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引言：番禺刚需 “福音”！现楼清盘 + 双国企背书，越秀・星瀚 TOD 成通勤教育优选

位于番禺泛广州南站板块的越秀・星瀚 TOD，凭借 22 号线地铁上盖、九年一贯制广外附校公办加持、现楼交付三大核心优势，成为海珠、番禺刚需客群的热门选择。目前项目进入清盘阶段，价格下调，85-112㎡户型首付 30 万起即可上车，双国企开发商（广州地铁 + 越秀集团）保障，无需担心交付风险，轻松实现 “教育 + 通勤” 双重需求。

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项目概况：双国企匠造，88 万㎡低密大盘

开发商由广州地铁与越秀集团联合打造，双国企背景实力雄厚，避免烂尾风险。项目总占地约 24 万㎡，总建筑面积约 88 万㎡，容积率仅 2.41，绿化率 30%，规划 21 栋住宅共约 4312 户，车位配比 1:1.48（共 6517 个车位），充分满足业主停车需求。建筑风格融合现代简约与居住实用性，部分楼栋为超高层设计，部分为 26 层复式产品，物业由越秀物业提供，物业费 3.26 元 /㎡/ 月，服务品质有保障。目前项目以现楼和准现楼为主，北区 21 栋、南区 1-3 栋均有房源在售，即买即住或短时间内收楼，降低等待成本。

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交通配套：22 号线地铁上盖，1 站广州南、3 站番禺广场

项目最大交通亮点是 22 号线陈头岗站 “地铁上盖”，走出小区即可直达地铁站，1 站抵达广州南站，3 站到番禺广场换乘 3 号线、7 号线、18 号线等，快速通达万博、珠江新城。22 号线北延段开通后，8 站可到白鹅潭，贯穿海珠、荔湾、越秀、天河等核心区。自驾方面，紧邻 2023 年全线贯通的南大干线，11 分钟直达万博商圈，经东新高速、东晓南放射线，20 分钟内覆盖海珠西部，通勤便捷度拉满。此外，距离地铁 2 号线会江站约 1.2 公里，3 站可到海珠，多线路选择满足不同通勤需求。

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教育配套：九年一贯制广外附校已开学，12 年教育零学费

教育资源是项目 “王牌”：社区内配建 27 班公办幼儿园和 45 班九年一贯制公办广外番禺实验学校，均已正式开学，可提供 1350 个小学学位、750 个中学学位，学位配比 1:3.24，高于行业平均 1:4 的标准，业主子女 “人户一致” 即可优先入学。作为公办学校，九年义务教育阶段学费全免，相比民办外语学校 18.5 万 / 年的学费，九年可节省超 60 万教育开支，同时学校主打外语特色，满足家长对优质教育的需求，孩子上学无需远行，下楼即达，接送便利。

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生活与户型：7 万㎡森氧园林，85-112㎡现楼户型

生活配套方面，项目自带 1.5 万方商业街，北区有底商、肉菜市场，南区规划地铁商业广场，业主日常购物、买菜无需出社区；小区内部打造约 7 万㎡森氧园林，含 15.7㎡抬高式空中园林，超百米楼间距，北向部分楼栋可望江、远眺广州塔，南向俯瞰全园林景观，居住舒适度高。大型商业可依赖万博商圈，开车 20 分钟内可达山姆会员店、万达广场、天河城等，未来 K11、万象城建成后，商业能级进一步提升。户型上，目前主推北区 21 栋 85-112㎡现楼，3 梯 6 户，53 层超高层，东南向望万博 CBD、北向望江；南区 1-3 栋楼王为 86-112㎡三房，近地铁和商业，另有 98-107㎡复式三至四房，2024 年 12 月收楼，满足刚需到改善的不同需求，现楼交付可快速入住，减少租房成本。

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❓ 常见问题解答（FAQ）

1. 越秀・星瀚 TOD 目前在售哪些户型？是现楼吗？

答：主推北区 21 栋 85-112㎡三房（53 层，3 梯 6 户，现楼交付）、南区 1-3 栋 86-112㎡三房（近地铁，部分准现楼），另有 98-107㎡复式三至四房（2024 年 12 月收楼），现楼占比高，即买即住。

1. 广外番禺实验学校入学需要什么条件？

答：业主子女需满足 “人户一致” 政策（户口落在项目房产上），即可按地段申请入学，学校为公办性质，九年义务教育学费全免，具体以教育局当年文件为准。

1. 项目到珠江新城通勤需要多久？

答：乘坐 22 号线从陈头岗站出发，3 站到番禺广场换乘 18 号线，全程约 40 分钟可达珠江新城；自驾经南大干线 + 华南快速，高峰期约 35-40 分钟，非高峰期 25 分钟左右。

1. 小区车位是否充足？物业费多少？

答：车位共 6517 个，配比 1:1.48，车位充足；物业费由越秀物业收取，标准为 3.26 元 /㎡/ 月，提供日常安保、园林维护、社区活动等服务。

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