30年铸铁管锈迹斑斑，双槐里小区何时能旧改？丨有事儿@新京报

近日，居住在北京市西城区白纸坊街道双槐里小区的安女士向有事儿@新京报（微信公众号：知道News）反映，新装修的房子，卫生间天花板就开始漏水，即便维修，其实也“治标不治本”，因为整个小区都面临着严峻的管道老化问题。

记者通过走访双槐里小区发现，安女士遇到的管道漏水问题确实绝非个例。小区的水电急修队，每天接到多单维修任务，主要就是居民家主管道和下水管道漏水。有居民向记者反映，“30多年了，这小区自从建了就没换过管道，有的管子锈到跟纸一样薄，遇到管道漏水和堵塞问题的居民不在少数。”

双槐里小区是一个投用了31年的老旧小区，其实不只是铁管子老化问题，违建、停车难、没电梯、物业管理缺失等老小区的问题，双槐里小区都有。老住户阎女士说，2019年就听说要启动老旧小区改造计划，但迟迟没下文。看到周边老旧小区都改造了，这个“高龄”小区的居民不禁心里着急，“啥时候轮到我们小区旧改？”

北京市老旧小区综合整治提升已持续多年，今年又有500个小区陆续列入整治名单。究竟什么原因，导致双槐里小区在旧改中迟迟搭不上车？

双槐里小区。新京报记者 耿子叶 摄

反映问题：

两年家里冒水三次，屋顶管道滋滋冒“黄汤”

双槐里小区位于白纸坊街道东北部，距离陶然亭地铁站不远，小区建成于1994年，是北京市第一个以住房合作社形式回迁的居民小区。小区内房屋建筑部分为6层半，有半地下结构，分为一居室、两居室和三居室等户型。

安女士是双槐里的新居民，2024年在该小区买房并进行装修，近期正式入住。入住不久，安女士发现家里卫生间天花板漏水，“只要楼上用水，家里就会漏水，就像关不严的水龙头，一直嘀嗒。”安女士表示，“卫生间新装修的吊顶，因为漏水出现了生锈迹象。”记者在现场注意到，由于洗手间屋顶管道滴水，天花板处于打开状态，可以看到下水管道锈迹斑斑，有锈片已经起皮。

安女士家的卫生间管道。受访者供图

回迁之前，双槐里小区原来是一片平房。1993年，双槐里小区正式拆迁，1994年下半年第一批居民回迁。作为小区“新人”，安女士碰到的其实是“老问题”。

记者探访中，碰到了在双槐里居住了30年的阎女士。她向记者介绍，过去要求7层及以上须设置电梯，双槐里是6层半，没有安装电梯，管道问题也是小区的老毛病了。还有居民反映，有的管子锈到跟纸片一样薄。

居住在双槐里10号楼的翟女士，同样被家中漏水困扰着，家里两年冒水三次。两次发生在卫生间，一次在厨房。卫生间屋顶管道冒水时，家里根本没法上厕所，翟女士穿上雨衣打开天花板发现，下水管道正在滋滋往外冒“黄汤”，尤其漏水时赶上早高峰，楼上的居民都在用厕所，漏水根本止不住，卫生间被搞得一塌糊涂。厨房漏水时，屋顶上的墙皮都掉了，橱柜全部被水泡了发黑。

翟女士向记者出示家里卫生间漏水的图片。新京报记者 耿子叶 摄

翟女士手机里存有一张维修时切下的管道剖面图，从照片里可以看到，管道内壁上附着了厚厚的污物，原本如碗口大的管道，下水空间只剩下鸡蛋大的一个孔，“有的邻居家，管道堵了后，没法在家里上厕所，尤其是大便根本冲不下去，只能去小区外边的公厕。”

翟女士向记者出示图片，管道内壁附着了层层污物。新京报记者 耿子叶 摄

铁管老化：

水电急修队，每天都接到管道维修任务

双槐里小区设有水电急修队，工作人员向记者介绍，维修队24小时值班，每天都会接到不少维修任务，主要是居民家里主管道漏水、下水管道漏水等。

近期，居民赵先生每隔几天就要打电话给维修队，由于厨房的下水道频繁堵塞，甚至往外冒水，只能一次次找维修队来疏通。这让赵先生和家人头疼不已，他说，出问题的不仅仅是下水，他指着一个瓶口粗的管道告诉记者，说这是一根自来水管道，也出现了生锈的情况，平时几乎不敢碰，已经很脆弱了。

赵先生家厨房下水管频繁出现堵塞和冒水问题。新京报记者 耿子叶 摄

赵先生从事装修行业，他向记者介绍，那个年代建房管道用的是铸铁管，内壁时间长了就会生锈，污物也会附着在内壁上，尤其是油污，很容易堵，现在建房子用的都是PVC管道，内壁光滑，不容易挂东西。再加上铸铁管埋在地下时间长了就容易生锈，生锈时间长会漏甚至塌掉。

安女士遇到漏水问题后，由房屋代管单位的维修人员上门进行了维修，对漏水管道进行了切割更换。不过，让安女士不放心的是，更换管道不能解决根本问题，另一侧管道也在屋顶留下了水印。

“现在小区管道老化采取维修的方式，只能是头痛医头，脚痛医脚。”翟女士说，问题根源迟迟得不到解决。

在双槐里周边从事10多年装修工作的程先生，此前承包过双槐里小区居民装修项目。他向记者介绍，半地下的房屋管道很容易出问题，在维修下水堵塞时，看到挖开的地下铸铁管道锈蚀非常严重，管道也已经到了使用年限。

