万柳小弟世纪城，跌成啥熊样了？

来源：市场资讯

（来源：地产局座）

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这一轮楼市回调，整个北京二手房价格的大盘子，跌了大约30%。

一些比较差的房子，跌了百分之四五十，而一些比较好的房子，跌了百分之二三十。

所以，这次回调，也算是检验北京各个小区真实成色的时候：当潮水退去，才知道哪些小区在裸泳。

接下来十几期，大表哥会分板块，重点梳理一些典型标杆楼盘的价格变化，看看它们的涨跌情况。

目的就是通过最真实客观的数据，看看哪些楼盘是真优质好盘，哪些楼盘是泡沫水货，供大家在买房时参考。

（特别说明：

接下来列出的各小区价格，是大表哥从二手房大数据库中，将该小区各历史时间段，成交的所有二手房的价格，进行加权平均所得。

不是某一套房，也不是某个户型，而是同一时期整个小区的二手房价格加权平均。所以这个价格可能会比某个具体的房源高，也可能低。）

今天聊万柳小弟——世纪城。

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世纪城板块比较简单，以远大路为界，将世纪城板块一分为二，北面就是观山园、时雨园、今夕园、晨月园、翠叠园、晴波园、春荫园、垂虹园、晴雪园等等各种园。

远大路南面就是远大园一区到远大园六区，以及一个鲁艺上河村。

从品质上看，观山园、时雨园、今夕园、晨月园和远大园一区二区六区等都差不太大，价差主要在楼龄和容积率上。

鲁艺上河村相对来说品质最高，价格也最贵，并且都是大户型，用现在的话说就是大平层，三居一百七十多平米，四居两百多平米，以及三百多平米的五居六居。

我们重点看观山园、晴雪园、远大园一区、远大园一区，以及鲁艺上河村5个小区。

1.观山园

2014年，整个观山园的二手房成交均价是69564元一平米；

2017年，整个观山园的二手房成交均价是113548元一平米；

2022年，整个观山园的二手房成交均价是136878元一平米；

2025年，整个观山园的二手房成交均价是102464元一平米；

从上述价格可以看出，观山园从2022年历史最高点的136878元一平米，跌到现在的102464元，跌幅是25.1%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的69564元一平米相比，观山园目前还有47.3%的涨幅。

2.晴雪园

2014年，整个晴雪园的二手房成交均价是68859元一平米；

2017年，整个晴雪园的二手房成交均价是125687一平米；

2022年，整个晴雪园的二手房成交均价是149756元一平米；

2025年，整个晴雪园的二手房成交均价是110254元一平米；

从上述价格可以看出，晴雪园从2022年历史最高点的149756元一平米，跌到现在的110254元，跌幅是26.4%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的68859元一平米相比，晴雪园目前还有60.1%的涨幅。

3.远大园一区

2014年，整个远大园一区小区的二手房成交均价是57884元一平米；

2017年，整个远大园一区小区的二手房成交均价是102897元一平米；

2022年，整个远大园一区小区的二手房成交均价是129138元一平米；

2025年，整个远大园一区小区的二手房成交均价是95367元一平米；

从上述价格可以看出，远大园一区小区从2022年历史最高点的129138元一平米，跌到现在的95367元，跌幅是26.2%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的57884元一平米相比，远大园一区小区目前依然还有64.8%的涨幅。

4.远大园三区

2014年，整个远大园三区的二手房成交均价是59951元一平米；

2017年，整个远大园三区的二手房成交均价是97108元一平米；

2022年，整个远大园三区的二手房成交均价是129864元一平米；

2025年，整个远大园三区的二手房成交均价是97463元一平米；

从上述价格可以看出，远大园三区从2022年历史最高点的129864元一平米，跌到现在的97463元，跌幅24.9%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的59951元一平米相比，远大园三区目前依然还有46.3%%的涨幅。

5.鲁艺上河村

2014年，整个鲁艺上河村的二手房成交均价是72952元一平米；

2017年，整个鲁艺上河村的二手房成交均价是102585元一平米；

2022年，整个鲁艺上河村的二手房成交均价是141975元一平米；

2025年，整个鲁艺上河村的二手房成交均价是118550元一平米；

从上述价格可以看出，鲁艺上河村从2022年历史最高点的141975元元一平米，跌到现在的118550元，跌幅是16.5%。

如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的72952元一平米相比，鲁艺上河村目前依然还有62.5%的涨幅。

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看完具体数据，大表哥简要总结三点。

第一，整个世纪城板块这一轮的跌幅在23%左右，比北京大盘30%的跌幅小很多，这个表现属于非常可以的了。

主要原因在于世纪城板块确实各方面都非常好，地理位置上，在海淀，并且在西北四环内，两条地铁交汇，到哪里都方便，板块内的小区都是曾经的优质小区。

整体看，世纪城几乎是一个各方面都没有明显短板的板块，号称万柳小弟，确实比较扛跌。

第二，世纪城板块内这些楼盘，除了鲁艺上河村之外，其他的盘跌幅都差不多，可以说非常接近，都在25%左右，不同小区上下浮动不超过2个点。

所以，如果是在这个板块内买房的话，从长远保值角度来看，其实都差不多，主要就是看自己喜欢哪个小区，然后能不能蹲守到出来一套价格合适的房子了。

第三，多说两句鲁艺上河村，这个小区品质确实不错，在都是大户型的情况下，单价还能卖这么贵，在观山园、时雨园、今夕园、晨月园和远大园一区到六区平均跌幅25%的情况下，它只跌了16.5%，表现得非常抗跌。

当然，这是从持有房子的业主而言的，如果对于潜在买家而言，大表哥想说的是，现在并不是入手鲁艺上河村的好时机。因为跌幅小，潜在补跌的可能性极大。

而且，鲁艺上河村都是大户型，总价三四千万，属于豪宅范畴。

这两年海淀供应了不少好地块，海淀新房开始豪宅化，像清河的建发海晏、华润臻澐，虽然地段上比鲁艺上河村差了一些，但是品质绝能够碾压鲁艺上河村。

所以，面对新房的冲击，鲁艺上河村补跌的可能性极大，这一点可以参考去年的万科如园和西山壹号院，都属于一开始很坚挺，然后在某个时间点突然“闪崩”补跌。