住房市场低迷持续，美国房屋换手率降至数十年最低

来源：环球市场播报

　　无论是为工作调动、退休养老，还是为改善居住空间而换房，美国这类常规房屋转手交易的数量已降至近 30 年来最低水平。

　　根据雷德芬（Redfin）房地产公司的分析，今年 1 月至 9 月期间，每 1000 套房屋中仅约 28 套完成转手，这是至少自 20 世纪 90 年代以来美国最低的房屋换手率。

　　房屋换手率的计算方式为 “已售出房屋数量” 除以 “现有可售房屋总数”。虽然房屋销售数据能反映特定时期内房屋销量的增减，但换手率更能体现出房主 “长期持有房屋、减少转手” 的趋势。

　　雷德芬首席经济学家达里尔・费尔韦瑟（Daryl Fairweather）表示：“人们选择不换房，这对经济而言并非健康信号。”

　　数据显示，今年前 9 个月的房屋换手率，较 2012 年至 2022 年同期的平均换手率下降了约 30%。

　　传统上，新工作机会、组建家庭后对更大居住空间的需求等因素，会推动房主出售现有房屋并搬迁。如今房屋转手减少，既可能意味着人们能获得的工作流动机会变少，也可能是因为在当前房价和抵押贷款利率下，许多人无力承担 “卖旧买新” 的成本。

　　费尔韦瑟指出：“如果人们陷入‘换房困境’，这正反映出经济也陷入了停滞。我们正处于‘低招聘、低解雇’的劳动力市场，我认为这两者是相辅相成的。”

　　美国劳工部数据显示，8 月美国雇主仅新增 2.2 万个就业岗位，低于 7 月的 7.9 万个，且远低于经济学家预期的 8 万个。

　　由于政府停摆，官方招聘数据发布已暂停，因此劳工部尚未公布 9 月的就业数据。但本月早些时候，薪资处理公司 ADP 的调查显示，9 月美国私营部门减少了 3.2 万个就业岗位。

　　与此同时，包括微软（Microsoft）、通用汽车（General Motors）、亚马逊（Amazon）和塔吉特（Target）在内的多家大型企业已宣布裁员计划。

　　就业市场放缓让越来越多美国人感到担忧，而这对房屋销售而言绝非利好。

　　另一个抑制房屋销售的因素是：2020 年至 2021 年期间，许多房主以极低的抵押贷款利率购房或 refinance（重新贷款），如今在当前的贷款利率水平下，他们几乎没有动力出售现有房屋再购入新房。

　　美国住房市场自 2022 年起便陷入低迷。正是在 2022 年，抵押贷款利率从本十年初的历史低位开始攀升 —— 而此前的低利率曾催生了一轮购房热潮。

　　去年，美国二手房销量跌至近 30 年来最低水平。尽管随着抵押贷款利率回落，上月二手房销量升至 2 月以来最快增速，但今年整体销量仍显疲软。本周，30 年期抵押贷款平均利率已降至一年多来的最低水平。

　　尽管利率下降提升了购房者的购买力，但在房价多年飙升后，对许多美国人而言，借贷成本依然过高，难以负担购房开支。过去六年，美国二手房销售均价已上涨 53%。