北京买房：理清思路，购房建议1695

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，说实话，如果不是孩子上初中了，我竟然都不知道北京有联合大学这所学校，更不知道海跑儿就是城市学院，这应该是北京最低调的大学了吧？

简单说吧，我儿子成绩很一般，而且是在朝阳的**中学，懂行的直言不讳了，说他们学校在朝阳区的中考普高率都算低的，如果孩子不能在班里前15名，那就很可能到时候就是职高了，就算考上高中等高考时也有可能是联合大学兜底。

所以我想换房到陈经纶嘉铭的学区，但中介说不保证转学成功，而且初一还不能转。我担心初二的时候变数更大，所以想咨询您有什么建议没有，哪所不错学校的概率高，房子性价比高，房价预计在500-600万吧，用我们现在的置换。

A：

1、联大跟海跑儿确实挺低调的，但毕竟是北京的，各项条件都不错。而且还别看不起联大，能考上这里，就已经是同龄孩子的中上水平了。

因为联大每年的分数线基本都是中游分数，而普高率是70%，那说明同龄孩子中只有考到35%左右才能上联大，对于普娃来说挺不容易的。

2、这班里15名之内的说法也有可能。因为去年听丰台某普中普班的家长也这么说，大致是这意思。反正班里38个孩子，老师筛选出能确保考上普高的只有13个，其他的看运气吧。或者说这13个孩子的后几名才有可能考上联大，再往后的只能先看是否能考上高中，然后再看是否开窍儿了。

3、您说的都是实际情况，包括转学，谁也不敢说打包票，只能看到时候学校是否有学位+是否愿意接收。所以我提不了什么建议，只能建议是找找学校的关系，先打听一下学位情况吧。如果能提前知道是否接收，然后再买房不就踏实了，否则只能凭运气。

4、总之房子好卖，这预算在大多数牛校学区都能买到两居，只不过大多都是老小区而已。可以专门买那些只有中学对口牛校的，这就没什么学区溢价了，房子的性价比至少不低。但转入对口校的概率我不敢说什么，要不还是咨询懂行的吧。

仅供参考。

二

Q:

请问，我现在有soho的两套房，买了十多年了，行情跟您说的一样，租金还行但升值差，差的不是一星半点。早就想给卖了，然后趁着现在纯住宅跌的多抄底两套，但是说实话挺舍不得的这租金的。所以想问问您有什么建议吗？能兼顾的，外地的也行，我们不用自住。

A：

1、兼顾，看到什么程度了，如果是各项都均衡的话，那老破小算是能兼顾的。也就是租金收益高于平均值，价格走势等同于平均值，占不到什么便宜但也不吃亏。

但老破小的租金只是和商品房相比高一些，却还是要低于Soho这种公寓的。另外老破小的流动性也弱，出手的时候不好卖。还有一点是通常总价都不高，我不知道您这两套Soho价值多少，换成老破小是不是有不少钱用不上啊？

2、其他的就只能是多看房了，有可能买到各项兼顾的。可以在朝阳四环外的板楼小区找找看，以紧凑户型的两居室为主，各项都至少不吃亏。但还是这话，租金收益是肯定不如公寓的。

3、外地的其实一样，都是甘蔗不能两头甜，没有十全十美的房子，都得是取舍。

仅供参考。

三

Q:

请问，我家有两套房，孩子奶奶家也两套，但都是小面积的，现在孩子上学想一起住都住不下，所以想卖掉两套换一套大点面积的。看了不少房了，本来想买顺义后沙峪的，但感觉距离上学的呼家楼太远了，长期往返实在不方便。可如果是在附近买的话以700多万也就是个小三居，感觉没什么改善。

再多卖房家里人都有些舍不得，房子虽然老，但有感情了，而且地段也都挺好。所以现在又有个想法是在通州索性买个联排house，然后再租出一套房，添点钱在学校附近租房住，周末假期回联排住。您觉得这想法靠谱吗？各方面的优劣势

