北京城建联合体28亿元落子昌平

时隔一日，昌平又卖了一宗地。

10月30日，北京城建和北京蓝华宇房地产开发有限公司联合体28.09亿底价摘得北京市昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块重点村旧村改造项目CP02-0405-0001地块，楼面价约3.2万元/平方米。

实际上，东小口0001地块最初与0002、0005地块一同列入北京2025年第五批次拟供地名单，因整体体量过大，该地块最终被单独拆分，于9月22日进入预申请阶段。

根据挂牌文件，该地块为纯住宅用地，土地面积约3.13万平方米，建筑控制规模约8.78万平方米，容积率2.8，建筑限高60米。需要注意的是，项目需配建500平方米社区管理服务用房，建成后无偿移交相关主管部门。

从位置上看，地块位于北五环与北六环之间，距北五环直线距离约3公里，西侧1.4公里接壤海淀区，东侧毗邻东小口城市休闲公园，与朝阳区隔园相望，处于昌平、海淀、朝阳三区交汇的独特位置。交通方面，在建地铁13B号线建材城东站距离地块约1公里，预计明年通车，届时将进一步提升区域交通便捷度。在配套资源方面，地块周边设施相对成熟。商业方面有西三旗万象汇等综合体，休闲资源包括东小口城市休闲公园等多处绿地，医疗配套涵盖清华长庚医院等机构。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，这一地理布局使其能够有效承接西二旗、后厂村区域互联网从业人员的居住需求，并受益于望京商务区的辐射效应。地块南侧规划有一处12年一贯制教育用地，昌平区正与优质教育资源洽谈引入事宜，有望显著提升区域教育水平。

综合来看，该地块的核心优势主要集中于其区位独特性、周边配套的成熟度，以及板块内新房供应相对有限，存在一定的市场发展空间。

据中指开发云监测显示，东小口板块近三年无新房供应，上一次土地出让还要追溯至2020年的限竞房时期。

即当时的奥森ONE和奥海明月，当时销售均价约5.8万元/平方米，近期成交价格维持在5.5万元/㎡左右，在售新房项目紫金书院等项目价格也有所调整。周边二手房市场以海淀区房源为主，老旧小区均价约4万元/平方米，次新小区价格区间为6-8万元/平方米。

值得关注的是，限竞房项目奥海明月、奥森ONE目前尚未达到上市条件，预计至2028年东小口地块项目交付时，上述项目将同步满足“满五”上市要求，可能对同期新房市场形成一定分流。

在张凯看来，整体来看，项目需面临若干现实挑战，包括2.8的容积率与60米建筑限高对产品形态形成的约束；周边环境中存在的部分不利因素，如垃圾回收站等。此外，尚未正式通车的地铁线路与教育配套的落地进度仍存在一定不确定性，可能对项目价值兑现构成潜在影响。此次土地出让结果，既是对北京五环外限购政策松绑后市场接受度的一次实际检验，也将从侧面反映出开发企业对昌平南部区域未来楼市走势的基本判断。

值得一提的是，作为北京本土国企，近几年内，北京城建常以“兜底者”身份参与拿地，斩获多个项目。这些项目多分布于北京近郊区域，市场表现分化明显。尤其在房山区，其托底竞得的多个项目，开发推进速度尤为缓慢。