广东
昨天，松山湖地块顺利出让️，但最终成交楼面价仅为21600元/㎡，明显低于市场预期。我们来深入分析一下背后的原因及其可能带来的影响。
首先，值得肯定的是，华润再次成功摘地✅，今年东莞仅出让的两宗地块均由华润竞得，实力可见一斑。
那么，为何此次成交价会低于预期？主要有两方面原因：
1️⃣竞拍参与度不高。地块挂牌初期虽有多家企业表示兴趣，但实际参与竞拍的仅有两家。无论其他开发商是因意愿不足还是条件限制未能参与，都反映出当前土地市场的活跃度有限。
2️⃣楼面地价创下新低。自2019年以来，松山湖出让的住宅用地多为高层项目，最低楼面价也在2.2万元/㎡左右。而此次地块规划为类别墅用地，市场普遍预期其价值可达2.5万元/㎡左右。然而，实际成交价却成为近年来的最低水平，确实出乎意料。
这一结果将对市场产生哪些影响？
最直接的影响在于松山湖的别墅及高端住宅市场。根据地块条件推测，未来产品可能以别墅为主，但定位或许并非顶级豪宅，预计套均总价不超过1000万元，单价约4万余元。若新房别墅以这一价格入市，势必对区域内二手豪宅形成价格压力。
目前，松山湖二手房成交均价维持在2.8-3万元/㎡，居东莞首位，主力产品为100余平的3-4房。这表明，支撑松山湖市场的核心客群是以学位需求为主的改善型买家，而非高端豪宅客群。因此，松山湖的豪宅市场可能持续承压。
不过，这一结果对东莞整体楼市的影响相对有限。当前市场逻辑已发生变化：过去地王频出带动房价上涨的模式已难以为继，市场正从增量开发转向存量运营。
如今，二手房市场表现已成为决定新房价格的关键——二手房成交活跃、价格稳定，新房市场才能保持稳健。可以说，二手房价格是城市房产价值的“压舱石”⚓，管理好二手房市场，才能稳定城市房地产的整体价值。
最后，关于东莞楼市格局，南城与松山湖之间的比较或许已不再具有实际意义。随着高端客群逐渐向南城等主城区聚集，南城的长期发展前景更为明朗，而松山湖的市场定位或将更多聚焦于改善型需求。
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