电建门头沟新盘总平图调整，明确阳台位置

北京进深 徐迪 10月28日，电建门头沟项目取得建设工程规划许可证后的第5天，通造了公众反馈意见的采信情况。

还同步公布了一张调整后的建设工程设计方案总平面图。

与此前报规的总平图相比，增加了坐标等精确参数，细化了窗井、风井等标注。

调整后的总平图，可以更明显地看到住宅楼的赠送空间：

南向开敞阳台，北向设备平台，进深在1.2米/1.5米不等，部分房源还有侧边飘窗。

楼栋排布与主要指标未发生太大变化。

1、原来位于地块东侧的地下公厕，现根据建议移至地上。

为此增加的居住公共服务设施地上建面70㎡，在住宅建面里做了相应调减，整体容积率不变。

建设单位在回复公众反馈时表示，公厕是给公众建设的配套，可从市政道路人行道直接进入，更加便于公众使用，设计上预留了24小时对外开放的条件。

2、住宅楼单元门的高度，此前为6.2米/6.3米，调整后统一降至6米。

3、小区北侧雨水调蓄池容量由原来的120立方，增至196立方。

4、明确了地面停车位（20个，含5个访客位）的位置。

（↑0605-0006地块项目建设工程设计方案总平面图）

（↑0605-0006地块项目规划设计方案总平面图）

方案公示期间收到的公众反馈意见，主要是提请优化地块规划布局，以减少对峯笵北京小区影响。

毗邻地块的峯笵北京小区业主表示，作为该项目西侧的紧邻住户，0006地块规划布局将直接影响其居住品质。

一是关于建筑间距、日照与视觉感受。新小区沿红线密集布局的高层住宅（如9#、12#楼）会对峯笵北京东侧低楼层住户的有效日照时长、自然通风造成影响，并形成较强的视觉遮挡与压迫感，甚至在某些位置造成永久遮挡。

恳请进一步优化新小区西侧楼宇的布局，在满足法规最低标准的基础上，尽可能增大与峯笵北京现有住宅的间距，或采取退台、降低层高等优化措施，以减少对视、采光及通风的潜在影响，保护现有住户的居住品质。

二是关于公共配套设施布局的噪声与环境影响。根据规划，小型商服楼与出租汽车站等设施被集中设置于紧邻峯笵北京B3、B5等东侧住宅楼的位置。作为邻近住户，对未来可能长期面临的车辆噪声、商业活动喧哗、灯光以及尾气等问题表示担忧。此类设施带来的人流、车流聚集，也可能影响社区的宁静与安全。

恳请将此类可能产生持续干扰的公共配套设施，调整至地块中央或对现有住宅影响更小的区域。若现行布局确需保留，应提前规划并公布切实可行的高标准隔音减振、绿化隔离等具体方案，并建立后期运营的监督机制，以降低对相邻住户的长期影响。

对此，建设单位表示，本项目建筑间距满足相关法律法规规范要求。 按照本方案建设后，项目对周边现状建筑国家规范规定的日照标准未产生不利影响。

同时，项目方案在设计之初已经考虑建筑布局对风范嘉园各楼栋的视觉关系。对临近风范嘉园一侧楼栋已做高度降低处理。总平面图中将15层建筑布置于用地的东侧及北侧，临近风范嘉园一侧布置11层建筑。

项目在公共配套设施布局方面按照要求配置，并结合场地现状地形，在临玉带西街的主要人行出入口处设置了建筑规模21平方米的小型商服（便利店），在此处便于上落客区域设置了用地面积50平方米的出租汽车站。建筑室内允许噪声级、建筑构件计权隔声量以及建筑结构隔声减噪设计等指标均满足相关规范要求。

此外，建设单位在另一条关于施工期间的协调与保障的意见中也表示，已就项目施工建设期可能的扰民及需采取的措施在拟推进的总包招标条件中进行了明示和强制要求，措施方案包括了邻里小区关心的诸要素。总包招标期间将进行投标措施审查并要求中标人在开工前与峯范北京小区业主代表对接沟通。

