十五五规划：房地产行业未来的五个重大变化

10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（下称“十五五”建议稿）正式对外公布。下称“十五五”建议稿从多个方面对房地产行业提出新的要求，这些调整和变化意味着房地产行业进入新发展阶段，与过往相比有五个方面的变化。

第一、房地产产业地位发生变化

过去几十年，房地产行业一直都是国民经济的支柱产业，对GDP的贡献也非常大，因此，经济发展模式上形成了对于房地产行业的依赖，可以看到，在经济下行压力大的年份，可以通过刺激房地产业来稳定经济，因此，房地产行业在全社会固定资产投资以及金融资源分配方面都占据重要位置。从“十五五”建议稿可以看出，未来我国经济发展进入高质量发展阶段，构建以先进制造业和新兴科创产业为代表的现代化产业体系是核心，这也决定了未来我国跟美国谈判的筹码以及在全球化中的角色地位，基于此，未来政策、金融等资源会向现代化的实体经济上倾斜，房地产行业更多起到的是保障民生、服务经济和产业发展的要求的功能。

第二、房地产行业阶段发生重大变化

自1998年房改以来，我国房地产市场经历了住房紧缺、住房供应快速增长、住房整体过剩三个阶段（见下图）。通过每年新建住宅销售面积与当年全国人均住宅建筑面积情况，可以测算容纳城镇人口规模。测算结果显示，1998 -2005年间是住房紧缺阶段，期间每年城镇人口增加2000万左右，但是房地产行业供应的住房规模小于城镇化人口对住房的需求规模，住房需求总缺口不断扩大。随着住宅需求的增长，开发商的数量也快速上升，1998年房地产开发企业有24378家，到2006年达到58710家，增长了141%。2006 -2017年是住房供给产能快速增长阶段，每年新建住宅销售面积超过当期增加城镇人口的需求。这个阶段城镇新增人口也呈现上升趋势，楼市表现为供需两旺，并逐渐弥补之前的需求缺口。2017年是重要的折转点，也是房改以来楼市供需平衡点。1998年-2017年新建的住房与城镇化增加人口的需求基本匹配。

图1：1998-2023年新建住宅容纳人口与城镇化人口增长的关系（单位：万人）

数据来源：国家统计局 同策研究院整理

2018年以后，房地产行业的供给产能还在不断增加，城镇化人口增加的趋势却是下降的，且二者缺口不断扩大。此后，我国楼市进入整体过剩的新阶段。国家根据当时的房地产市场形势，及时提出“房住不炒”的政策基调，说明国家对于整体形势和趋势都有精准的判断。

第三、房地产行业格局发生重要变化

近些年随着房地产行业的快速增长，房价也在不断上升，尽管这两年房价有所下调，但是核心城市房价仍然处于较高的水平，从房价收入比来看，仍高于房地产市场较为成熟的国际大都市的水平。

稳定资产价格非常重要，因此，在这个背景下，大力发展租赁和保障住房成为稳定经济，吸引人才，解决居住问题的必要措施。保障房主要解决城市低收入人群以及新市民、青年住房困难等问题，该体系的完善也是成熟房地产市场的标志之一。2024年3月住房和城乡建设部颁布《加快推动保障性住房项目开工建设》政策，提出加快推进保障性住房建设是党中央、国务院作出的重大决策部署，是坚持以人民为中心发展思想的生动实践，是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势推出的有力举措。加大保障性住房建设和供给，有利于加快构建房地产发展新模式，完善“保障+市场”的住房供应体系，满足工薪收入群体刚性住房需求。一旦保障体系非常健全后，就具备了全面撤销限制性政策的基础。

第四、房地产行业发展模式重要变化

从数据可以看到，2017年以前，我国住房整体处于紧缺阶段，因此，高效率的供给是当时的主要矛盾，“高周转”、“高杠杆”、“高负债”都是在过去的背景下产生的，我们不能否认过去这个模式大幅提高了供给的产能，解决了大量进城居民的住房问题，但是这个模式只适用于持续增长的增量市场，一旦速度降下来，风险就会爆发。因此“十五五”建议稿提出房地产发展的新模式。因此，新模式要包括几个核心要点：

（1）住房属性上，房地产将主要回归到居住属性；

（2）市场格局上，住房双轨制的方向更为清晰，四中全会明确提出大力发展保障性住房；

（3）风险防范上，慢周转模式下的低风险是方向，房企投资开发模式会向传统制造业企业风险防控转化，未来房企会以注册资本金为项目风险担保，并严禁资金的转移和腾挪；

（4）住房销售模式上，现有的期房模式会逐步向现房模式过渡；

（5）城市房地产开发将会由城市更新主导；

（6）规划和产品方面，通过住房产品升级迭代，激发改善需求是主导，产品创新、科技和服务将是核心竞争力。

第五、房地产行业投资逻辑和模式将会发生重要变化

十五五”建议稿再次重申了推动以人为本的城镇化和城市群、都市圈的战略。因此，未来人口流动将是重要的参考指标。有人流入的区域才是具备增量潜力，因此，核心城市以及重大区域板块才具备房地产投资基础。

“租售比”将成为重要考量指标，过去几十年，房地产经历的是房价单边上扬的情况。在存量市场。交易不再是最核心的盈利模式，持有收益，以及由此的定价逻辑将会成为未来主要逻辑和模式。

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