四年探索，阿那亚为湾区写下怎样的答案？

商业观察

观察商业 | 中旅·阿那亚·九龙湖

作者 | 福贵

粤港澳大湾区的文旅商业，在“繁荣”的共识之下，正经历着一场无声的供给侧升级战。

例如，广州结合即将开幕的第十五届全运会，迅速推出五条全运主题夜游线路，将体育流量转化为文旅消费。深圳则通过爆发式的首店经济和大型演唱会，争夺年轻消费力和高端商业资源。

各大文旅项目也不甘落后，在上月举办的广东省文化和旅游厅等部门主办的投融资对接会上，吸引了332个文旅项目参与。

城市间的竞争、项目间的竞争，迫使各地不断进行高频次的业态创新，试图在市场中分得一杯羹。

而当“首店经济”与“夜经济”从差异化手段变为标准配置，激烈的竞争也在悄然推高整个区域商业地产的运营门槛。这场竞赛不再局限于引人流，更在于如何以更高效的坪效和更独特的体验将其转化为持续消费力，这考验着每一个市场参与者的底层逻辑与运营韧性。

独角MALL注意到，一个新玩家正在大湾区商业圈崭露头角，它就是中旅·阿那亚·九龙湖（以下简称广州阿那亚）。

对于很多人而言，阿那亚并不陌生，在社交平台上，阿那亚早已从一处旅游目的地，演变为一种生活方式的符号。而广州阿那亚，正是由具备央企背景的中旅投资与拥有成熟方法论的阿那亚联合打造。

其中，中旅投资作为中国旅游集团旗下的重要开发平台，拥有超过30年的行业积淀与稳健的资金实力，其拥有的广泛而优质的旅游资源，能够为项目的长期发展提供坚实基础与持续动力。

阿那亚则以其在建筑美学与社群运营领域的现象级实践，为项目注入了独特的价值内涵与美学基因。其成熟的运营体系、鲜明的品牌哲学与高品质的内容塑造能力，共同构成了项目差异化竞争力的核心支撑。

二者的合作，不仅是资源与能力的互补，更是长期主义理念与产品创新精神的深度融合，共同推动广州阿那亚从概念走向高品质现实。

当这家北方的商业标杆将其独特的社群运营逻辑与文化内容IP引入粤港澳大湾区，会与岭南本地的生活方式发生怎样的化学反应？又将为文旅商业升级带来哪些新的可能？

带着这些问题，独角MALL近期也来到项目现场，进行实地探访。

01

自然禀赋与区位优势

奠定竞争基础

在商业地产领域，单纯的空间开发已难以满足市场的多元需求。行业竞争重点已从“建造房子”向“营造生活场景”转变，成功的项目越来越注重构建完整的生态系统，而不仅仅是提供基础设施。

广州阿那亚的竞争力首先建立在其独特的自然资源与战略选址上。

稀缺生态资源

项目位于国家4A级旅游景区九龙湖度假区内，坐拥约25000亩原生山湖，形成以湖泊、草甸、森林、溪流为基础的自然体系。其中约4500亩的湖面，水质达国家Ⅱ类标准，在大湾区高度城市化的背景下尤为珍贵。

基于优越的自然条件，项目在开发过程中未对原有地貌进行大规模改造，而是保留了榕树、南洋楹、异木棉等原生植被系统，延续了场地的自然记忆。同时，依托原有步道修缮了全长约9公里的三条环湖栈道，串联起不同的景观区域，强化了人与自然的互动关系。

区位与经济支撑

从地理位置上看，项目地处粤港澳大湾区核心地带，拥有显著的交通和市场优势。项目以广州花都为支点，半小时车程可达广州白云国际机场，驾车四十五分钟可达广州主城区，两小时生活圈辐射深圳、佛山、东莞、惠州等主要城市，具备高效的对外连接条件。

同时，粤港澳大湾区是中国最具活力的经济区域之一。根据广东省社会科学院发布的《粤港澳大湾区蓝皮书：粤港澳大湾区建设报告（2025）》，2024年粤港澳大湾区GDP达14.79万亿元，人均GDP约17.02万元，经济规模已跻身全球第一梯队。