居民困惑：

周边的小区都能旧改，唯独漏了双槐里

翟女士提到，2019年就听说小区要改造，但是到现在也没有启动，周边的平原里等几个小区建得更晚却都改造完了，唯独漏了双槐里。

“这小区也没有真正意义上的物业。”在采访过程中，双槐里小区居民也向记者反映，在小区水电急修队办公室边上，有一间物业的办公室，平时有人值班，但居民称只管收费。

对于小区里一直流传要老旧小区改造的消息，赵先生的几个邻居纷纷推迟了装修计划，“他们也担心刚装修好的房子就要面临改造，只能等小区改造实施后再说，但改造又迟迟等不到。”在采访中，居民们还反映了诸如停车难、没电梯、汛期积水、小区违建、消防设施不完善等问题，但上下水管老化是大家最头疼、最着急解决的问题，“要是改造上下水管道，我们居民肯定都愿意。”

水电急修队维修人员切割安女士家漏水的管道。新京报记者 耿子叶 摄

什么样的小区，可以列入老旧小区改造范围？北京市住建委公开信息有明确的划分，2000年底前建成的老旧小区都可以列入北京市老旧小区综合整治范围。今年北京市又按计划实施了500个老旧小区综合整治行动，项目施工基本涵盖了楼本体节能改造、屋面平改坡、上下水系统更新、外门窗更换、小市政及园林绿化修缮等内容，一批曾经的“老破旧”变身成为宜居社区。

2015年，白纸坊街道为双槐里小区2号楼至16号楼，申报并完成了节能改造，主要涉及外墙保温、外墙粉刷等。记者拨打市民服务热线了解到，依据《北京市老旧小区综合整治工作手册》，已进行过节能改造的2-16号楼，完全可以继续申请上下水管线单项改造或其他项目。

属地回应：

“先治理、后改造”，满足条件后申报

那双槐里小区迟迟不能旧改，卡在了哪个环节？记者了解到，该小区房屋数量多，产权结构复杂，历史遗留问题较多。

小区现有楼房21栋共1500户，产权结构分为不同单位，其中双槐里2-14号楼和16号楼，共1312户，其中还有约300户公房，这些住房的原产权单位为白纸坊住宅合作社，该单位主体已于2000年注销，目前由北京宣房宣南房屋管理有限公司代管。此外，双槐里15号楼，产权单位为西城区体育局，也就是原来的西城体委，目前这栋楼无物业，处于失管状态。

记者致电北京宣房宣南房屋管理有限公司，工作人员表示，公司不是双槐里小区的产权单位，是小区的代管单位，“改造是自下而上的，并非由我们主导申请，具体还需要和社区街道进行咨询。”

有小部分住户可能率先迎来曙光。社区及白纸坊街道介绍，双槐里小区的17号楼至22号楼，共有148户，产权属于中国网通集团北京市通信公司，是央产小区，由北京天岳恒房屋经营管理有限公司负责物业管理，在2019年进行过上下水改造。2024年，产权单位对17号楼至22号楼申报了老旧小区综合整治，改造项目已批准，目前处于等通知实施中。

但2号楼至16号楼申请老旧小区改造，面临较大困难。白纸坊街道相关负责人表示，按照市区相关政策要求，实施综合改造的老旧小区须先建立物业管理长效机制、整治违法建设等。目前，双槐里小区为无物业管理小区，基础设施和环境秩序薄弱，存在一定数量的历史遗留违法建设，暂不具备老旧小区综合改造的申报条件，且改造后可能出现失管风险。

按照“先治理、后改造”的思路，白纸坊街道正在谋划引进专业物业、研究开展违建治理工作。在物业方面，目前，街道社区对接多家物业企业，邀请赴小区实地踏勘，并寻求“质价相符”的合理报价。至于违建问题，街道梳理台账，对于新生违建确保动态清零，对于历史遗留违建，街道将依法依规、稳妥有序地持续推进拆除工作。待满足政策条件后，街道将结合市区工作安排申报改造，实现该小区“改造+长效管理”双提升。

记者随后联系西城区住建委，工作人员介绍，老旧小区改造确实要遵循“先治理、后改造”的原则，如果小区存在违建，需先治理违建，再申请老旧小区改造，改造申请可以是单项改造，也可以是一揽子综合治理。记者从北京市住建委相关工作人员处获悉，如果存在违建，有可能影响老旧小区改造的申请，但不一定完全影响，具体要根据实际情况和申请项目进行综合评估。北京市老旧小区改造基本的大框架是，2000年底前建成的大产权小区，上下水改造、节能改造、抗震加固、环境整治等项目都可以申请。

产权复杂、物业失管、管线老化，从来是老旧小区综合整治的“硬骨头”问题。但新京报记者查询北京近年来的旧改进程，包括西城在内的各区都涌现了很多生动案例，通过重大项目协调服务中心、“党建+项目”模式、共治议事平台等各种创新工作，通过综合整治使老旧小区漏雨、下水道堵塞等问题得以解决。双槐里小区难点问题解决起来需要时间，可水管老化已成为居民“急难愁盼”，后续工作会如何推进，有事儿@新京报会持续关注。

新京报记者 耿子叶

编辑 张树婧 校对 刘军