6000元/㎡卖不动，转身保租房就火了！这个项目撕开关键密码

　　日前，自然资源部发布《城市存量空间盘活优化规划指南》，明确存量空间盘活优化将作为未来国土空间规划的重要任务之一，指出我国城市发展已进入“存量时代”，核心不再是大拆大建，而是把现有土地资源用好用活。

　　存量焕活，城市更新早已不是新鲜话题，但如何在“不大拆大建”的前提下，通过精准改造与运营实现价值重生?

　　百瑞纪旗下窝趣长沙尖山湖公寓的蜕变，正是这一命题的鲜活答案——将 “6000元/㎡都卖不动”的销售型公寓，改造成出租率稳定95%、估值攀升至7560元/㎡的标杆保租房项目。

图源：百瑞纪

　　这在住房租赁行业并不多见，对此，不少人将这一逆袭归因于“踩中保租房政策风口”，但在迈点看来，政策仅是入场券。

　　真正让项目穿越市场周期、实现价值跃迁的，是百瑞纪针对存量资产打造的“全链条资管服务”——从身份重塑到空间重构，再到长期运营增值，每一步都精准切中存量资产的核心痛点，为项目量身定制焕新路径。

　　窝趣长沙尖山湖公寓的起点，并非传统意义上的优质地段。虽地处尖山湖国际创新中心，周边聚集全省50%以上上市公司与90%移动互联网企业，但区域尚处待成熟阶段，配套与人口导入仍在推进中。

图源：百瑞纪

　　基于这样特殊的位置，开发商推出包含商品住宅与销售型公寓的组团。窝趣长沙尖山湖公寓所在的三栋楼便是其中的销售型公寓。流通性本来就比住宅差的销售型公寓成为滞销资产，即便价格一路跌到6000多元/㎡，依旧无人问津。

　　问题出在哪?真正的死穴，是项目被销售型公寓的标签捆住了手脚。既满足不了刚需家庭对大空间和产权的要求，又达不到投资客对高溢价的期待，卡在了市场缝隙里挣扎求生。

　　面对这一困境，百瑞纪没有急于启动户型改造或装修升级，而是先做了一件更关键的事——为项目“撕毁旧标签、重塑新身份”。

　　百瑞纪团队把长沙市保租房政策拆解成一张逻辑树图，一条条比对项目资质：区位符合产业人才聚集区要求、户型适配小户型低租金标准、产权清晰无纠纷……最终敲定“保障性租赁住房”这个新身份。

　　这个选择看似简单，实则藏着对市场的深刻理解。要知道，在2024年的长沙，高新人才租房需求缺口极大，但市面上要么是老旧民房，要么是价格虚高的服务式公寓。百瑞纪这手“纳保”操作，相当于给项目镀了两层金：一层是政策背书的公信力，另一层是租金可控的性价比。

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　　果不其然，项目刚挂上“保租房”的牌子，就收到了第一批咨询——来自周边中电软件园的程序员。他们要的不是产权，而是“通勤近+能办公+环境安全”的落脚点，这恰好是纳保后项目能精准匹配的需求。

　　从“滞销商品房”到“人才优选住所”，标签一换，市场热度快速激活，为后续运营奠定了坚实基础。目前窝趣长沙尖山湖公寓的租客不仅有高新科技人才，还有陪读家庭，深受市场青睐。

　　传统房地产项目倾向于“大而全”，总希望自己的产品能获得所有客群的喜欢。在窝趣长沙尖山湖公寓中，百瑞纪摒弃“大而全”思维，以目标客群需求为核心，对项目进行从户型到配置的全维度重构，让“滞销空间”变成“人才愿意住、住得久”的友好社区。

图源：百瑞纪

　　毋需取悦所有人，百瑞纪锚定周边客群的需求。通过调研发现，项目周边校园教育资源丰富，且聚集了众多高新科技人才和都市白领。他们最大的居住痛点是“缺乏居家办公空间”。

　　于是在户型改造上，百瑞纪没有搞一刀切的标准化升级，而是做了场“精准手术”——把37-39㎡的主力户型，硬生生挤出了一个1.2㎡的迷你工作台，配上台式空调和高速网络接口。对于大单间，则是改成多功能子母房，并增加了厨房等配套，在满足众多青年人和创业精英的同时，也为周边名校的家庭提供温馨舒适的居住选择。户型的改造丰富了产品线，进一步拓宽客群覆盖，提高了溢价能力。

