西派云间首开降价，留给周斌的考题更难了

文/上海进深 严明会

开盘当天，西派云间直接给出了95折优惠和车位抵扣券优惠，又启动中介分销。

10月12日，项目首开推出132套125-148㎡高层房源，均价5.4万/㎡。

官方宣称开盘当天去化97套，去化率73%。

此前认购期间，132套房源获得166组客户认购，认购率高达约126%，没有触发积分，看似热浪扑面。

开盘半个月后，网上房地产显示，132套房源已售36套。其中，125㎡户型网签20套，148㎡户型网签16套。

这一数字与开盘当天的“热销”宣传形成一定反差，也为项目的真实去化节奏蒙上一层悬念。

从结果回推，西派云间的首开价格或许还是偏高了一点。

高溢价拿地的硬成本之下，入门级的小户型承担了这个面积段不该承受的较高单价。

西派云间首开楼栋示意图（5#、14#）

赶进度入市

作为中铁建今年在上海的重磅项目，西派云间的推进速度很快。

5月9日，上海第四批次土拍，中铁建以总价24.7亿元竞得松江区SJC10006单元C03A-04号地块，溢价率20.42%，折合楼板价2.53万元/㎡。

5月20日，项目建设单位“上海京涧房地产有限公司”成立，该公司由中铁房地产集团华东有限公司100%持有，法定代表人周斌，他同时也是中铁建地产华东公司总经理。

拿地20天后就公布项目规划方案，7月底案名公布。从拿地到正式开盘，仅5个月时间。

根据信用中国（上海）公示，10月中旬，上海京涧房地产有限公司因“未审图、未取得施工许可证的情况下擅自开工”被罚款58.15万元。

中铁建地产在松江并非首秀，与西派云间南侧一街之隔的星樾云涧便是其前作。

时隔多年，西派云间在成本上反而更具有优势，楼板价2.53万元/㎡比星樾云涧（2.96万元/㎡）低4000元/㎡。

在新房不限价的背景下，更低的土地成本意味着更大的定价自由度与溢价空间。

中铁建也的确在这块地上砸足诚意，试图在松江造一个轻奢标杆。

项目对标市区10万 的豪宅配置，打造了约2000㎡的双下沉庭院艺术会所、松江首个社区水幕瀑布、首个中央车站归家系统、双桥跨水入户等。

对手前后夹击

重回松江，西派云间这次瞄准的，是曾经的合作伙伴、如今的区域对手：国贸·海上原墅。

二者在浦东北蔡打造的热盘西派海上，取得了五开五捷的好成绩，堪称一对黄金搭档。在这个项目中，中铁建的持股比例是45%。

西派海上和海上原墅的设计理念相似，都是走高端改善路线。

海上原墅以1.2的低容积率取胜，产品形态包括洋房、叠拼和联排，切中了区域改善型需求空白，三开三罄，还捅破了松江房价天花板。

洋房面积段108-122-145㎡，一梯两户设计，洋房层高2.95米，得房率在80%左右，叠墅面积段141-150-160㎡，联排面积段157-175-205㎡。

西派云间容积率2.3，产品形态包括小高层、高层和叠墅。叠墅高度15.75米，若优先保障叠墅区域超1:1的楼间距，小高层/高层区域的楼间距会被压缩。

户型以纯粹的125㎡以上的改善为主，包括建面约125-145-188㎡高层和建面约153-158㎡4层叠墅，一共784户。

作为新政后松江首个落地项目，西派云间也用上了一梯一户、三阳台、最低层高3米这些当下流行的“好房子”配置。

看一下首开户型。

125㎡四房：

这是新政后松江板块首个四开间朝南、且不封阳台的三阳台户型，南向面宽约13.3米，三个卧室都朝南。

此户型的电梯厅有约5-7㎡的私享空间。南次卧独立阳台的隔断墙为非承重墙，可进行灵活改造。如果不想要四房，可以打通改造成一个约6.8米南向大横厅。

148㎡四房：

此户型层高升级至3.05米，南向面宽达14.8米。

电梯厅面积约7-9㎡，相当于一个小房间的面积了。室内配备储藏间，有南向双阳台可改造的灵动空间，客厅联通南向次卧后能形成面宽7.5米的大横厅。

边套做到了全屋三面采光，主卧有4.2米开间和270°无柱转角飘窗，主卫配置双台盆。

188㎡户型在二期才会入市，此面积段户型的层高增加至3.2米，面宽达到16米。

松江改善客群总量本就有限，且传统上更青睐别墅产品。

前有海上原墅占尽先机，后续还有国贸新盘“萃屿原墅”持续分食，选择增多、客群分流，西派云间的大平层和叠墅会面临更大的去化压力。

从北蔡的合作开发，到松江的独立操盘，西派云间虽在产品上倾注诚意，但在价格与市场的博弈中，要想复刻西派海上的热销战绩，恐怕并不容易。