3.64亿！深圳“墅王”法拍创纪录！原设20年租约，被法院强力清空

10月31日，一个数字引爆了整个房产和金融圈：3.64亿元！

在京东司法拍卖平台上，一套位于深圳南山华侨城的顶级独栋别墅，在经历了118轮激烈竞价后，最终以此天价落槌。

这个数字，一举刷新了全国司法网络拍卖住宅单套的总价最高纪录。折合单价高达约57万元/平方米（按产证面积639平米计算），较2.15亿的起拍价溢价近70%。

作为一名常年处理金融和执行案件的律师，我看到的，绝不仅仅是“富豪抢房”的热闹。在这场天价拍卖的背后，隐藏着三个非常关键的法律和市场信号，值得我们每一个人深思。

一、 信号一：法院“强力清场”，扫除20年“租约坑”

为什么这套房子能拍出如此天价？仅仅因为它地段好、面积大吗？

不。最核心的原因在于，法院为这套房产提供了最关键的价值——“确定性”。

根据拍卖公告，这套房产背后潜藏着一个法拍房中最经典的“大坑”：

原业主在被执行前，与案外人签订了一份长达20年的《租赁协议》，并有2180万元的“借款”转账记录作为佐证。

熟悉法拍房的朋友都清楚，这是原业主对抗执行、给买家“埋雷”的惯用伎俩。如果这份“长租约”被认定有效，那么根据“买卖不破租赁”原则，新房主即便花3.64亿买下房子，也可能在未来20年都无法入住，只能眼睁睁看着别人占用。

然而，法院的裁定是：“不予认可”。

并且，公告明确显示：“目前该房产已被清空，无人占用。”

这意味着什么？这意味着法院通过审理，认定这份“租约”是虚假的，是为对抗执行而恶意设立的“局”。法院的强力介入，将这个最大的“雷”给排除了。

这给所有竞买人一颗定心丸：你拍下的，是一套干干净净、没有占用的房子。这3.64亿，买家不仅是在为房子本身买单，更是在为法院提供的“无风险交付”这个确定性而买单！

二、 信号二：“债权”无人问津，“现房”遭疯抢

很多人不知道，这套别墅所关联的资产，已经是第四次出现在拍卖平台了。

前三次，它都是作为“债权资产包”的一部分被打包拍卖的。这个资产包里，除了深圳这套“墅王”，还捆绑了上海的一套别墅和惠州的地块。

结果如何？

去年起拍3.15亿，流拍。

今年5月降到3亿，流拍。

今年7月狠心降到2.7亿，依然流拍。

为什么？因为“债权资产包”是专业玩家的游戏。普通人买下它，你买到的不是房子，而是“债权人”的身份。你还需要自己去走完后续所有复杂的法律程序，去清算、去起诉、去拍卖，风险极大。

而这一次，法院改变了执行策略。不再卖“债权包”，而是直接“单刀直入”，把这个资产包里最优质、最核心的资产——深圳这套别墅，单独拿出来拍卖。

结果天壤之别：6人报名，118次出价，从2.15亿一路飙到3.64亿。

这清晰地反映了市场的逻辑：投资者愿意为“确定的资产”支付高溢价，而不愿为“不确定的权利”承担风险。

三、 信号三：法拍市场“冰火两重天”，并非全面回暖

3.64亿的成交价，是否意味着法拍房市场，乃至整个豪宅市场都“沸腾”了？

我的看法是：不，这恰恰是市场极端“两极分化”的铁证。

我们来看一组宏观数据：根据克而瑞研究中心的报告，9月份全国法拍房供应规模高达4.2万套，环比猛增31%，但成交量仅5033套。

这意味着，绝大多数普通的法拍房，依然面临着无人问津、不断流拍的窘境。

而深圳这套“墅王”为什么能创纪录？

1. 资产的绝对稀缺性： 华侨城纯水岸、三面临湖、产证639平米、实用超2000平米、花园1000平米。这种“藏品级”的资产，在市场上是可遇不可求的。
2. 产权的绝对干净： 如前所述，法院强力扫除了最大的租约障碍。
3. 顶级资本的避险需求： 在当前经济环境下，顶级资本正在疯狂寻找“硬通货”作为避险港湾。一套位于中国核心城市（深圳）核心地段（华侨城）、产权清晰、无任何纠纷的顶级豪宅，就是他们眼中最完美的“保险柜”。

所以，这不是法拍市场的“全面回暖”，而是“稀缺资产”的“价值重估”。 天价的背后，是普通法拍房的“寒冬”和顶级别墅的“盛夏”。

崔律师的最后总结：

这起天价拍卖案，是普通人学习法拍房风险的绝佳案例。它告诉我们，决定一套法拍房价值的，除了地段和价格，更重要的是“权利的干净程度”。

法院能强力排除的“坑”，才能带来真正的溢价。而那些我们普通人看不懂、清不了的“坑”，则需要我们万分警惕。