跟买房人有关！中央定调未来 5 年：房地产回归民生，这几点要记

2025 年 10 月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》正式公布，其中对房地产领域的部署以 “推动高质量发展” 为核心，明确提出 “加快构建房地产发展新模式”，一系列指向 “回归民生本位” 的政策信号密集释放。对于数千万刚需购房者与改善型需求群体而言，这不仅意味着楼市发展逻辑的根本性转变，更与每个人的居住计划息息相关。以下这五大核心要点，值得所有买房人重点关注。

一、供给端双向发力：保障刚需与改善需求精准匹配

“十五五” 规划建议首次明确 “优化保障性住房供给” 与 “因城施策增加改善性住房供给” 的双向供给策略，标志着住房供给从 “总量补足” 向 “结构优化” 的深度转型。这一调整精准回应了当前市场的核心矛盾 —— 工薪群体 “住有所居” 的基础需求与城市家庭 “住有宜居” 的升级需求未能充分满足。

在保障房领域，“优化” 二字背后藏着多重深意。与 “十四五” 时期 1100 多万套保障房的 “有效供应” 相比，未来五年的保障房供给将更注重区域适配性与供给灵活性。一方面，结合人口流动趋势，在人口导入量大的都市圈加密保障房布局；另一方面，延续 “以购代建”“房票安置” 等成熟模式，在增量建设与存量盘活中找到平衡。对于城镇工薪群体、新市民等刚需群体而言，这意味着保障房的地理位置更贴近就业中心，户型设计更适配小家庭需求，申请流程也将进一步简化。

改善型住房市场则迎来政策明确支持。中指研究院数据显示，2025 年前三季度重点 30 城 120-144 平方米户型成交占比已提升至 30%，大户型产品跻身成交主力军。针对这一趋势，“因城施策” 的核心在于打破同质化供给怪圈：一线城市将重点增加带优质教育、医疗配套的改善项目，三四线城市则聚焦存量房品质升级，避免盲目新建。买房人需注意，未来改善房的价值核心将从 “面积大小” 转向 “居住品质”，绿色建材、智慧家居、社区服务等软性指标更值得关注。

二、制度闭环筑牢底线：买房 “安全系数” 全面升级

“烂尾楼”“预售资金被挪用” 等痛点，曾是购房者心中的最大顾虑。此次中央定调明确提出 “完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，通过全链条制度建设为购房安全保驾护航，这也是房地产回归民生的重要基石。

开发端的资金监管将形成 “铁笼子” 机制。政策明确要求项目交付前，严禁投资人违规抽挪销售、融资等资金，从源头切断资金链断裂导致的烂尾风险。融资端则建立城市房地产融资协调机制，实施项目 “白名单” 制度，既通过 REITs、并购重组等工具帮助房企优化资产负债表，又确保资金真正流向保交楼、保品质的项目。某头部房企财务负责人透露，新机制下 “资金跟着项目走”，银行对施工进度的监管频次从季度升级为月度，购房者有望通过官方平台实时查询资金使用情况。

销售端的 “预售 + 现房销售” 并行模式更值得期待。政策提出 “有力有序推进现房销售”，虽然全面落地尚需时间，但核心城市已开始试点 —— 北京要求新供地项目现房销售比例不低于 30%，杭州明确 2027 年起中心城区全面推行现房销售。对于买房人而言，现房销售意味着 “所见即所得”，房屋质量、小区配套等均可实地查验，大幅降低购房纠纷风险。即使选择预售房，资金监管的规范化也让 “保交楼” 有了更坚实的制度保障。

三、品质革命重构价值：“好房子” 成购房核心标尺

“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’” 被写入规划建议，标志着房地产市场从 “拼价格、拼规模” 的粗放时代，迈入 “拼品质、拼服务” 的价值竞争时代。这一转变将彻底重构购房者的选房逻辑。

