让曾经沉睡的“寸土”生“寸金” 广州花都多模态集成式更新的破局实践

广东省广州市花都区的集群街2号项目通过“自筹资金、自主更新、原拆原建”的改造方式实现老楼新生。图为项目改造前（上图）后（下图）对比。

花都区住房和城乡建设局供图

基础设施薄弱、停车空间紧张、公共服务不足的老城区以及产业低端的村镇工业集聚区，如何焕发新活力？

广东省广州市花都区以一系列全省、全市“首创”举措，探索多模态集成式城市更新路径，从老旧小区“微改造”到历史文脉“活传承”，从闲置资源“巧活化”到基层治理“共参与”，从低效用地的“创新改”到村镇工业集聚区的“满盘活”，让老旧小区重焕新生，让沉睡“寸土”生“寸金”，蹚出了一条老城市新活力的实践之路。

创新机制破难题

激活发展内生动力

随着城市发展转向存量提质增效为主的阶段，老旧小区改造成为提升居民生活品质、激活城市存量空间的重要抓手。作为广州城市更新的重点区域，花都区始终以“民生需求”为导向，通过机制创新，在破解老城区发展难题上持续发力。

聚焦老旧小区改造这一民生关键课题，花都区创新推出“城市体检+城市更新+城市运营”工作模式，以成片连片改造、危旧房原拆原建为核心抓手，全要素推进广州北站东侧“百年老新华”片区有机更新。该片区总面积达71.4公顷，涵盖126个老旧小区。此次更新将系统性改善区域居住环境与功能品质，让老城区焕发新活力。

针对危旧房屋改造成本高、安全隐患难根治等难题，花都区率先在全省出台危旧房屋拆除重建试点方案，并以花都区新华街丰盛社区集群街2号楼为首个试点项目，引导居民按4600元/平方米标准自筹改造资金，成功打造广东省首例“自筹资金、自主更新、原拆原建”多产权危旧房改造案例。这一模式打破传统更新中政府“大包大揽”的惯性，探索出区别于微改造与征地拆迁的“第三条更新路径”。

与传统改造模式相比，该创新模式不仅让财政支出减少约60%，还使改造后的房屋增值约1.6倍，实现政府减负、业主资产增值的双赢目标。

针对碎片化改造难以弥补老城区整体功能短板的问题，花都区在集群街2号“独栋更新”的成功经验上，创新推出“多栋联合、多宗统筹”改造模式：通过土地用途整合、功能复合设计，打造高品质商办居住综合体，实现从“单体居住改善”到“片区功能提质”的跨越，为老城区功能升级与空间拓展提供新解法。

在村镇工业集聚区升级改造工作中，花都区以政策体系构建为先导，推动市级层面出台专项实施意见，率先打造全市首个区级“1+N”村镇工业集聚区升级改造政策体系。该体系全面覆盖空间规划、土地整备、财税金融、园区建设等改造全流程，有效整合分散政策资源，实现政策“化碎为整”，为改造工作提供系统性制度支撑。

同时，花都区通过降低产值税收准入门槛、提高产权分割比例、加大基础设施建设支持力度等举措，切实减轻改造成本压力，显著提升企业与村集体的参与意愿。其中，花都区秀全街岐山村在全市率先探索“工业做地”（指在政府指定范围内，由政府认定的国企筹集资金，配合属地政府实施征收补偿安置工作，实施通平工作后将土地统一交由政府收储）模式，引入区属国企主导土地前期整理工作，有效减少企业及村集体的前期资金投入。同时，创新采用“物业换空间”合作模式，由村集体引入企业共同开发留用地，成功吸引“未来独角兽”企业蓝海机器人总部、万洋众创科技城等8大优质产业项目落地，实现土地资源与产业发展的高效匹配。

目前，花都区系统梳理形成3类6种改造模式，多项实践成为省、市首创案例。比如，花都区狮岭镇新庄村项目，作为全省首宗运用低效用地再开发试点政策获取建设用地批复的项目，仅一期用地便节约新增建设用地报批费约350万元，且工业用地上的产业配套占比从15%提升至30%，大幅提升了土地利用效率。

花都区秀全街大㘵村项目，是全市首宗实践“集体土地直接申请确认建设用地使用权”的试点，审批时间较传统流程节省3个月以上。

花都区新雅街广塘村项目则为全市首个“储改结合”项目，通过整体引入合作企业，由企业统筹负责公开出让用地、复建物业及留用地的开发建设，其成熟经验具备在全市范围内推广的价值。

提质增效惠民生

绘就全龄友好幸福底色

花都区始终将“人的需求”作为更新原点，以“硬件升级+服务提质”双轮驱动，让城市更新成为民生改善的“幸福工程”，从基础设施、便民服务到全龄关怀，全方位提升居民生活幸福感。

聚焦老城区基础设施薄弱环节，花都区重点推进广州北站片区基础设施焕新工程，改造供水管网2.2万米，加装二次增压水泵房，迁改增容2处变压器，实现燃气主管网全覆盖，完善消防设施52处，为居民构建起安全、舒适、便捷的居住环境。

