中央别墅区，跨入第四代

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下半年的京城楼市，压箱底新盘，正在挨个亮相。

国庆节前，华润置地对外发布了温榆河SY00-2101-200708 项目案名——北京润园。它将在本月正式入市。

这是继上海亿元豪宅士林润园后，华润置地全国第二座“园”系作品，也是该作品系在京的首次登场。

在北京润园身上，华润置地厉兵秣马、精雕细琢。

早在案名未公布前，销售人员已经通过各种渠道，对项目进行着前期预热。

今年2月27日，华润置地以60.24亿元底价摘得北京润园地块，仅1.01的容积率，堪称过去10年来北京楼市的“低密之王”。

再加上中央别墅区核心地段、纯居住用地等等，让北京润园天生丽质。

不仅如此，在拿地后，华润置地还给它做了后天升级：1、优化了街坊路的位置；2、将2007、2008两个地块合二为一。

这一切，背后只为一个目的——打造京城第四代别墅的绝对旗舰项目。

8月4日，北京润园规划方案公示。19栋清一色8层高的271、328平米平墅，及329平空墅；92栋类独栋院墅，面积则在700-990平米。

仅从产品的面积看，北京润园就注定为塔尖人群而生。

当然，对社会最顶层的精英而言，他们购买一套房子的逻辑，已不只聚焦于面积、赠送尺度等方面，而是如何从全方位提升居住品质，丰富生活内涵。

因此，华润置地在北京润园身上，如何讲好“第四代别墅”的故事，显得尤为重要。

京城别墅进化之路

北京润园占地面积17.04公顷，建筑面积17.21万平米，紧邻温榆河畔，周边被多个成熟别墅项目环绕，商业、教育配套齐全。

它身处中央别墅区核心区。在北京9大别墅区中，中央别墅区居榜首之位，往后西山、亚奥、朝青等区域依次排开。

北京最早的商业别墅，就诞生在这片被京承、京平、机场、机场北线四条高速公路，包裹的土地上。

1992年，位于顺义天竺镇的丽京花园诞生，是第一个对外公开出售的别墅项目，主要的客群是外籍人士。

随后，包括怡龙别墅、丽嘉花园、香江花园等一批别墅项目，开始在顺义及内城，相继落成。

它们也代表了京城第一代别墅的体态的形成——社区化。

时间跨入新世纪，北京别墅市场开始进入成熟期。

2022年，莱蒙湖、观唐等一批别墅建成，明确了规划理念外，还开创了中式建筑风格的先河。

到了2010年前后，优山美地、东湖别墅、西山美庐等诸多别墅项目陆续面市。无论建筑风格，或者产品规划，都开始朝着更多元化方向发展。

再往后至今，可称为北京第三代别墅的爆发期——更加注重园林、产品的精细化和高端化。典型代表当如北京院子、龙湖双珑原著等等。

30多年的发展，如今的中央别墅区已集中了大约40个别墅项目，可供之地极度稀缺，且早期别墅产品已出现诸多老化，等等。

此时，北京润园的登场，华润置地注定带着使命而来。

如何在过去三代别墅产品上进行迭代，再融入当下好房子元素，是华润置地打造北京润园的核心宗旨。

四代墅大社区概念

北京润园最大的亮点是，它在过去别墅的形态上，植入了大社区概念，这也是第四代别墅最明显的特征。

先来看看它的整体规划布局。

北京润园有着一套完整的入户、园林、会所体系。是目前中央别墅区核心区，唯一拥有风雨连廊、邻里共享中心等好房子元素的别墅项目。

图说：北京润园别墅区中央喷泉景观效果图，实际以交付为准

它将街坊路打造成了一条林荫大道；在平空墅和院墅区中间，建了一条溪谷景观带。并立两岸的风景隔而不立，属于所有业主。

大社区的概念，也体现在华润置地在北京润园身上，创新性地首创了地上地下“无灰”处理。

