“豪宅区”，也不香了

作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

这几年高价的新房，让人大跌眼镜了。

即使是限购区域的一些看海地段，也不一定能扛住市场的周期。

“伪豪宅”的挤出效应

这几年，如果买了“豪宅概念”的房子，夜里大概已经无数次懊恼，曾经的自己是否过于冲动了。

因为在深圳买房，最容易让人冲动的就是靠着豪宅概念出圈的贵宅。

这样的住宅，在市场上往往被称为“伪豪宅”，最大的特征就是溢价高。

当市场处于挤泡沫的周期，泡沫挤出效应也最多的。

比如位于宝安的曦城片区，就是退潮最典型受伤的区域。

2004年纯别墅楼盘曦城拉开尖岗山豪宅的序幕，10年前又被《Robb Report》杂志将尖岗山列为“世界十大顶级豪宅区”之一，曾经只做豪宅的泰禾豪掷57亿拿下两宗地块，楼面价接近8万/平，刷新深圳的楼面价。

后来在曦城、中海九号公馆的带领下，尖岗山片区价格在2021年一路冲到了15万/平左右，甚至对标于深圳湾、香蜜湖等豪宅片区的价格。

如今却成为“伪豪宅区”的代表，挂盘均价滑落至8.2万/㎡。

曾经的曦城也回到了10万出头一平，如新世界名镌、中海九号公馆一期以及招商曦城一期等。

而作为2020年入市的网红楼盘尖岗山壹号，顶着尖岗山“轻奢豪宅”的头衔，以均价接近9万/㎡入市，总价区间约679万—2075万，时隔5年如今只剩一阵唏嘘。

短短半年，尖岗山壹号的成交价又回落了接近1万元/平，从今年4—5月的8万+/平的成交单价，9-10月的成交单价则回落到了7万+/平。

9月成交了一套约79.4平的户型，挂盘报价620万，成交周期2天，成交总价约603万，折合单价约7.59万/平，10月成交了一套单价新低的户型，89.2平的三室两厅，成交总价约630万，折合单价只剩约7.06万/平。

近9万/平回到4万+/平

如果说曾经冲着尖岗山豪宅圈层去的业主冲动了，如今正经历同样遭遇的还有南山赤湾板块的项目。

深圳南山赤湾板块虽然二手房市场不算活跃，相比宝安区的尖岗山片区待建设完善程度更深，但同样也让人唏嘘不已。

最近，位于南山赤湾的新房开云府甩出了历史新低，开盘均价约8.9万/平，现在已经不到5万/平，掉了一半。

朋友圈最新的中秋促销价为4.9万/平起，仅6套，124平7楼、8楼44楼49楼总价约612万-649万。

而在两个月前，开云府就已经搞过一次特惠促销，推出过5套价格折后单价约5.5万/平的户型。

要知道这是新房，开云府推出的413套住宅，如今还剩余204套（统计截至2025年10月31日，深圳房地产信息平台），单价区间约7.65万—17万/平，总价区间约979万—11516万/平。其中124平户型总价区间约797万-1285万。

这就意味着，近两个月，开云府又便宜了不少。不仅更便宜了，还卖出了光明价，甚至连龙华价都已经不是了。

而这是南山赤湾市场2020年以后入市最有代表性的项目。

短时间内的明显调整，要知道这是新房项目，且在售库存超过200套，周边也还有众多新房库存。

价格如此跳脱，周边的新房该如何去化？

更重要的是，赤湾的天健湾时代府在吹风入市，虽然价格未揭晓，但作为户型面积段主打113、114、115、139㎡4-5房的住宅，是赤湾市场转折的关键项目。

市场都比较关注，那么该如何定价和销售？

总不能跟着开云府这个前辈项目，以5万+/平的价格入市吧？

项目拿地的楼面价都要约37609元/㎡。

但即使不以5万+/平的姿态开盘，也已经摆脱不了赤湾这个板块的新房已经“光明化”。

核心区域的分化，也已经超出了市场的共识。

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