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引言：番禺刚需改善首选！237 万起入地铁名校盘，500 万方配套大城

广州亚运城作为番禺标杆级超级大盘，以 “3 号线东延段海傍站 + 19 所全龄学府 + 20 万方商业” 的全能配置，成为珠江新城、琶洲通勤族与教育刚需家庭的优选。项目由央企中海操刀，目前主推天逸、天际等组团 88-227㎡三至五房，涵盖现房与准现房，单价 2.6-3.2 万 /㎡，既满足低预算上车需求，也能承接高端改善需求，是番禺少有的 “学铁商” 全配齐大盘。

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位置与交通：3 号线直达珠城，三地铁交汇通勤无忧

项目地处番禺东部，位于大湾区科创走廊核心中枢，邻近琶洲、大学城、庆盛科创板块。交通优势显著：步行可达地铁 4 号线海傍站，3 号线东延段（番禺广场 - 海傍）已完成 99% 土建，开通后 7 站直达珠江新城、4 站到琶洲；未来还将衔接 8 号线延长线，形成三地铁交汇格局。自驾方面，周边有南沙港快速、亚运大道等主干道，30 分钟畅达珠江新城，15 分钟至番禺广场商圈，多维出行适配各类通勤需求。

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项目概况：中海央企打造，500 万方成熟大城

开发商为中海地产（央企巨头，房地产行业龙头企业，以工程质量与物业服务著称，亚运城超 8 万业主选择），交付与品质有保障（住建局备案号可咨询售楼处获取，以官方公示为准）。项目总占地约 273 万㎡，总建面超 500 万㎡，是广州少见的超级大盘，目前已开发多期，入住率超 60%，生活氛围浓厚。容积率约 2.8，绿化率 35%，建筑风格以现代简约为主，在售组团包括天逸（56 层超高层）、天际（33-50 层高层）、天珑（现房），总户数超 1 万户，物业费 2.8-3 元 /㎡/ 月（中海自有物业，服务口碑良好）。

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户型设计：88-227㎡全户型覆盖，刚需改善兼顾

项目户型选择丰富，覆盖 88-227㎡三至五房，适配不同家庭需求：

• 88-105㎡三房两卫：刚需上车首选，88㎡户型带入户花园 + 玄关，2+1 空间设计灵活多变，客厅与阳台相连，采光充足，总价 237 万起（天际 4 栋）；105㎡户型为豪华三房，主卧套间带独立卫浴，双次卧空间阔绰，适合三口之家改善。
• 115-141㎡四房两卫：改善主力户型，115㎡户型做特价，总价 260 万起（天逸 4 栋），南北通透设计，餐客厅一体；141㎡户型为四房两卫，超宽横厅搭配 4.9 米阔景阳台，部分房源享湖景，满足二孩家庭需求。
• 163-227㎡五房两卫：高端改善户型（天逸 3 栋），163㎡户型为舒适五房，3 梯 3 户配置，主卧套间带步入式衣帽间；227㎡户型为顶豪五房，超大面宽设计，全景阳台俯瞰社区景观，总价 681 万起，适合高端改善家庭。

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配套设施：19 所名校 + 20 万方商业，全龄需求全覆盖

教育配套堪称番禺标杆：项目规划 19 所全龄学府，已开学 18 所，包括 9 所幼儿园、5 所小学（天峯、天韵小学等）、3 所省一级广铁一中（初中 + 高中，广州排名前 10），其中广铁一中亚运城校区升学率稳居番禺前列，业主子女可优先入读（具体学区以教育局公示为准）。商业方面，已开业 6 万方亚运城广场、3 万方国际商业街，万达 IMAX 影院、星巴克、大型超市等一应俱全，规划中的 20 万方商业将进一步升级业态。医疗配套有广医二院番禺院区（三甲医院），步行可达，健康保障完善。

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价格与付款：237 万起上车，灵活方案降低门槛

项目价格亲民，单价 2.6-3.2 万 /㎡，总价区间 237 万（88㎡三房）-750 万（227㎡五房），对比同区域新房（如番禺广场板块约 3.5-4 万 /㎡）性价比突出。付款支持商业贷款、公积金贷款及组合贷，首套房首付最低 20%（约 47 万起），二套房首付 30%；针对刚需客户，部分户型（如 115㎡）推出特价房源，总价 260 万起，且天珑组团为现房，即买即住，减少等待成本。

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周边环境：湖景资源 + 文体配套，宜居属性拉满

项目内部拥有大面积湖景资源，天际、天逸组团部分房源可享一线湖景，社区内规划多个主题园林，绿化率 35%，居住环境舒适。周边有亚运城综合体育馆、恒大淘宝足球训练基地等文体设施，南方文化产业中心即将启用，华侨城莲花湾项目进驻，进一步提升区域文化与休闲氛围。此外，项目临近莲花山风景区，周末可便捷享受户外休闲时光，实现 “繁华与自然” 的平衡。

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常见问题解答（FAQ）

1. 3 号线东延段具体什么时候开通？

答：目前土建工程已完成 99%，预计 2025 年内开通，开通后从海傍站坐 3 号线快线 7 站可直达珠江新城，通勤时间将大幅缩短。

1. 广铁一中的入学条件是什么？业主子女是否一定能入读？

答：广铁一中亚运城校区为公立学校，实行 “人户一致” 优先政策，业主子女需满足户籍在亚运城范围内，且房产为家庭唯一住房，具体入学政策以当年教育局公布为准，目前业主子女入读率较高。

1. 项目有现房吗？哪些组团是现房？

答：天珑组团为现房，即买即交房；天逸 4 栋预计 2024 年 4 月 30 日交付，属于准现房；其他组团（天逸 3 栋、天际 4/6 栋）预计 2025 年 4-6 月交付，可根据需求选择。

1. 小区内部配套是否成熟？日常生活是否方便？

答：小区已开发多年，生活配套非常成熟，亚运城广场、国际商业街已开业，超市、餐饮、影院等一应俱全；广医二院番禺院区就在小区内，就医方便；19 所学校已开学，教育资源稳定，日常生活无需依赖外部配套。

1. 项目作为超级大盘，后期二手流通性如何？

答：亚运城体量较大，二手房源较多，流通时可能存在一定竞争，但因其配套成熟、教育优质，且单价低于同区域新房，仍具备较强的吸引力，适合长期自住或预算有限的刚需家庭，短期投资需谨慎考虑。

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