庞大的经济总量背后，是区域内新中产阶层消费需求正从物质层面转向精神层面，对高品质生活、精神归属与社群连接的强烈追求。

这一结构性变化，恰好与广州阿那亚所倡导的生活价值深度共鸣，为其提供了坚实的目标市场与持续发展的核心动力。

02

有机生长、功能复合的商业生态

构成社区的骨架

在广州阿那亚的商业规划中，并未采用传统“一次性填满”的招商模式，而是采取渐进式、有机生长的策略。

经过四年发展，项目通过北区、西区、东区三大商业组团，形成坚实的骨骼系统，分别支撑起日常生活、探索体验与精神栖息的功能，共同构筑了一个层次丰富的商业生态。

北区：成熟配套与在地融合

作为项目启动区，北区原为港资开发的欧式小镇。中旅投资与阿那亚团队接手后，在保留原有建筑风貌的基础上，注入了本地文化与青年审美元素。

目前北区已引入超30个品牌，包括随阿那亚南下的第一食堂；荔軒打邊爐、诚记糖水铺等广府特色餐饮；y LAKE、He BURGER等西式餐饮；MANNER COFFEE、宿咕XXSHOKU等轻食茶咖；棟梁、UNDEFEATED等潮流零售。

这样的品牌布局，对于消费者而言，北区提供了一个便利且熟悉的过渡空间。阿那亚的老用户可以从北方而来的品牌找到情感连接，新用户则能通过本地化元素产生认同。同时这些品牌也是人们日常高频消费业态，可以保证项目稳定的客流。

有意思的是，在品牌落地过程中，项目也展现出对空间内容融合的探索。

以买手品牌棟梁为例，项目与品牌之间的关系已超越传统的租赁模式，升级为一种深度的内容共创。

双方通过思维碰撞打造的“棟梁之家”，突破了常规零售门店的形态，首次将时装零售、酒店住宿与餐饮服务融为一体，构建出一个功能复合的生活体验空间。

对栋梁来说，相较品牌以往打造的单纯商业空间，这种复合业态能显著延长顾客的停留时间，促进不同业态间的交叉消费，从而将一次性访客转化为可多次回访的深度用户，成为一个能够持续吸引高黏性客群的微型目的地。

对广州阿那亚而言，与具有相同理念的品牌进行深度绑定与共创，创造独一无二的内容，将栋梁之家升华为具有目的地属性的文化生活平台，不仅有效避免了同质化竞争，还可以不断巩固和输出项目倡导的生活方式主张，强化其在消费者心智中的独特地位。

从这里也能看出，项目与品牌在合作过程中，均未简单复制过往的成功经验，而是致力于共同探索，为本地市场量身打造契合其文化语境与消费趋势的独特场景。

西区：首店矩阵与公园式商业

在广州阿那亚的西区，是项目的重要商业组成部分——A perch 朋里。它是阿那亚打造的首个半开放式公园商业群落，标志着其在商业形态上的一次重要演进。

回顾阿那亚的发展路径，其商业模式经历了持续的迭代——北戴河阿那亚早期是以社区底商为主，更多是为了满足基本生活需求；至北岸阶段，逐步形成了更具规划性的“街区模式”；而如今的广州九龙湖项目，则首次呈现了一个完整的“半开放式公园商业综合体”。

这一形态的升级，不仅代表了物理空间的改变，更象征着阿那亚商业内核的自我进化。其角色已从服务配套的“社区商业”，转向了能够主动吸引外部客流、具备独立吸引力的“目的地商业”。

在现场实地探访中，这一设计理念得到具体呈现。A perch 朋里通过连廊、露台与庭院将27个店铺单元融入林木环境中，并结合深檐、通风廊道与雾森系统，以适应岭南多雨炎热的气候，使商业空间不再是孤立的存在，而是成为了自然生态场景的有机延伸，营造出独属于广州阿那亚的商业氛围与沉浸体验。

公园式设计与阿那亚长期积累的影响力，A perch 朋里吸引了多家广州或大湾区首店进驻，包括烘焙品牌BegL、专注天然酵母与慢发酵的L′Atelier Over Bakery、自然咖啡品牌山池、融合标本艺术与手作的WILD′S荒野自然博物探趣所、家居买手店壹集、香薰品牌露迦徒，以及Element、PANE、sage studio等潮流空间，形成高浓度的“首店矩阵”。

这些首次进入广州或大湾区的品牌，大多与阿那亚所倡导的自然美学与精神价值相契合。例如，壹集强调质朴、可持续的生活设计，露迦徒则通过自然香型传递宁静氛围。它们的集中入驻，不仅丰富了项目的商业层级，也通过一致的审美语言，共同强化了湖畔生活方式的独特质感与体验深度。

