碧桂园再次出手，保洁阿姨的“饭碗”危险了

文源 | 源媒汇

作者 | 利晋

编辑 | 苏淮

前几天，碧桂园服务悄悄在一个楼盘营销中心的会议室里，举行了一个小型发布会，目的是向外推介公司自研的清洁机器人。

随后，碧桂园服务正式对外宣称，公司自研的清洁机器人已实现规模化应用，截至10月20日，已在广州、北京、上海、大连等城市的17个项目中投入使用，数量超过130台。

据澎湃新闻报道，碧桂园服务自主研发的清洁机器人已经进入量产阶段，今年内产量将突破1000台，明年产量会提高至万台以上，同时会开启外部商业化探索。

碧桂园服务的清洁机器人未来或快速落地，而保洁阿姨的“饭碗”恐怕要危险了。

物业服务是一个劳动密集型行业，“吉祥三保”中的保安、保洁是人力成本支出的重点，且成本处在持续上升中。

同时，“物业费降价潮”在全国各地持续掀起。不只是业主的呼声，武汉、青岛、广州等多个城市重申物业费指导价，此外，镇江、长沙、兰州等城市也出台新规，对空置物业费实施打折优惠。

一边是上涨的用人成本，另一边是下降的物业管理收入，碧桂园服务将目光转向了清洁机器人领域，在旗下物业管理项目中投入使用清洁机器人。

悄然之间，碧桂园杨老板又开始扶持一个新的平台。

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向内部要利润

毫无疑问，碧桂园服务正在物业管理行业进行一次新的“大动作”。

伴随着房地产行业进入调整周期，与之高度关联的物业管理行业，很快结束了高速发展阶段。体现在盈利表现上，不少上市物业管理公司出现接连下滑。

wind数据显示，28家港股、A股物业管理上市公司，总营收从2021年的1927亿元上涨到2024年的2499亿元，2025年中期为1267亿元；但净利润率却呈断崖式下跌走势，从9.9%跌至4.0%，2025年中期为7.1%。

物业管理公司的盈利表现有很多复杂因素，其中最为核心的有两点：空置房物业费、人力成本上升。

大部分物业管理上市公司新增物业在管面积，都依赖于地产开发楼盘导入。但在房企因债务危机纷纷出险之后，卖出去的房源久久未能实现交付，物业服务新增面积增速呈断崖式下跌。

中指研究院披露的数据显示，2021年至2025年上半年，TOP50物业服务企业，新增合约面积分别为27.8亿㎡、23.9亿㎡、17.7亿㎡、11.5亿㎡和3.5亿㎡。

规模高速增长神话结束，影响的不只是收入和利润。如今，全国各地楼盘项目部分出现停工，“烂尾楼”还要支付物业管理费用，已经引发了业主群体的不满，缴费物业费的意愿也在降低。

克而瑞统计数据显示，上市物业管理企业平均物业收缴率处于逐年下滑中，2021年至2024年分别为92%、90%、85%和80%。

也是自2025年开始，全国多城出台了空置房下调物业费相关新规。克而瑞统计数据显示，目前，全国已有10余个城市宣布物业费用“打折”，包括长沙实施梯度式优惠，空置期2年内按七折交纳、2年后至结束按九折交纳。

对于物业管理公司来说，一边是创收日渐艰难，上层不断发布新规加强物业服务市场规范和提升服务质量；另一边则是公共区域维护、设施保养、绿化资源以及人工成本等费用在增加。

在降费风潮下，作为国内在管规模最大的物业管理公司，碧桂园服务也倍感压力。

不仅碧桂园服务旗下管理项目进行大幅度降费，比如佛山有近20个小区物业费降价约29%；而且部分项目也被业主“踢”了出去，比如上海康城小区、武汉云境小区等。

这也是融创服务、中海物业、金碧物业、金科智慧服务等众多头部物业管理公司，在降费压力下的一个“求存”的缩影。

于是，碧桂园服务开始向内部要利润——借助科技降低人工成本。

过去几年，碧桂园服务一直是“野蛮生长”，通过并购蓝光嘉宝服务、彩生活邻里乐、富力物业等物业管理公司，快速实现规模扩张，且规模稳居行业第一。但当前，快速扩张的弊端逐渐凸显，特别是难以控制且快速上升的成本。