A：

1、东三环租房，然后周末假期回郊区别墅。理论上没什么不行的，但现实中说实话能坚持下来的不多，来回折腾也挺累人的。

我家也做过类似的事儿，就是在学校旁边租房，周末回自己家。但麻烦的是孩子经常丢三落四，今天忘了书本，明天忘了签字的通知，后天又把卷子落家里了。要么就得着急忙慌的去取，要么就是孩子闹别扭，而且每次都得教育他细心长记性。但没什么用，哪怕是一个月来这么一次都挺别扭的。所以这种事儿都是看上去很美吧，现实中则老小事儿烦人。

2、另外从居住来说，联排看自己的喜好，真得是喜欢这种带楼梯的才行。但不少家庭也是刚开始想象的挺好，一旦长期居住就觉得爬楼梯麻烦了。尤其是住楼上的，经常是到了楼下才发现忘东西，又得爬楼梯去取。而且老人也不爱上下楼，导致利用率不如大平层。

3、再从保值来说，无论哪种别墅产品，价格走势一般都不强，绝大多数的价格走势都是落后平均值的。所以还是多考虑自住吧，房子是用来住的，别墅类的更是体现出这一点。

4、简单就这情况，别墅联排的优劣势都挺明显，看自己更重视哪方面吧。

仅供参考。

四

Q:

请问，我和我姐（我也是女的）都各买了一套三居，但因为都是婚前买的，所以都登记在了我爸名下（当年没限购），但租金都是我们的。现在我们都想卖掉房子，请问怎么办手续能节省费用？我问了中介了说是没办法，就算有办法也都是馊主意不能用的。

另外我想买的是海淀清河橡树湾，请问学区溢价高吗？留着给儿子（现在17岁）合适吗？等他住上至少还得五六年呢。我姐想买的是东湖湾大平层，这里算性价比高的吧？

A：

1、我没太明白，看您的意思怎么好像是要先转到各自名下，所以才牵扯到节省过户费，是这意思吗？但既然是卖房置换那就从老爷子名下直接卖呗，无非是不唯一而已，没必要刻意节省费用，反正也做不到。

也就是中介说的对，肯定没什么好办法。尤其是您还提到了“不限购”的事儿，说明老爷子名下本身就有房，加上你们姐妹的至少三套，那就更不可能节省费用了。索性就别琢磨了，耽误工夫还浪费感情。

2、清河橡树湾应该没多少学区溢价。一是因为清河学区本来就不太算热门的，溢价在海淀算偏低的。再者这里的单价总价都高，为了孩子上学买这里当学区房的家庭不多，溢价比例也就自然不高了。

留着给孩子也没什么不合适的，小区的保值很好的，一直超过北京平均值。不过这六七年如果不自住，那就是出租吧？别买装修太好的就行，免的收到的租金还不如装修的损耗呢。另外计算一下租售比，这种小区虽然保值挺好，但租金收益一般都不高，算清楚再买。

3、东湖湾肯定算性价比高的了，这其实跟橡树湾的性质差不多，都是板块内保值好总价高的改善小区，也都算学区溢价低的。当然东湖湾更低了，超过千万的几乎没有学区溢价。

仅供参考。

五

Q:

请问，我儿子在北京的国企工作，单位承诺五年内落户，但现在也有朝阳的工作居住证了，有买房资格。我们是想先买了就踏实了，趁着现在房价降的多。

但儿子一是对单位不太满意，也觉得北京户口现在的用处不大了，毕竟没结婚没要孩子不着急上学。二是他认为北京房价还是太贵，一旦买了就等于套牢了家里的所有钱，他自己也得背上每个月至少万八千的按揭。所以他不想买，想再看一两年。我们想听听您的分析。

A：

1、这怎么分析啊？要不还是先让儿子确定是否定居在北京吧。也就是即便换工作，是在北京换还是说换城市？如果确定就在北京定居生活了，那房子是用来住的，早买晚买都是买，早买了踏实。

2、北京户口怎么说呢？我不知道说什么，还是自己考量吧。只能说是用不上的时候真没用，但想用的时候是真急人。

3、关于房价的问题，我认为现在基本是底部了，没什么下跌的空间。毕竟现在的租金收益率都超过同期银行存款利率和国债了，还能怎么跌啊？但房子是孩子住，看人家的想法呗，外人不好建议。所以我帮不上什么忙，还是家庭内部协商吧。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。