍将保持需求韧性，尤其是优质地段的改善型项目将持续走俏；杭州、成都等新一线城市依托产业升级，成为改善需求释放的重要阵地，新规项目首开即售罄的案例频频出现；而缺乏产业支撑、人口持续流出的三四线城市，市场调整压力仍将持续，2025 年三线城市房价已出现同比 1.30% 的下跌。这种分化不仅体现在城市间，同一城市内部的板块差异也将加剧，核心区与外围区域的市场表现将呈现显著落差。

产品创新将成为企业生存的核心竞争力。在改善需求主导的市场中，同质化产品已难以获得认可，房企必须转向 "精细化运营"。从趋势看，绿色建筑、智慧社区、全龄友好空间将成为 "好房子" 的标配，物业服务也将从 "三保一绿" 升级为涵盖养老、托幼、健康等多元化服务的综合体系。龙湖、绿城等企业的实践表明，通过产品品质提升和服务延伸，能够有效提升项目去化率，获得市场溢价。同时，存量房市场的崛起催生新需求，旧房改造、社区更新、物业服务升级等领域将成为新的增长点。

发展模式将完成从 "开发" 到 "经营" 的转型。随着 "房地产发展新模式" 的加快构建，行业将逐步摆脱对 "高杠杆、高周转" 的依赖。在融资端，房企将更加注重经营性现金流，资产证券化、公募 REITs 等工具的应用将更加广泛；在业务结构上，持有型物业比例将提升，租赁市场尤其是长租房市场将迎来发展机遇；在价值链延伸上，从房产开发到社区运营、资产管理的全链条服务能力，将成为企业核心竞争力。这种转型虽然阵痛，但终将推动行业回归居住本质，实现与实体经济的良性互动。

结语

中国楼市的 "触底反弹"，并非回到过去的规模扩张老路，而是在高质量发展轨道上的理性复苏。未来 10 年，"保障托底、市场升级、风险可控" 的基调已经明确，房地产将从国民经济的 "支柱产业" 转型为 "民生保障 + 品质服务" 的综合性产业。对于购房者而言，核心城市的优质改善型房源和次新二手房将具备较高性价比；对于房企而言，精准把握需求升级趋势、坚守产品品质、防控经营风险是破局关键。在这场深刻的行业变革中，唯有顺应时代潮流，才能在分化的市场中把握机遇，实现可持续发展。