石岩汇邦名都花园是商品房吗，为什么便宜，能不能买，值得买吗？

石岩汇邦名都花园部分是商品房。该项目是一个集人才居住房、公寓、商务办公、大型时尚 shopping mall 于一体的大型都会综合体，总户数 8088 套，其中有 1600 套为商品房可对外销售。其公寓产品为 70 年产权，属特殊类型商品房，可落户并积分入学。

汇邦名都花园价格相对便宜，主要原因如下：

• 区位因素：项目位于宝安石岩，虽处于三区交界，但并非传统居住热点板块。周边多为产业集中区，居住氛围相对较弱，高峰期驾车通勤时间较长，交通便利性有待提升。
• 配套短板：教育方面，仅配建两所公立幼儿园且优先保障人才房业主，中小学需依赖石岩片区学校，教育质量中等。停车设施方面，小区车位配比为 1:0.5，停车较为紧张，影响居住体验。
• 产品属性：项目以公寓为主，同时包含部分办公物业和商业设施等。公寓水电按商业标准收费，自住成本高，且市场定位和需求相对住宅而言较为有限。
• 市场环境：石岩片区同类项目集中，市场竞争激烈，开发商为吸引购房者，常以价换量。同时，深圳公寓市场整体低迷，库存周期长，也抑制了投资需求。
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汇邦名都花园是否值得购买，需根据个人情况综合判断：

• 适合购买的情况
  • 刚需购房：对于刚需购房者来说，如果工作生活在周边区域，项目的小户型和相对较低的价格比较适合，且其 70 年产权可落户、可积分入学的优势，对于有孩子入学需求的家庭有一定吸引力。项目自带大型商业中心，能满足日常生活和休闲娱乐需求，周边自然景观资源丰富，也能提供一定的居住舒适度。
  • 投资需求：该项目不限购不限贷，可用于出租，周边产业集中，有一定的租客来源，有机会获得稳定的租金收益。而且石岩是深圳十四五规划城市更新重点片区，随着旧改的推进和产业发展，房产有一定的增值空间。
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基本信息：

开发商：汇邦（深圳）置业有限公司。

项目地址：深圳市宝安石岩龙大高速水朗出口旁工业一路与横当岭一路交汇处。

物业类型：公寓、办公。

占地面积：约 11.53 万㎡。

建筑面积：约 81.9 万㎡。

栋数：17 栋。

总户数：9300 户。

产权：70 年。

容积率：5.21。

绿化率：40%。

停车位：4400 个。

物业费：4.5 元 /㎡・月。

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• 不适合购买的情况
  • 追求居住纯粹性：对于追求高品质居住环境纯粹性和静谧性的购房者来说，项目周边有产业区，且离高速较近，部分低楼层可能会受到噪音干扰，居住氛围和环境可能不如一些纯住宅社区。
  • 短期投资：公寓交易税费较高，未来转手流动性可能受限，如果是短期投资，可能较难获得理想的收益。

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