图源：百瑞纪

　　公区的打造更见功力。380㎡的空间，没有堆砌花里胡哨的设施，而是精准切中年轻人运动减压、安静学习和朋友小聚的三大需求。

　　标准尺寸的篮球场和跑道，满足租客下班解压刚需;办公区和学习区自习室配备高速网络与现代办公设施，为管家和租客提供高效工作和学习的环境;休息区摆了懒人沙发和充电站，方便租户社交小聚。更关键的是，这些空间不是“营销期摆设”，而是真正投入运营。

图源：百瑞纪

　　没有华而不实的噱头，百瑞纪对这个项目的所有改造和装修设计都透着务实。没有跟风做全屋智能，而是把1600元/㎡的预算优先投入EO级环保板材和静音门窗。要知道，程序员经常熬夜加班，对“睡得香”的需求远大于“语音控制灯光”。这种“回归实用”的产品逻辑，恰恰戳中了目标客群的痛点。

　　所谓产品力，从来不是堆出来的，而是抠出来的。通过需求导向的产品重构，窝趣长沙尖山湖公寓项目开业前三个月平均出租率达96%，续租率65%，远超行业平均水平。而今，这个项目已经运营19个月，出租率一直保持在95%。

　　好的数据呈现除了让人艳羡外，更重要的是通过它们总结更有参考意义的行业方法论。在窝趣长沙尖山湖公寓项目中，最值得通过数据深入挖掘的便是让资产持续增值能力。

　　很多人以为存量焕新靠的是“改造魔法”，但窝趣尖山湖公寓的案例证明了改造只是敲门砖，真正让资产持续增值的，是全链条的运营能力。这也是百瑞纪最核心的竞争力，他们不只是“改造方”，更是“资产管家”。

　　作为项目的全链条资产管家，百瑞纪通过“前期控成本、中期强获客、后期提收益”的闭环服务，破解了“焕新易、保值难”的行业难题。

图源：百瑞纪

　　前期筹备阶段，依托供应链金融优势，百瑞纪打通家具电器采购渠道，实现集中采购、快速供货，既保障项目按时开业，又降低了采购成本;同时优化运营团队架构，实现精简高效的成本管控。

　　中期获客阶段，他们玩的是“精准狙击”而非“广撒网”。线上没有盲目投流，而是把预算集中在园区社群和企业HR渠道，直接触达中电软件园、芯城科技园的目标人群;线下更狠，组建了专门的企业拓展团队，每周拜访周边公司，推出“企业定制套餐”。这种“B2B+B2C”的组合拳，让项目开业3个月就达到95%出租率，远超行业平均速度。

　　后期增值阶段，百瑞纪一方面通过精细化服务提升租户粘性。25人的运营团队，人均要管50多套房，但每个租户的需求都能被记住。更关键的是，每月组织“技术沙龙”“亲子手工”等社区活动，持续强化社区归属感。另一方面，盘活3000㎡商业空间，引入24小时便利店、平价快餐店等刚需业态，年商业收入达2000万元，为项目增添稳定现金流。

　　此外，最不可或缺的是百瑞纪的成本控制能力。迈点了解到，运营成本7.2元/㎡/月，租金净收益31.5元/㎡/月(即378元/年)。

　　这组数字背后，是百瑞纪把“运营”从成本项做成了增值项的能力。如果按照Cap Rate5%，项目估值为7560元/㎡，如果按照Cap Rate6%，项目估值为6300元/㎡。而这只是目前的数据，整体的经营业绩还处在上升势头。

　　复盘窝趣长沙尖山湖公寓的逆袭，不难发现其成功并非偶然的单点突破，而是百瑞纪“政策解读能力+产品重构能力+全链条运营能力”的系统输出——通过纳保解决身份问题，让资产契合政策导向与市场需求;通过空间重构解决产品错配，用实用设计打动目标客群;通过运营赋能解决盈利难题，实现资产长期增值。

　　更重要的是，窝趣尖山湖公寓为地产商提供了一条“自持销售型公寓”的资产管理新路径。在存量时代，无需依赖大拆大建或政策红利躺赢，只要精准把控政策方向、深度洞察客群需求、构建全链条运营能力，便能让在存量市场中找到持续增长的核心竞争力。

　　能真正做到这些并不容易，毕竟，能让滞销资产重生的，从来不是运气，而是像百瑞纪这样“死磕细节、尊重需求”的专业能力。找准方向，把每个环节做透，将问题资产变成标杆项目，百瑞纪的故事，才刚刚开始。