尽管收入、利润绝对值快速上涨，但净利润率却从2021年的15.08%跌到2024年的4.26%，最低值为1.21%。比净利润增长更快的是成本支出，服务成本从2021年的195.9亿元飙升至2024年的334.8亿元。

按年复合增长率计算，净利润为11.13%，服务成本则为14.33%。

物业管理作为劳动力密集型行业，碧桂园服务职工薪酬占据了大部分成本支出，2021年至2024年占服务成本比例区间值为47.19%-53.73%。

其实，碧桂园服务削减成本的“第一刀”，砍在了高管身上——7位董事总薪酬，从2021年的6158万元减到了2024年的1851万元，最低值为2023年的1215万元。

如今，削减成本的大刀砍向了基层人员身上。

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一个新平台

在几天前的活动中，碧桂园服务对外介绍了自身研发落地的首款清洁机器人——“零号居民”，其能实现“人休机不休”的高效作业模式，完成楼道地面清洁的自动化。

实际上，碧桂园服务在2024年业绩会上便透露，公司去年重点开发“零号”保洁机器人，花了近9个月时间去打造机器人的运维模式，并且已经在7个小区常态化使用。

按照碧桂园服务的规划，2025年内投入使用的清洁机器人总数将突破1000台，将覆盖住宅、公寓、写字楼等多类业态；并且，未来将在管理的8000多个项目全面铺开。

按照碧桂园服务总裁徐彬淮测算，公司对管理项目梳理后，估算自身需求量在3万台左右，而碧桂园服务占市场份额约3%。以此推测，物业行业机器人的需求超过百万台，市场规模达到千亿。

这也意味着，清洁机器人的规模化，将让保洁阿姨的“饭碗”变得危险了。

尽管碧桂园服务的活动主题定义为“人机协同”，称保洁人员将投入更具价值的精细化服务与管理工作，但清洁机器人能在充电之外的时间都在工作，平均每天工时15-18小时，约等于人工的3倍、增加社区保洁频次的3倍。

碧桂园服务也给出一份数据：以广州盈禧花园项目为例，原本7名保洁人员每人负责一栋楼，现在为5名保洁人员和4台清洁机器人。

同时，碧桂园服务首席财务官黄鹏透露，经过一年多的测试，现场的边际运营效益提升20%-30%。

而碧桂园服务把“零号居民”的诞生，视为物业服务走向数字化、智能化的划时代标志，也代表着背后的野心——抢占物业机器人这个千亿市场。

实际上，早在2022年，碧桂园服务管理层便坦言，“2022年应该是碧桂园服务历史上最困难的一年”。

彼时，碧桂园服务放弃了以追求规模为重点的经营策略。也是在那个时候，碧桂园服务悄悄开始运营一个新的平台——广东美房智高机器人有限公司（下称“美房智高机器人”）。

天眼查工商信息显示，美房智高机器人成立于2021年1月，注册资本为2000万元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司全资持有，对外投资有一家公司——广东美房智星科技有限公司（下称“美房智星科技”）。

2022年12月，美房智星科技从持有碧桂园房地产开发业务的境外平台恒宙国际有限公司，悄悄转移到了美房智高机器人手中。

尽管这是一次“左手倒右手”的操作，但从上市公司角度来看，碧桂园控股与碧桂园服务是两家独立经营的关联公司。换句话来说，这也是碧桂园杨老板悄悄将一个优质资产从碧桂园控股中剥离的操作。

一直以来，谈到碧桂园与机器人，很多人的第一印象便是博智林机器人。毕竟，其在2018年7月诞生后，仅用了一年多时间便完成了“出道即巅峰”。

而美房智高机器人，碧桂园孵化的一个新平台，与博智林机器人没有关系。

一位参加碧桂园服务上述推介活动的人士向源媒汇透露，“据他们介绍，这款机器人是纯自研的，跟博智林完成没有关系，针对物业场景的，生产线和团队都不一样。”

据澎拜新闻报道，徐彬淮在现场透露，过去几年，碧桂园服务在数字化和人工智能方面每年的投入约5亿元，除了可见的硬件设备还包括数字化的生态体系建设。

如今，美房智高机器人进入了商业化阶段。而杨老板又在一个新领域抢占了先机。

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