买房难题，房子跌到什么时候可以入局抄底？

买房难题，房子跌到什么时候可以入局抄底？

　　如今的时代果然不一样了，前几年大家是着急买房，现在则是持币观望。

　　其实，这从一些网上流行的顺口溜也能看出。

　　比如“买房缓一缓，首付变全款。买房停一停，底层变高层。买房等一等，房价降更猛。”

　　以及“本月房价嫌太贵，下月下跌更开心；今日首付变全款，明日全款变平层；出去旅游四五天，回来多个卫生间。”

　　从这两句顺口溜也能看出来，房价是真不行了。

　　但是不行了，也得抄底啊！

　　那在什么时机抄呢？今天我们就来聊聊这个问题。

　　想要抄底，我们就要看明白租售比。

　　就比如北方某城市的房子售价为300万，但是月租金却是2700元，这就意味着年租金为32400元。

　　大家看着觉得价格合理，可实际上这套房子的租售比，是国际正常租售比的 3.7 倍到 5.5 倍。

　　国际上公认的合理租售比区间通常为 1:200 至 1:300，对应租金回报率 3% 至 5%。按这套房子年租金 3.24 万计算，合理估值应为 64.8 万（3.24 万 ÷5%）至 108 万（3.24 万 ÷3%），取中间值约 75 万，远低于当前 300 万的售价。

　　好家伙，直接来了一个打骨折价。

　　大家也可以测算一下自己城市的房价，看一看能不能达到这个合理的租售比。

　据我所知，有的城市房价已达到甚至低于合理租售比，但有的城市还相差甚远，不过大家也不必着急，软着陆依靠的是时间，而新一代恰好有的是时间。

　　如果有着急的，也可以入手核心区，哪怕租售比高出国际比例的一倍，也可以咬咬牙上，当然仅限刚需。

　　不着急的，可以继续等，而且目光要放在好地方，就比如核心地段，核心商圈，好学校附近。

　　记住，我们是处在大洪流中的人，我们能见识到房价疯涨，也能见识到房价回到10年前甚至15年前。

　　若当地房价回落至 15 年前水平，且同时满足合理租售比、人口持续流入等条件，那基本就到了抄底时机。

　　当然肯定会有人觉得算租售比很麻烦，那我就再教大家一个办法。

　　这个办法就是租金覆盖。

　　比如你计划买一套房子，若测算后发现：付完首付、办完购房流程，将房子租出去的租金，刚好能覆盖每月房贷，那这套房子就值得入手。

　　那大家肯定在想了，老破小，可以。

　　当然，我这里不鼓励大家买一些破房子，买房子，物业服务很重要，而房龄久、价格低的房子，物业服务大概率跟不上。

　　更关键的是，相对而言，老破小的出租难度会更大。

　　了老破小的人也不必担心，老破小并非会被完全淘汰。其实在我看来，受经济压力影响，未来住房市场会逐渐从‘以购为主’向‘租购并举’转变，只要租金合理，老破小仍有租赁需求，问题不大。

　　所以当你想入手不动产时，首先要考虑的是核心地段、核心商圈和实际需求价值。

　　这样一来，住的时候舒心，不住的时候也能出租变现，甚至能通过捡漏核心房产，靠其稳定的租金收益覆盖生活成本，实现相对轻松的生活。。

　当然，这一切最终还要看你结合自身需求、资金状况来做选择。