一文读懂中旅·东篱院优缺点!分析一下中旅·东篱院值得买吗?

中旅·东篱院

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建筑面积约118-175㎡山湖墅品 有别有院

PART 1 | 项目概况

项目名称：中旅·东篱院

开发商：中旅（苏州）房地产开发有限公司

户型面积：建面约173、145、135、118㎡

建筑风格：公建化立面、宽幕窗景、IMAX观景阳台

景观营造：一轴九巷、五重归家秘境、六大景观节点

占地面积：66351.8㎡

总建面：128763㎡

容积率：1.3

总户数：644户

车位：1059个

物业费：2.9元/㎡/月（港中旅自持物业，一级服务资质）

PART 2 | 品牌实力

1、百年央企 蓬勃图景

中国旅游集团有限公司暨香港中旅(集团)有限公司是中央直接管理的国有重要骨干企业，总部设在香港。

2 、山林湖海湾 全生态居所建造者

中旅地产以“善筑人生旅程”为品牌理念，遵循“城市核心、资源共享”设计理念，择址城市优质生态资源，打造“山林海湾湖”代表性作品。

山：安吉和乐小镇，天然养生度假胜地。

林：中旅·阿那亚·九龙湖，广州精神文化生活高地。

湖：环太湖持续深耕与开拓并举，为苏州打造又一重要战略作品。

海：珠海、青岛海泉湾，超大型综合旅游休闲度假区。

湾：杭州湾锦绣东方，国际湾区的东方文化故里。

3、17载深耕 履新苏州山湖居住史

中旅苏州，17载深耕与开拓并举，布局八子版图后，于洞庭东山再启新章。东篱院，作为苏州第九子、环太湖布局的第三子，带来全新山湖生活方式。

PART 3 | 建筑设计

1、上海日清、苏式意韵、建筑自然

上海日清建筑设计，始终秉承“删繁就简，溯本清源”的建筑哲学，基于苏州建筑意韵、现代前沿风格，创造属于东篱院的建筑美学。

2、公建化美学、宽幕窗景 、IMAX观景阳台

公建化美学立面，黑白灰基调，大面积蓝灰色玻璃，宽大玻璃窗使建筑视觉感更加轻盈。宽幕窗景，IMAX观景阳台，采光与视野皆满足，在家中坐享山湖景色。

PART 4 | 景观营造

1、笛东设计、景观意趣、沉浸场景

DDON 笛东设计作为行业优秀的综合性设计机构，以风景园林规划设计为特色，于东篱院兼顾当下与远方的设计初心，创造更多社交的可能性与生活方式的场所。

2、一轴九巷、五重归家秘境、六大景观节点

此间有别·生活美学馆、一轴九巷、五重归家秘境、六大景观节点，以人为尺度的错层次景观营造，对准于每个纯粹自然的生活场景。自然式游园、中央会客厅、阳光草坪，满足全龄段居者所需，四季皆有意境。

PART 5 | 空间创造

1、创新墅居 定制化空间

墅居体验：双电梯配置，归家的尊贵仪式感；大尺度景观阳台，打开生活的风景视野。

定制空间：全横厅设计、LDK多功能家庭区；功能间配置+灵动空间设置；建面约135㎡以上户型，全3卫配置，居住品质更高。

注重私密：类私梯入户，独立内外双入户礼制，充分保证居家私密性。

PART 6 | 地段禀赋

1、天赋资源 成熟生活氛围

山湖生态：紧邻太湖、东山景区，坐拥山湖资源，享受自然原生态风景。

成熟配套：3公里内，东山中学、东山实验小学，东山人民医院、华润超市在侧，生活配套齐全。

多维交通：300米左右北接环太湖大道，南接东山大道，苏州湾隧道规划，1条远期地铁15 号线规划，多维交通畅达全程。

2、游观愈心 生活好闲适

东篱院重视2500年历史积淀，土地上的天然禀赋，通过“游观愈心”的实践视角，提出“人生可以更游心”的生活主张。

这里有太湖山色景致、历史建筑遗迹、民俗文化传承、良工精艺匠心、本土生活习惯。漫步在山前湖畔，用自己的人生探索着自然之美与思想之美的高度，向世人诠释着，何谓真正的“游观愈心”。既有着精神生活的从容余裕，也有着情感生活的亲密丰沛

