楼市转向：资源撤离学区房，老破小将步农村自建房后尘？

还得跌。

重磅大会开完，对于楼市来说，一个好消息，一个坏消息。好消息是不会再有坏消息了，坏消息是也不会再有好消息了。

刚发布的十五规划建议稿全文两万多字，我翻找了半天，提到房地产的只有一小段144个字。相比5年前“十四五”规划的514个字、“十三五”规划的617个字，今年的篇幅可以说是极大缩水，而且出现的位置也非常耐人寻味。

过去提到房地产，要么把它当作经济支柱，要么将其列为防范风险的重点领域；而今年，房地产首次被放在“保障民生”的章节中，还排在就业、教育、社保之后。这是第一次明确信号：房地产已经被踢出决策核心，沦为经济体系中的配角。

举个恰当的例子，这波房价暴跌，就像我们之前严防死守、谈之色变了三年的疫情。真到摘下口罩那一天，大家都经历过一次发烧之后，感觉也不过如此，也就没人再过多关注了。

目前，自美联储降息以来，房贷利率LPR已经过了两个定价周期，却始终没有下调。而且转眼间，大家期待的“金九银十”已经结束，也没有新的楼市政策出台——这基本说明，房地产的终局已经定了。

上层的态度很明确：现在继续大力救房地产，既没必要，也没多余精力，甚至可能埋下新的风险隐患。目前我们前三个季度GDP同比增长5.2%，算下来，第四季度只要达到4.7%，就能完成年初设定的5%的目标。

所以四季度大概率不会有什么大动作了，换言之，房价可能还得跌。国家统计局发布的70个大中城市二手房价格数据显示，所有70个城市的二手房价，无论环比还是同比，全部下跌。

不过新房数据还算尚可，上海、杭州等城市仍在上涨。所以我还是之前视频里的观点：目前市面上绝大多数上一代二手房，未来会用作民生保障，价格会跌到大家人人都能买得起的水平；而更大户型、更好位置、更高标准的下一代新房，会成为部分人继续追捧的对象——毕竟，总得给那些有实力的群体留个区分身份的载体。

这次的规划建议稿，是近期重要会议中第一次没有提“房价止跌回稳”这句话的。这背后不是说房地产不重要了，而是上个五年，我们对外部环境的描述还是“和平发展仍是时代主题”，但这一次变成了“大国博弈更加复杂激烈”。

百年未有之大变局就在眼前，各国都在赌新一轮科技革命和产业革命的突破。我们的政策与资源，必须流向那些真正“卡脖子”的领域，而不能留在学区房里继续卷泡沫。

而且当前“十四五”完美收官，“十五”的具体目标还没定。可以预见，从现在到明年上半年这个过渡期，楼市大概率不会再有什么大动作，房价可能还会继续寻底。

所以我给普通人一个建议：现在适合做一些置换。毕竟直接让大家把房子全卖了去租房住，也不太现实——住在自己家里的生活幸福感，不是可以量化的。但在房价底部，可以趁早把一些区位不好、品质太差的房子，置换成目前超跌的次新房。

虽然置换后房价可能还会继续下跌，但那些无法拆迁、位置偏远的老房子，未来大概率会价值归零。美国和日本有太多这样的例子，1美元的房产都没人要。

现在我们农村自建房的价值，很可能就是未来小城市筒子楼、大城市偏远老破小的境遇。所以如果做不到全卖，不如趁着超跌置换一步——至少提高了生活质量，还能避免资产跌穿。