针对停车难这一顽疾，花都区精准施策，打出“存量挖潜+增量供给”组合拳，多渠道破解停车困境：由区属国企出资，对洪秀全纪念广场等既有建筑实施焕新改造，同步新增停车位超500个，盘活存量；同时，增加停车场数量，引入村社近2亿元资金建设云山学校综合停车楼，项目建成后预计释放停车位约1400个。此外，花都区还落地全省首宗由民营资本投资的停车场特许经营案例，为破解停车难题提供了新路径。

紧盯“一老一小”需求，花都区通过“政府改造投入+引入社会资本”，活化闲置资源打造旧人大小区儿童托管中心、红砖坊智慧养老公寓，联动构建“养老+托育”全龄服务圈；同步推进适老化改造，新增适老化口袋公园4处，增设人行道约1480平方米，完善无障碍设施，推动民生服务从“有没有”向“好不好”转变。

古韵新智交融

构建多元善治新格局

在城市更新过程中，花都区既注重守护历史文脉，让老城区留住“记忆”，又通过智慧治理激活基层活力，构建共建共治共享的善治新格局，实现历史与现代交融、治理与服务并重。

花都区将文化传承作为核心主线，推动历史文脉从零散留存向全面融入城市肌理转变。在建筑活化方面，花都区坚持“修旧如旧、功能重塑”，在新华坊改造中保留青砖红瓦、窗花构架等岭南元素，将19间危旧商铺转型为非遗婚庆街区；1958影院恢复苏式立面、植入空中花园，从破败闲置建筑物变为文化风尚新地标。这些建筑不仅留存了历史形貌，更通过功能重塑存续了城市记忆，成为“活态”文脉展示窗。

花都区还将地方文化符号深度融入城市肌理，在广州北站东侧老旧小区连片改造中融入“新华”艺术造型窗花、“返新华”灰塑等非遗元素；在新华村改造中深挖南拳、醒狮、龙船文化，以现代岭南语汇重构文化空间，让民俗文化融入当代生活。

同时，花都区创新“政府+企业+村集体”模式，炭步镇塱头村联合唯品会打造春阳台精品工程，三华村依托资政大夫祠打造岭南历史文化街区，实现古村落从静态保护到动态活化的升级。

近年来，花都区以“党建引领、群众主体、机制保障”为主线，推动城市更新与基层治理深度融合。通过强化“镇街吹哨、部门报到”机制，推动治理力量下沉，搭建居民议事平台，引导群众参与改造全过程。例如，集群街1号C级危房被打造为“党群+”复合型邻里中心，集成政务服务、休闲学习等功能，并设置城市运营指挥中心，通过“AI智慧监控+网格治理”实现全域精细管理。

为激发社会活力，花都区创新推出多元参与机制。红棉楼小区“居民出资改外墙+政府改公共区域”、集群街2号居民自主更新、新华坊“有偿让渡经营权”等模式，让群众从“旁观者”变为“主人翁”。此外，由村社自筹2800万元、社会资本投入1.2亿元，成功打造“田美新里”特色商业街，推动商户营收提升20%—30%，周边物业租金上涨40%—60%，让老城区回归“烟火气”。

在长效治理上，花都区构建“投、改、管、运”一体化机制，旧人大小区有机更新项目在全市率先引入社会资本参与老旧小区“投、改、管、运”一体化改造，获批为住房城乡建设部联系点、广东省优秀案例。广州北站片区由国企统筹夜市、充电桩等公共资源运营，提供环卫、市容等公共服务，实现成片连片的全域治理；鼓励居民成立业委会、成立共管账户并筹集后续管养基金，确保更新成果可持续，实现从“一时美”到“长久好”的转变。

从机制创新到民生提质，从文脉守护到智慧治理，花都区通过多维度、集成式城市更新实践，成功让老城区焕发新活力，生动诠释了“人民城市人民建，人民城市为人民”的深刻内涵，为全国同类城市更新提供了宝贵经验。

编辑手记

将“民生痛点”转化为“幸福支点”

今年召开的中央城市工作会议强调，当前和今后一个时期城市工作要“以推进城市更新为重要抓手”，这为各地做好城市更新工作指明了方向。广东省广州市花都区的多模态集成式城市更新实践，正是对这一工作要求的有力践行，为破解老城区与村镇工业区更新难题提供了颇具价值的“花都样本”。

花都的探索始终以“民生需求”为导向。从改造危旧房屋到完善供水燃气管网，从多渠道破解停车困境到盘活闲置空间建养老托育中心，每一项举措都直指民生痛点，将更新过程转化为居民获得感、幸福感的提升过程。

花都的突破关键在“机制创新”。全省首例“自筹资金、自主更新、原拆原建”多产权危旧房改造模式、全省首宗获批低效用地改造项目、全市首个“工业做地”模式……这些制度设计打破了政府“大包大揽”的惯性，激活了居民、企业、村集体的内生动力，让更新从“政府独舞”变为“多元共舞”。

花都的智慧在于“长效治理”。通过党建引领下的居民议事平台、AI网格化治理、投改管运一体化机制，将“人民城市”理念细化为一个充电桩、一处邻里中心的民生细节，让群众从“旁观者”变为“主人翁”。

花都的实践表明，城市更新不仅是空间的再造，还是发展理念的重塑，更是将“人的需求”作为更新出发点，推动硬件提质与软件升级同步、空间重塑与服务供给并行的“幸福工程”。

■中国城市报记者 巩 静