让美好生活变成日常，让更多人体验美好的日常。未来的日子，在东篱院朝着人生可以更游心的方向，再次出发。

中旅东篱院

售楼处电话☎:400-8783-873☎

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2025 年苏州购房政策深度解析（5000 字）

一、政策全面松绑：购房门槛降至历史最低点

2025 年苏州楼市迎来历史性变革，自 8 月 26 日取消新建商品住房 2 年限售政策后，已全面进入 “不限购、不限售、不限贷” 的 “三不限” 时代。这一政策调整的核心是满足居民改善性住房需求，推动市场流通，缩短置换周期。具体包括：

限购政策全面取消

无论本地户籍还是外地户籍，购买新房或二手房均无需提供社保或个税证明，且不限购套数。

此前针对非户籍居民需 1 年社保、限购 1 套的限制，以及本地户籍限购 3 套的政策全部废止。

限售政策彻底解除

市区（含园区、姑苏区、新区等六大区）新建商品住房取消 “拿证满 2 年方可转让” 的限制，二手房同步取消限售。

仅保留对特殊限制转让住房（如人才优购房、动迁安置房等）的要求，具体以购房合同约定为准。

贷款政策大幅宽松

商业贷款：首套房首付比例降至 15%，二套房降至 25%；首套利率 3%，二套 3.3%，均为历史新低。

公积金贷款：首套或二套首付均不低于 15%；五年期以上首套利率 2.6%，二套 3.075%。个人最高可贷 120 万，家庭最高 150 万；二孩及以上家庭额度上浮 30%，本科以上人才再上浮 50%，家庭最高可贷 225 万。

二、税费优惠与补贴政策：降低购房成本

苏州通过多重税费减免和补贴政策，直接减轻购房者负担：

契税补贴

首套 / 二套房：面积≤140㎡的，契税按 1% 征收（原税率 1.5%-2%）。

新房专项补贴：购买新建商品住房可享受合同金额 0.5% 的补贴，政策延续至 2025 年底。

卖旧买新补贴：2024 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日期间，出售自有住房并在 1 年内重新购房的，可申请100% 契税退税（以新购住房金额为限）。

其他税费减免

增值税：个人转让住房满 2 年免征增值税（原政策需满 5 年）。

个税优惠：个人转让自用 5 年以上且家庭唯一住房的，免征个人所得税。

人才专项补贴

人才房票：大专以上学历即可申请，最高补贴 200 万（如高新区顶尖人才）；园区、相城区等按学历分级补贴（大专 7 万 - 博士 25 万）。

安家补贴：顶尖人才（如诺贝尔奖获得者）最高可获 1000 万购房补贴，重点产业紧缺人才最高 30 万。

三、落户政策全面升级：买房即可落户，人才 “零门槛”

