暴跌63%！从全国第一到跌幅第一，民营经济第一城都经历了什么？

在中国内地楼市发展史上，温州是一个无法绕过的样本。

它曾凭借炒房团的力量登顶全国房价榜首，又因楼市泡沫破裂陷入长期调整，如今正以产业转型和基建升级为抓手冲刺万亿GDP。

这一从巅峰到调整再到复苏的过程，不单是一座城市的发展缩影，也折射出中国普通地级市在房地产与实体经济平衡中的普遍困境与破局路径。

民营经济的 “温州神话”

上世纪 80 年代，温州以 “小商品、大市场” 模式开启民营经济崛起之路，打火机、皮鞋、低压电器等产业占据全国市场重要份额，“温州模式” 成为改革开放后民营经济发展的典型样本。

巅峰时期，温州拥有超过 20 万家民营企业，民营经济贡献了全市 80% 以上的 GDP、90% 以上的税收和就业岗位，连续多年位列 “中国民营经济最活跃城市” 榜首，吸引着全国创业者前来寻找机遇。

2010 年前后，温州楼市伴随经济繁荣达到顶峰，市区房价突破 3.5 万元 / 平方米，部分核心地段豪宅单价超过 8 万元，远超同期北京、上海郊区房价，成为全国首个房价破 3 万的地级市。

当时，温州炒房团声名远扬，他们携大量资金赴全国各地购房，从一线城市到三四线城市，所到之处往往带动当地房价短期上涨，温州也因此被贴上 “中国炒房之都” 的标签，民营资本与房地产的深度绑定在此刻埋下隐患。

楼市泡沫破裂

2011 年，温州率先迎来楼市调控，限购、限贷政策密集出台，叠加民间信贷危机爆发，房地产市场迅速降温。

数据显示，2011 年至 2025 年，温州核心城区房价累计下跌 63%，部分小区房价从巅峰时期的 8 万元 / 平方米跌至不足 3 万元，成为全国房价跌幅最大的城市，大量投资客被套牢，甚至出现 “弃房断供” 现象。

房价暴跌引发的连锁反应迅速蔓延至实体经济，依赖房产抵押融资的民营企业面临资金链断裂风险，2012 年至 2015 年，温州共有超过 1.2 万家中小企业因资金问题倒闭或转型，曾经繁荣的工业园区出现大量空置厂房。

民间金融风波进一步加剧困境，当时温州民间融资规模超过 6000 亿元，部分借贷利率高达月息 3 分，债务违约潮导致大量企业主跑路，民营经济活力遭受重创，温州 GDP 增速从 2010 年的 11.1% 降至 2015 年的 6.7%，增速在浙江省内垫底。

产业转型

面对困境，温州开始推动民营经济从 “房地产依赖” 向 “实体经济回归” 转型，重点扶持智能制造、新能源、数字经济等新兴产业。

2019 年，温州出台《民营经济高质量发展实施方案》，设立 200 亿元产业引导基金，支持企业技术改造和创新研发，仅 2025 年就有超过 500 家传统制造企业完成数字化转型，低压电器产业智能化率提升至 75% 以上。

新能源产业成为温州转型的新引擎，2025 年温州新能源产业产值突破 1200 亿元，形成以光伏组件、锂电池材料、氢能源装备为核心的产业集群，其中某光伏企业产能跻身全国前十，产品出口全球 30 多个国家和地区。

同时，温州加强与高校、科研机构合作，建立 15 个省级以上重点实验室和工程技术研究中心，引进高端人才超过 2 万名，为产业升级提供智力支持。

在产业转型的同时，温州加快城市基础设施建设，2025 年杭温高铁全线通车，温州至杭州的通行时间缩短至 1.5 小时，融入长三角 “一小时交通圈”；温州龙湾国际机场三期扩建工程完工，年旅客吞吐量突破 2000 万人次，成为区域性航空枢纽。

交通条件的改善不仅方便了居民出行，更吸引了大量长三角地区的产业资源和人才流入。

温州还积极盘活存量房产资源，将部分闲置商业地产改造为科创园区、众创空间，为中小企业提供低成本办公场所，2025 年已改造完成 12 个此类项目，入驻企业超过 300 家。

同时，政府出台购房补贴、人才住房等政策，稳定房地产市场预期，2025 年温州商品住宅成交面积较 2024 年增长 18%，房价逐渐趋于稳定，市场信心逐步恢复。

启示

温州的发展历程，是中国民营经济从高速扩张到高质量发展的生动写照。

这座曾因炒房团闻名的城市，在经历楼市泡沫破裂的阵痛后，没有沉迷于过去的 “房地产神话”，而是选择回归实体经济本源，通过产业升级、科技创新和基建完善寻找新的发展动能。

从全国范围来看，温州面临的困境并非个例，许多城市都曾经历房地产与实体经济失衡的问题，而温州的转型实践提供了宝贵经验。

民营经济的生命力在于创新而非投机，只有扎根实体经济，聚焦核心技术和产业升级，才能在市场波动中保持韧性。

如今，温州正以 “中国民营经济示范城市” 为目标稳步前行，其转型之路不仅关乎一座城市的未来，更为中国民营经济的可持续发展提供了有益借鉴。