未来五年，中国楼市可能有四大变化！

来源：国是直通车

中新社记者 庞无忌

“十五五”规划建议日前对外公布。《建议》中十余次提及房地产相关内容，并将“推动房地产高质量发展”纳入“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”板块中，进一步强化了房地产的民生属性。行业专家认为，这为“十五五”时期楼市发展锚定了清晰航向，未来5年，中国楼市或迎四大变局。

其一，政策转向

《建议》明确推动房地产高质量发展。这是对行业发展阶段变化的精准回应。中原地产首席分析师张大伟对中新社记者指出，“十四五”时期，中国城镇人均住房建筑面积已超40平方米，户均套户数接近1.1套，接近美日等发达国家水平，住房短缺时代基本终结。今年9月末，近7.6亿平方米的商品房待售面积也印证这一点。“高质量发展”的提出绝非偶然，而是行业发展的必然选择。

以“高质量发展”为指挥棒，房地产业将加快构建发展新模式。不同于过往楼市调控中以限制或刺激需求为核心的短期政策，新模式更需回归本源，完善开发、融资、销售等基础性制度。以销售为例，据住建部此前透露，未来将有力有序推进现房销售，做到“所见即所得”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，这些基础性制度，有的已基本建立，有的正在建立，它们将为中国“十五五”房地产市场健康发展奠定基础。

其二，供需重构

2023年7月召开的中央政治局会议作出“房地产市场供求关系发生重大变化”的重要判断。因应需求变化改善优化供给，方可重构供需平衡，推动房地产市场长期平稳健康发展。《建议》从“保障托底”和“市场升级”的双轨制设计出发，推动改善供求关系。

一方面，《建议》提到，优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。分析认为，这扩大了住房保障的覆盖面，将原来只对困难群体的“重点保障”变为涵盖工薪群体的“全面保障”。

另一方面，《建议》强调，因城施策增加改善性住房供给。李宇嘉认为，改善性住房是房地产供求关系出现重大变化后，结构性增量需求的重点。根据不同地方居民对改善性住房的需求差异，在供给上进行更精准匹配，或将是“十五五”时期住房供应的一大特点。据中指研究院数据，2025年前三季度，中国重点30城120至144平方米的住房成交量占比提升至30%，大户型产品已成新房市场主流。

58安居客研究院院长张波指出，“市场+保障”双轨体系，结合“人、房、地、钱”要素联动机制，将有效保障人口流入城市住房用地供应。

其三，品质提升

《建议》明确，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。今年以来，国家层面频频部署“好房子”建设等相关工作。李宇嘉表示，正在推进的老旧小区改造、危旧房改造、城市更新以及完整社区建设等，都意在提升房屋质量和居住品质。

“品质提升”正在加速落地。此前住建部提出通过好标准、好设计、好材料、好建造和好运维等方面推动“好房子”建设，并梳理出居民对“好房子”的要求，为“好房子”建造提供指引。中指研究院指出，近两年，多地也出台文件对建筑设计规划、计容规则等进行完善和规范，未来或有更多城市跟进。

其四，存量盘活

在房地产从增量开发转向存量运营的阶段，存量资产的盘活利用不仅能缓解市场供需错配问题，还能通过更新改造、功能重构等挖掘资产新价值。存量更新改造正成为住房供应的重要来源。《建议》提及“盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”“实行统筹存量和增量综合供地”等。

中指研究院认为，“十五五”时期将有更多支持盘活存量土地、存量房的政策落地。根据该机构监测，截至10月24日，各地已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超6200亿元（人民币，下同），专项债实际发行/即将发行约2160亿元。

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