住房消费领域还存在哪些不合理限制性措施？ | 前瞻十五五

记者 辛圆

10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（下称《十五五规划建议》）正式对外公布。其中，第15条“大力提振消费”提到，要完善促进消费制度机制，清理住房等消费不合理限制性措施。

分析人士表示，《十五五规划建议》关于地产的表述调整为民生相关内容，比如，优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求；因城施策增加改善性住房供给；建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。这与此前的防风险以及“房住不炒”形成鲜明对照，后续可以对地产政策抱有更多期待。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示，目前，在住房租赁、保障房、公积金使用和商品房交易方面均存在不合理限制性措施。

首先是住房租赁领域。他指出，对租赁人口租房落户的限制，阻碍了租赁消费。

“尽管多数城市规定，既可以落户在房主户口上，也可以落到集体户，但调研发现，在房主户口上落户几乎不可能。另外，很多城市设置的集体户很少，还要求有租赁满一定期限（比如一年），还要提供租房协议、备案证明、无房证明等，流程复杂，尤其是跨部门办理时，可能费时费力。”李宇嘉说。

其次，保障房领域有三个不合理限制。李宇嘉指出，一是公租房申请门槛较高，有的城市还停留在数年前，没有根据轮候库人群增长，结合低保低收入、住房困难两类群体，实时扩大保障的范围；二是公租房供给不适应租客就业变动性加大的现实，跨区之间的公租房轮换机制没有实现；三是不合理的人才房政策限制了保障房的合理消费。很多房源仅限于给政府招引的企业职工或人才居住，而且一次性给到企业批量的房源，部分房源闲置，但该保障的人群得不到房源，导致一边闲置、一遍嗷嗷待哺。

第三，公积金使用方面存在两个限制。李宇嘉指出，一是许多城市对公积金的使用设置了严格限制，如要求公积金缴存地、购房所在地、户籍所在地一致，导致公积金无法在城市群、都市圈内自由流动，影响了资金对“职”与“住”资源的配置效率。二是商业贷款转公积金贷款，在转换条件（比如偿还商业贷款年限、商业银行获准等）、转换额度方面都有限制。

第四，商品房交易方面也有不少限制。李宇嘉举例称，比如，二手房买卖中“带押过户”存在阻碍，主要是跨行的限制；“卖旧买新”中，银行对二手房评估价值的不合理，导致实际贷款额度打折扣；很多城市要求“人户一致”才能分享区域内的学位，即在该区域有产权住房，而且户口要落到这个房子，但这与现在人口流动性大的现实不符。

中原地产首席分析师张大伟对界面新闻表示，清理住房消费不合理限制性措施对房地产市场复苏具有重要意义。

他进一步指出，从需求端看，此举将直接释放三类核心需求：一是新市民与人才的刚性需求，通过优化社保年限、户籍约束等政策，让长期在城市贡献的群体获得置业机会；二是改善型需求，通过降低二套房首付比例、调整房产税试点等方式，解决家庭住房升级的政策障碍，提升居住品质；三是合理的跨区域购房需求，打破行政壁垒实现资源优化配置。

“以上海若取消限购为例，预计可释放数十万套合理购房需求，带动装修、家电等关联消费增长超千亿元。”张大伟说。