且品牌本身自带的流量，会无形之中扩大辐射半径，吸引时尚潮人、自然爱好者和专业探访者前来打卡，从而突破社区商业的地理局限，带来强大的外部消费力。

同时，半开放式的公园设计，以及连廊、庭院等场景，让西区更具探索的乐趣，易于延长顾客停留时间，催生更多随机性和体验性消费。

据相关人士透露，后续西区还会根据岭南地区的人文习惯，打造独具岭南文化的特色空间。

东区：精神文化与日常生活的融合

东区通过naive理想国与阿那亚艺术中心广州馆两大文化建筑，构建了融合精神文化与日常生活的社区空间。

naive理想国由建筑师青山周平设计，采用红色混凝土一次浇注成型，结构形态隐喻“书山”，呼应岭南骑楼特征。

作为品牌在华南打造的首家复合门店，整合书籍、咖啡、酒吧、住宿与餐饮业态，并以理想国出版的文学作品为灵感研发特调饮品，形成内容与体验相互赋能的文化场域。

据悉，naive理想国预计11月份迎来“理想国年会”等重磅文化活动，届时将邀请文学圈众多知名人物齐聚于此，展开深度交流与对谈，进一步强化广州阿那亚作为湾区文化新目的地的定位。

阿那亚艺术中心广州馆建面超6000平方米，由董功主持设计，也是继孤独图书馆阿那亚礼堂、北岸礼堂、y餐厅和眼石汤泉后，直向建筑与阿那亚合作的又一力作。

该建筑通过街巷、花园、广场与风雨连廊等多种空间类型，将五个展厅嵌入25棵原生榕树林旁，形成与自然交融的观展流线。其将在11月开展的德国凯撒林奖得主维布克·西姆的中国首展，以及将在“戏台”空间展出的野口勇的雕塑作品，直接确立了项目在华南地区的高站位。

两大精神建筑，本身即是强大的文化IP和流量引擎，具有很强的辨识度，能提升整体项目的文化调性和品牌溢价。

另外，东区还设有北方食堂与俏东北餐厅，形成了精神与烟火并存的独特氛围，既提升了社区的文化调性，也满足了真实的生活需求，体现项目在高低业态融合与完整社区构建上的系统思考。

北方食堂

俏东北

可以看到，三区的商业布局各有特色，它通过北区的“生活基石”、西区的“目的地引力”和东区的“精神高地”，环环相扣，共同构建了一个能同时满足居住者、游客和城市精英不同需求的复杂生态系统。

这不仅能突显项目的调性和强大的品牌护城河，还能为消费者提供一个在效率至上的都市中，得以喘息、探索和回归自我的“附近”，真正实现从物理空间到生活方式的价值升级。

03

文化内容与社群共创

营造社区的灵魂

在广州阿那亚，目前已在营的中心小镇（北区、西区、东区）以及开发中的湖畔小镇的商业规划构成了社区的“硬件”基底，而持续的内容运营与社群互动，则是激活整个社区的“软件”核心。放眼商业地产的未来趋势，正是这种“软实力”的长期投入，能够更深层次地重塑用户与空间的关系，从而构建起超越物理空间的情感联结与品牌溢价。

一方面，社区内分布的旧教堂等精神建筑，作为“第三空间”承载草坪戏剧、古典音乐、名家对谈等高质量艺术文化活动，在提升项目品牌知名度与话题度的同时，也将公共空间成本转化为高效的品牌资产与流量入口，实现传统商业难以企及的情感连接。

另一方面，项目在重要节点打造的“无垠山湖的聚会”、“南国童话月”等标志性IP活动，实现常态化的内容运营，培养用户“常来常新”的消费习惯，为商户提供稳定客源，形成内容与商业的良性互动。

此外，广州阿那亚积极支持居民自发组织合唱团、读书会、净山小队等社群活动，推动用户从“服务接收者”转变为“社区共建者”，重建现代都市中缺失的邻里关系，构建起远超交易关系的情感黏性与社区韧性。

通过人与人之间深层的情感链接，社区不再是冰冷的房产，而是有了“家”的概念，这是任何物质优惠都无法替代的体验。

04

一种可触摸的理想生活样本

回望广州阿那亚自然生长的四年，其路径已清晰可见。它并非在南方复刻一个精神乌托邦，而是以真实生活为基石，构建一个功能完整、精神丰盈且能持续进化的“完整社区”。

这一目标的实现，依托于一系列创新实践：以稀缺的山湖生态，在高度城市化的湾区实现差异化；与品牌共同孵化契合本地语境与生活方式的商业形态，探索新的生长路径；以内容为脉，用持续的内容活力增强用户黏性与社区认同；深度融合精神文化、商业服务与日常生活，实现社区系统自治。

广州阿那亚的实践表明，真正可持续的社区不仅在于硬件设施的完善，更在于对真实生活需求的回应、对地域文化的融合，以及对社群力量的系统激活。

它为粤港澳大湾区乃至全国同类项目，探索出一个兼具战略前瞻与落地深度的未来生活样本，完整展现了从“营造空间”到“营造生活”的商业模式进阶，为行业提供了具备操作意义的系统性参考。

正在开发中的湖畔小镇将如何呈现，独角MALL也会持续保持关注。期待广州阿那亚带来更多惊喜。