“好房子” 的标准已形成明确体系。在硬件层面，层高不低于 3 米、楼板隔声性能不大于 65 分贝等指标将逐步成为强制标准，绿色建筑占比需达到 100%。不少房企已提前布局：万科推出的 “健康住宅 2.0” 配备新风热交换系统与智能安防，保利的 “全龄社区” 设置适老化设施与儿童活动区。在软件层面，物业服务正从传统 “三保一绿” 升级为养老托幼、家政健康等综合服务，广州、上海等城市已试点 “物业 + 社区服务” 模式，未来物业服务质量将成为房屋保值增值的关键因素。

城市更新则为存量房品质升级提供新路径。2025 年我国城市更新市场规模已突破 8.6 万亿元，未来五年老旧小区改造将重点聚焦加装电梯、适老化改造、智慧管网建设等民生需求。对购房者而言，位于核心城区的老旧小区可能迎来价值重估，而城市更新中释放的存量用地，也可能催生一批配套完善、性价比高的新楼盘，这类项目值得重点关注。

四、政策松绑激活市场：不合理限制将逐步清理

规划建议在 “建设强大国内市场” 部分明确提出 “清理住房消费不合理限制性措施”，这一表述比 “十四五” 时期更为具体，且位置更靠前，释放出激活合理住房需求的强烈信号。

政策松绑将聚焦三大领域：一是优化购房资格认定，多地已开始放宽社保缴纳年限要求，部分都市圈试点 “户籍互认”，非本地户籍购房者有望享受与本地居民同等的首套房贷政策；二是完善信贷支持，首套房贷款利率动态调整机制将进一步细化，二套房首付比例可能继续下调，针对改善型需求的 “卖旧买新” 税费减免政策有望扩大范围；三是破除流通壁垒，重点清理新房与二手房市场、增量与存量市场之间的政策阻隔，促进一二手市场联动。

值得注意的是，政策松绑仍将坚持 “因城施策” 原则。一线城市可能优先优化高端人才购房政策、放宽改善型需求限制，三四线城市则可能全面取消限购限贷。买房人需密切关注所在城市的政策动向，尤其是核心城市群的卫星城，可能成为政策红利的集中释放区。

五、风险防控贯穿始终：理性购房是不变准则

在强调回归民生的同时，规划建议反复提及 “统筹推进房地产风险有序化解，严防系统性风险”，这一底线思维为购房者划定了风险边界。

对于买房人而言，风险防控需把握三个关键点：其一，优先选择财务稳健的房企。应避开负债过高、多次出现项目延期交付的企业，重点关注央企国企及现金流健康的民营房企，这类企业更易进入融资 “白名单”，项目交付更有保障；其二，警惕非核心区域的投资陷阱。随着 “以人定房、以房定地” 机制的完善，人口流出、库存高企的城市及远郊区域，房价下跌风险较大，刚需购房应坚持 “就近就业” 原则，投资购房需聚焦核心城市群；其三，关注房屋全生命周期安全。政策已明确建立房屋全生命周期安全管理制度，未来房屋质量责任追溯将更严格，买房时需仔细核查房屋质量检测报告，避免购买存在安全隐患的房源。

结语：民生导向下的购房新逻辑

未来五年，房地产回归民生本位的趋势已清晰可见：供给更精准、制度更安全、品质更优良、政策更友好，但风险防控的底线也愈发明确。对买房人而言，过去 “闭眼买涨” 的时代已彻底结束，取而代之的是 “跟着政策走、盯着需求选、守住安全线” 的新逻辑。

刚需群体可把握保障房供给优化与政策松绑的窗口期，优先解决居住需求；改善型家庭应聚焦 “好房子” 与优质服务，注重房屋的长期居住价值；投资者则需更注重区域人口吸引力与产业支撑力。只要读懂政策导向，理性规划决策，就能在房地产发展新模式中找到适合自己的居住解决方案，真正实现 “住得安心、放心、舒心” 的民生目标。