翻译过来，就是北京润园是当今北京楼市唯一一个，做到了360度没留白死角的别墅项目，业主无论处于小区任何一个位置，脚下都能有风景。

这种风景，或是自然园林风光，或是小区的相关设施等等。看似简单的一个概念背后，其实蕴藏着开发商对细节的极致把控能力。

这背后，得益于北京润园一套无比精细的归家动线。

比如，它的院墅区从庄园式大门进来，穿过星柱形状的风雨连廊包裹的中央喷泉后，进入中央园林景观带，再入户。

图说：北京润园庄园式大门效果图，实际以交付为准

更极致的是，这只是地上部分，在地下北京润园也采用了流动式的归家动线。业主开车进地库后，不仅有灯光自动感应在前引导，且在车库中也植入了园林绿化。

这点，位于朝阳北路的豪宅紫京宸园，在其发布会上也有类似理念阐述。

而支撑北京润园“无灰”化的底层逻辑，则是它一溪一环三轴九境的整体规划布局。

四代墅产品迭代

作为第四代别墅的开山之作，北京润园的产品户型，如何在过去三代别墅上进行迭代，是个绕不过去的话题。

它共有三种产品形态，483套房源。包括平墅、空墅、类独栋院墅。

图说：北京润园风雨连廊效果图，实际以交付为准

从刚刚公布的户型图看，平墅和空墅的赠送手段，至少包括了奇偶露台、挑空、防火挑檐三种。

这种赠送组合的最大好处是，不计入容积率，全部赠送。

从外立面图中，可明显看出北京润园平墅偶数层露台在东西两侧，奇数层露台在南北侧，进深最大可达到4.2米左右。

其中271和328平的平墅，仅露台面积分别达到了约50㎡和约80㎡；329平空墅则达到了约120㎡。

综合下来，北京润园的平墅和空墅户型，综合得房率将达到110%-137%。

在当下，这个进深尺度，放眼整个京城别墅市场，怕是无人能及。

图说：北京润园平墅外立面效果图，实际以交付为准

院墅产品上，赠送范围就更广了——至少包括退层露台、挑空、庭院、地下空间等等。

与三代墅流行的合院不同，它的院墅并没有设计成合院形式。花姐认为，这样的目的：一是更适合北京的气候，防止风沙；二是给地上留出独立院子，更加实用。

当然，为了能让地下空间见到阳光，北京润园在双拼的南北两侧，均规划了大面积的天窗。

花姐初步计算后，它院墅产品的赠送面积，最高可达到200多平米。整体得房率在114%-118%之间。

图说：北京润园类独栋双拼外立面效果图，实际以交付为准

此外，在北京润园身上，华润置地还植入了诸多科技狠活。

花姐举两个例子。

平墅产品，南北边角全部玻璃幕墙包裹，没有承重柱。这种全视野状态下，270度落地窗，瞬间成了小弟。

别墅产品上，为了空间的极致利用，每层顶部同样采用了无柱设计，让整个房间的实际空间高度，拔高不少。背后的秘密，则是钢骨梁发挥了至关重要的作用。

图说：北京润园别墅首层效果图，实际以交付为准

花姐点评：

北京润园对第四代别墅概念的阐述，绝不止于上文内容。

花姐了解到，在过去别墅难以解决的蚊虫、返潮等痛点上，北京润园都有了针对性的系统解决。

过去多年，北京别墅领域，鲜有土地可供。

北京润园的诞生，是整个中央别墅区核心区近十年，唯一的新别墅项目。

它赶上了好时候，不仅好房子理念全面开花，更身处目前京城别墅供小于求的年代。

数据显示，2022年至今，全北京独栋+双拼+联排的供应与成交，呈明显的剪刀差。

尤其自2023年以来，整体别墅的新增供应断崖式下降，但需求端却依然旺盛。

这背后，是别墅用地长期断供的结果。

而北京润园的亮相，不仅解了市场的渴，更以全新第四代别墅的打造标准，为整个京城别墅市场，树立新的样本。

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