地块成交于9月30日，由电建地产+门城投以9.57亿元底价摘得，折算楼面价约2.35万元/㎡。

小长假后，10月9日-16日，项目方案进行了现场和网上公示。

方案公示的当天，项目公司注册成立：北京海赋永业置业有限公司，注册资本1亿元。

电建地产旗下北京海赋丰业房地产开发有限公司持股80%，门头沟国资门城投持股20%。

赵宇飞出任项目公司董事长、经理。他同时也是长安华曦府项目公司海赋锦业的法人、董事、经理。

10月23日，门头沟0006地块取得建设工程规划许可证。包括1#、2#住宅楼共20项。

项目建设用地面积约20364.37㎡，总建筑面积64262.74㎡，其中地上建面40728.74㎡，容积率2.0。

调整后的住宅建面40241.74㎡，共421户，户均建面95㎡，刚需为主，与长安华曦府定位一致。

规划15栋塔式住宅楼，为7F/11F洋房和15F小高层，南低北高，点状排布。

6栋15F小高层：北排1#-3#楼，东侧4#、7#、10#楼。

8栋11F洋房：5#、6#、8#、9#、11#、12#、13#、15#楼。

1栋7F矮板：14#楼。

除最南排的14#、15#楼之外，其余楼栋均为正南正北朝阳。

大门在小区西侧中央位置，配建一栋小型商服，规划为便利店。

进门是占地约350㎡的下沉庭院，以及200㎡的室外活动场地，周围以廊道连通。

小区东南侧另外开了一处人行出入口，方便去南边的小学和幼儿园。

地块南侧有一个凹口，红线外为四道桥龙王庙。

小区南北两侧各有一处机动车出入口。

规划机动车停车位477个，其中住宅车位464个，车位配比刚好1：1.1。

另有居住公服务设施车位7个，配套商业车位7个。

这里有个很微妙的数字，464个住宅车位中，有20个在地面，含访客车位4个，集中在小区4#、5#楼西侧。

一般来说为了实现人车分流的社区，项目交付时，这部分地上停车位会被改成绿地。

但这个项目如果去掉地面停车位，车位配比显然就达不到规定标准了。

预计户型面积段80/100/120㎡。

南排4栋洋房为80㎡起步户型；

6栋小高层为100㎡主力户型；

中间5栋为120顶配户型。

室内扩展方面，目测比长安华曦府的赠送空间更大。

南北均有内嵌阳台，进深在1.8米左右。

部分户型北向还有不封闭的设备平台；

边户房源有侧边飘窗/转角飘窗。

在当前北京赠送尺度收紧的形势下，门头沟四道桥新盘的得房率要创新高了，整体达到90%应该没问题。

长安华曦府78㎡做了全明三居，四道桥项目的起步户型预计能做出三居两卫户型。

（↑长安华曦府户型图）

门头沟0006地块位于永定镇，西六环外，S1线四道桥站距离小区不到200米。

周边有西长安中骏世界城、龙湖长安天街、门头沟区中医医院、绿海运动公园等配套。

东侧临近永定河，南侧为规划的小学和幼儿园用地。

附近次新盘众多，西侧一街之隔为2022年开盘的峯范北京，由电建地产、金地集团、南国置业联合开发，去年底已交房，主力户型61㎡-100㎡。

此外还有2021年底开盘的龙湖北辰揽境，2022年4月开盘的金茂长安悦，二手房成交均价在5.4万/㎡左右。

电建地产在门头沟还是颇有底气的，除峯范北京外，0006地块向西不到2公里的长安华曦府项目，有着“三开三罄百日收官”的辉煌战绩。

该项目于去年12月14日和今年1月1日分两批次取证，总计581套住宅。

目前网签527套，全盘去化超九成，成交均价4.63万/㎡。

长安华曦府所在地块于2024年8月29日成交，拿地金额16.4亿元。

目前该项目的住宅网签总金额约24.5亿元，加上车位、库房等，网签总计26.8亿元，约为地价款的163%。

本次0006地块公示的设计方案中未包含外立面图，该地块在出让文件中对于建筑设计提出了比较多的要求。

建筑整体色彩以中明度、低饱和度为主避免出现艳丽的颜色。主体色以白色、浅灰色为主，可采用艳度较低的黄、红-黄色相，不宜采用其他色相。

第五立面建议采用平顶，不得使用穹顶、尖顶:屋顶设计应简洁现代，避免出现中国古建筑屋顶形式；建筑屋顶以高明度米白色系为主，鼓励墙顶统一主体色。

银盛路以南、迎宾大街以东为地下空间重点建设区，鼓励地下一层作为商业空间，保证各地块之间通道连通，其他地下空间优先满足人防空间建设及地下停车位建设要求四、绿化环境规划要求。

此外，地块附近涉及头沟区不可移动文物1处，为四道桥龙王庙。施工单位需与门头沟区文物部门对接具体要求，建议项目施工建设过程中要留有安全距离，且规划内容中的周边建筑风貌要与文物本体相协调。