房产过户怕被赶？律师教你用“居住权”锁牢安居保障

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 栾海明

“想趁清醒把房子过户给子女，又怕过户后被赶出门，这可怎么办？”“房子卖了，新房主能赶我走吗？”在齐鲁晚报・齐鲁壹点联合山东省法律援助中心推出的《壹点问法・律师唠一Law》重阳护老专场直播中，老年观众的居住权益关切引发热议。山东省司法厅“法援银龄”法律志愿服务队志愿者、上海段和段（济南）律师事务所管委会委员孙燕燕，山东省司法厅“法援银龄”法律志愿服务队志愿者、山东舜天律师事务所合伙人孙红雨从专业视角拆解“居住权”制度，为老年人破解房产过户后的安居难题。

一问：如何设立居住权，才能实现“终身居住”？

“想通过居住权保障终身安居，‘书面合同+登记’是核心两步，缺一不可。”孙红雨率先给出基础操作框架。他结合民法典条款解释，老人需与子女（或房屋受让人）签订书面居住权合同，合同中需要明确当事人的姓名或者名称和住所、住宅具体位置、居住的条件和要求、居住权期限、争议解决方式五大关键条款，“尤其是居住权期限，若想实现‘住到老’，需在合同中清晰约定”。

孙燕燕进一步补充了期限约定的细节：“民法典并未限制居住权期限，当事人可自行约定，若合同中未明确期限而又无法通过适当规则予以填补时，可以推定居住权至居住权人死亡时消灭。”同时，她特别强调登记的法律效力：“根据民法典第三百六十八条，居住权自登记时设立，这就意味着，仅仅签订居住权合同还不够，必须要去相关部门进行登记，居住权才真正生效。”

二问：房产卖给第三方，老人的居住权还受保护吗？

“即便子女把房子卖了，只要居住权还在有效期内，新房主也无权要求老人搬离！”孙红雨说，他以“买卖不破租赁”作类比，解释居住权作为用益物权，具有对抗房屋所有权变动的效力，“房屋所有权转移不影响已设立的居住权，这是法律明确保障的”。

孙燕燕从法律条款与物权原则两方面进一步佐证：一方面，民法典第三百七十条明确居住权消灭的唯一条件是 “期限届满或居住权人死亡”，房屋买卖不属于居住权消灭情形；另一方面，根据物权公示原则，居住权登记后具有公示公信力，“即便新房主买房时声称不知道居住权，也应推定其知晓登记内容，居住权对新房主依然有效”。

两位律师共同举例：若老人设立“终身居住权”并完成登记，即便子女将房子卖给第三方，老人仍可在该房屋中居住至去世，新房主若强行要求搬离，老人可通过法律途径维护权益。

三问：老人能把居住权转让给老伴吗？

“不能转让，这是居住权人身专属性的明确要求。”孙燕燕援引民法典第三百六十九条“居住权不得转让、继承”的规定，解释居住权的制度初衷：“居住权是为特定人（如老人本人）设立的保障型权利，旨在满足其个人居住需求，若允许转让，会偏离制度设计的初衷。”

孙红雨补充道，实践中有老人想让老伴共同享有居住权，“这种情况不能事后转让，需在设立居住权时就把老伴列为共同居住权人，在合同中明确两人的居住权主体身份，并一同办理登记，从源头保障双方居住权益”。

律师提醒：设立居住权需避开三大“雷区”

两位律师共同总结了设立居住权的三大注意事项，为老年朋友划出重点：

忌“口头约定”：必须签订书面居住权合同，口头承诺无法律效力；

忌“漏办登记”：登记是居住权设立的生效要件，签完合同后务必及时到不动产登记中心办理登记；

忌“期限模糊”：若想实现“终身居住”，需在合同中明确写清“居住权期限至居住权人死亡时止”，避免因期限约定不明引发争议。

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