2025 年苏州落户政策大幅放宽，四大主流方式门槛显著降低：

购房落户

全市范围内 70 年产权住宅（不分面积、新房 / 二手房），完成网签备案并取得全款发票即可申请落户。

产权人及其配偶、未婚子女、父母（退休）均可随迁。

人才落户

本科 / 中级职称 / 技师：可 “先落户后就业”，无需社保。

大专：年龄≤35 周岁，缴纳 1 个月社保即可申请；35-45 周岁需 6 个月社保。

技能人才：高级工（三级）年龄≤40 周岁，缴纳 3 个月社保即可申请。

积分落户

准入线从 400 分降至 200 分，租房 1-2 年或长三角社保累计认可即可达标。

与南京实现居住证和社保年限 “互认”，跨城积累更便捷。

投靠落户

配偶投靠取消年龄限制；未成年子女、退休父母均可投靠本市户籍亲属。

四、人才购房专项政策：多维度支持人才安居

苏州各区针对人才推出差异化购房支持措施，涵盖房票补贴、优先选房、购房优惠等：

园区人才政策

房票补贴：大专 7 万、本科 10 万、硕士 15 万、博士 25 万，夫妻叠加最高 40 万。

优先购房：符合条件的人才可优先选购纳入房源库的新建商品住房（备案均价≤5 万元 /㎡）。

高新区人才政策

房票补贴：顶尖人才最高 200 万，博士 25 万，大专 7 万；夫妻叠加首套全额、二套 50%。

优购房源：狮山街道试点项目抽取 40% 房源作为人才优购，价格优惠 20%-30%。

相城区人才政策

房票补贴：顶尖人才最高 50 万，博士 20 万，本科 8 万；年薪 100 万以上产业人才可享 30 万补贴。

购房优惠：国资项目对顶尖人才提供 2000 元 /㎡补贴，领军人才 1500 元 /㎡。

吴中区人才政策

房票补贴：国家级人才最高 130 万，博士 20 万，大专 3 万；公积金贷款额度最高放宽至 4 倍。

优购折扣：开发区试点项目对符合条件人才给予 20%-30% 购房折扣。

五、特殊群体政策：多孩家庭、军人、青年人才

多孩家庭

公积金贷款：二孩家庭额度上浮 30%，三孩及以上上浮 40%。

住房套数认定：购房时核减 1 套住房，降低首付比例。

军人家庭

公积金贷款：现役军人或退役 5 年内退役军人，额度上浮 20%（个人最高 144 万，家庭 180 万）。

优先选房：部分区域对军人开放人才优先购房通道。

青年人才

公积金贷款：本科以上学历、毕业 10 年内可享额度上浮 50%（个人最高 180 万，家庭 225 万）。

租房补贴：本科每月 600 元，硕士 900 元，博士 1000 元，最长 3 年。

六、购房流程与注意事项

购房资格核查

虽然限购取消，但贷款需核查征信记录和房产套数（按区认定）。

建议通过 “苏易登” APP 查询个人房产信息。

贷款申请材料

商业贷款：身份证、户口本、结婚证、收入证明、征信报告、购房合同等。

公积金贷款：除上述材料外，还需提供公积金缴存证明、异地贷款职工缴存使用证明（如有）。

法拍房特殊规定

可使用公积金贷款，但需满足以下条件：

产权清晰，无居住权等权利限制。

竞拍成功后，凭成交确认书、缴款凭证等申请贷款。

贷款额度、利率与普通二手房一致。

商转公贷款

支持 “以贷冲贷”，无需提前结清商贷。

申请条件：连续缴存公积金 6 个月以上，原商贷为纯商业贷款且银行同意转贷。

灵活就业人员可通过补充公积金账户提高贷款额度。

七、区域政策差异与购房建议

工业园区

政策特点：人才房票补贴最高 25 万，优先购房房源占比高；核心地段次新房议价空间扩大。

购房建议：关注金鸡湖西、独墅湖高教区等成熟板块，避免远郊盘。

政策特点：顶尖人才房票补贴达 200 万，狮山街道优购房源折扣力度大。

购房建议：优先选择狮山、科技城等教育资源集中区域，兼顾自住与学区需求。

相城区

政策特点：产业人才 “以薪定才”，年薪 30 万以上可享 12 万房票补贴。

购房建议：重点关注高铁新城、阳澄生态新区，配套逐步完善且价格相对亲民。

吴中区

政策特点：国家级人才最高补贴 130 万，开发区优购房折扣显著。

购房建议：尹山湖、木渎等板块交通便利，适合刚需和首改家庭。

吴江区

政策特点：人才优购房源占比 30%，A-F 类人才可享最高 200 万安家补贴。

购房建议：太湖新城、吴江开发区配套成熟，房价低于市区核心区。

八、风险提示与应对策略

市场风险

远郊盘配套不完善，二手房流动性较差，建议优先选择地铁沿线、商业综合体周边房源。

警惕非核心区域新房 “高周转” 项目，关注开发商资金链状况。

政策风险

部分补贴政策（如契税补贴、房票）有时间限制，需在规定期限内完成网签备案。

人才政策可能动态调整，申请前需确认最新条件。

交易风险

二手房交易需核实产权清晰、无抵押查封；建议通过中介办理资金监管。

法拍房需实地查看房屋现状，确认是否存在租赁、欠费等问题。

九、总结与展望

2025 年苏州购房政策已形成 “低门槛、低利率、高补贴” 的全方位支持体系，为购房者提供了难得的历史机遇。对于刚需群体，首付 15%+ 利率 3% 的组合显著降低了上车难度；改善群体可利用 “卖旧买新” 窗口期，叠加契税补贴和低利率置换优质资产。

未来，随着长三角一体化推进和苏州产业升级，核心地段房产的保值增值潜力仍被看好。建议购房者结合自身需求，优先选择配套成熟、交通便利的板块，并充分利用各项政策红利，理性决策。