东京房价冲破1亿！高市早苗对海外买家下“限购令”？2026年成拐点

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10月21日，高市早苗正式成为日本历史上首位女性首相，日本政坛迎来里程碑式的一页。

对于日本经济与房地产市场而言，这不仅是权力的交接，更意味着一场政策“大戏”即将上演。未来几年，市场或将迎来一系列深刻调整。

那么，政权更迭之后，日本不动产，尤其是东京楼市将何去何从？

最大的变数：外国人购房政策

东京楼市的热度，眼下依然没有退烧的迹象。

2025年4月至9月期间的平均价格为1亿3309万日元，比去年同期大幅上涨了20.4%。上半年价格达到了历史新高。

东京23区的二手公寓也迎来了“亿级公寓”时代。2025年8月，东京23区的二手公寓价格（每平方米70平方米的单位）同比上涨了38%，达到了1亿721万日元。

业内普遍判断，这股上涨行情至少将延续至今年年底，甚至贯穿明年上半年。

然而，2026年下半年之后，东京房价到底能否继续高歌猛进，悬念很大程度上系于自民党与维新会联合政府手中——他们预计在2026年底前推出的“外国人不动产政策”，将成为影响市场走向的重要决策。

这一政策自夏季传出风声，至今仍未落地。最初，市场一度弥漫着紧张情绪，猜测日本或许会效仿加拿大、新加坡等国，对非居民关闭大门或课以重税。

不过，随着讨论深入，各方利益博弈加剧，“一刀切”的激进改革可能性正显著降低。

不动产调查公司东京鉴定的首席调查员高桥雅之分析：“若全面禁止外国人购房或施加重税，恐导致房地产企业业绩大幅下滑。”考虑到行业团体的强烈反对，新政府或许不会采取过于激进的措施。

更关键的是，推动东京楼市持续升温的主力，并非外来资本，而是本地刚需与投资需求。根据三菱UFJ信托银行今年7月的调查，在千代田区、港区、涩谷区等核心区域售出的公寓中，外国买家占比仅为19%。

东京这锅水，终究是本地人在烧火。外国资金的变化难改沸腾大势。

因此，外国人购房政策——是否出台、何时出台、如何出台——固然是当前市场瞩目的焦点，但即便最终落地，预计也将是一份高度克制的“温和方案”，难以从根本上扭转东京楼市的内在升温逻辑。

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新联盟登场：“维新派”的政策影响力

第二大影响因素，是新的执政联盟——维新派的加入。

为稳固执政基础，自民党与之形成了“半联合执政”的微妙格局。维新派的政策主张，因此成为搅动未来市场的一股不可忽视的力量。

在他们众多的政治蓝图里，最富野心的莫过于 “副首都构想”——旨在将大阪府与大阪市合并，升格为“大阪都”，赋予其首都级别的行政职能。

一旦构想启动，巨量的基建投资、政策红利与行政权力将涌入关西，预计会显著提振大阪乃至整个关西地区的土地与房产价值，成为区域楼市的强劲催化剂。

然而，大阪短期内其在政治、经济资源的集中度上，依然难以撼动东京的“一极独大”地位。

更微妙的是，维新派在试图抬升大阪价值的同时，也在考虑推行限制外国人购买非自住型房产、进一步收紧民宿经营等政策。这无异于一边踩油门，一边轻点刹车。

提升区域价值的热潮，与打击短期投资的行为相互对冲，可能在一定程度上冷却部分投资者的热情。

不过，从全局视角看，即便这些限制性措施落地，预计也将是“精准打击”，而非“全面封锁”。很可能仅针对个人购买住宅类物业或特定敏感区域。

因此，它们对整体外资涌入日本的洪流影响有限，对东京等核心城市房价的根基难以产生动摇。

而大阪，仍有望迎来新一轮的价值增长。

“积极财政”之下：通胀与资产价格的联动

新政府在经济政策上的另一大看点，是“积极财政”路线。若大规模发行国债并维持低利率政策，日本可能迎来通胀加速。

通货膨胀在推高日常生活成本的同时，往往也带来资产价格的更快上涨，从而形成资本性收益。不动产作为典型的抗通胀资产，有望在这一过程中持续受益，实现价值攀升。

对于出租型房产而言，成熟市场的租售比与名义利率密切相关。在通胀环境下，房租作为最容易上涨的物价之一，也将同步走高，进一步支撑房产价值。

通胀之下，现金会“缩水”，资产却可能“膨胀”。不动产正成为不少人眼中的“价值避风港”。

同时，高市早苗主张的宽松货币政策预计将延续日元弱势，降低海外资金进入日本不动产市场的门槛，可能进一步激发外国投资者与企业对东京房产的需求，为市场提供有力支撑。

政权更迭如棋局重置，每一着都牵动市场未来。

从外国人购房政策的悬而未决，到大阪“副都构想”的想象空间，再到积极财政与通胀预期的双重叠加——日本不动产市场正站在新一轮周期的起点。

然而，政策只是风，资产才是船。对理性的投资者而言，比追逐政策风向更重要的，是回归东京不动产的底层逻辑：扎实的租赁需求、稀缺的核心地段与稳健的资产属性。

唯有摒弃“炒房”心态，着眼长期价值，方能在波动中稳健前行，真正捕捉到属于下一个周期的价值高地。

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