商改住：从龙种到跳蚤，这次能跳过王安石的坑吗？

最近楼市又出新鲜事儿了——"商改住"。听着挺洋气，说白了就是把那些杵在那儿积灰的写字楼、商场，扒拉扒拉改成住宅。政府说这是"破冰"，媒体喊"曙光"，开发商搓着手说"终于能解套了"。

我瞅着这阵仗，怎么那么眼熟呢？

这不就是一千年前王安石变法那套"民不加赋而国用饶"的现代翻版嘛。

只不过当年老王要盘活的是大宋的土地，今天要盘活的是钢筋水泥的"商业库存"；当年老王的法宝是青苗法、市易法，今天的新招叫"商改住"。但咱得琢磨琢磨：这政策初衷听着是挺好，可别到最后，又跟王安石那堆新法似的——本想孵条龙，结果孵出一堆跳蚤。

先聊聊王安石的"龙种"是怎么变"跳蚤"的

公元1069年，宋神宗拉着王安石的手说："介甫啊，大宋快没钱了，你给想想辙。"

王安石一拍胸脯："简单！咱不增税，让国家富起来——这叫'善理财者，民不加赋而国用饶'"。听着多动人，跟今天政府说"商改住能去库存、惠民生"一个调调。结果呢？十年后，老百姓骂娘，官员拆台。自己都把砚台摔了——碎成1085块，正好是新法全废那年的年号。

为啥好好的"龙种"变"跳蚤"？咱掰开揉碎了说：

第一，理想很丰满，执行很骨感

老王最得意的"青苗法"，本想让农民春天从政府低息贷款买种子，秋天还本金，利息比地主的高利贷低一半。结果到了地方，官员为了政绩，直接把贷款摊派给老百姓——你家有地？贷！你家没地？也贷！不贷？给你扣个"抗旨"的帽子米，还钱时只要新米，差价又赚一笔。最后农民没富，政府成了最大的高利贷贩子，这叫什么？"政策是政策，执行是执行，懂的都懂"。

第二，动了别人的奶酪，还想让人家给你鼓掌

老王的"市易法"，想让政府当"物价局"，低价收滞销货，高价时再卖出去，平抑物价还能赚钱。结果呢？大商人、大地主不乐意了——以前这垄断生意是他们做的，现在政府来抢饭碗，能不使绊子吗？官员收了商人的好处，故意高价收、低价卖，最后国家亏得底朝天，商人倒通过贿赂更富了。就跟今天"商改住"似的，你动了商业地产商的利益，动了写字楼周边餐馆、停车场的利益，他们能眼睁睁看着？

第三，缺了配套的"操作系统"，再好的"APP"也得崩

老王想搞"金融创新"，可北宋连个银行都没有，更别说信用体系、风险管控了。青苗法要评估农民信用？官员拍脑袋定；市易法要判断物价高低？官员凭心情来结果就是"歪嘴和尚念经"——政策初衷是好的，经一念就歪。今天"商改住"也一样：把商场改成住宅，水电煤气得改吧？学校医院得配套吧？产权年限从40年变70年，法律上怎么说？这些"操作系统"没搞定，光推"商改住"这个"APP"，不崩才怪。

今天的"商改住"，是真破冰还是新"拐"

现在各地政府推"商改住"，理由听着挺硬：商业用房库存太高，写字楼空置率都快赶上我钱包的空置率了；老百姓又缺房子，尤其是保障房。把空置商场改成住宅，既去了库存，又解决了住房难题，多好。但咱得扒层皮看看：这事儿真能成吗？还是说，又是一出"卖拐"——今年卖"商改住"，明年卖"住改商"，换个马甲接着忽悠？

先看"龙种"的初心：这政策到底想干嘛？

官方说法是"盘活存量、保障民生"。武汉有个案例挺典型：一块原规划280米的超高层写字楼，烂尾了，政府收回来改成住宅，华润置地接盘，楼面价1.95万一平，据说要做成保障房。这听着不错——烂尾楼变保障房，开发商解套，老百姓有房住，政府脸上有光，简直"三赢"。

还有海南万宁、湖南长沙，直接说商改住后"子女可就近上学，水电煤气按住宅标准收"。这招狠啊，等于给商业房发了"住宅身份证"，以前买商住房的人愁孩子上学，现在政策说"没问题"，这不就是给市场送信心吗？

再看可能变"跳蚤"的坑：这些坎过不去，就是闹剧。

坑一：定价——"重置成本"？别逗了，成本是谁的成本

现在多数城市用"重置成本定价"，说要算土地成本、建造成本，加5%利润。听着挺公平，可谁来算这个"成本"？开发商报的成本能信吗？当年王安石搞"方田均税法"，让官员丈量土地收税，结果呢？书吏收了地主的腊肉，把坡地按平地算，好地按荒地算，最后耕地"丈量"出比实际多30%。今天"商改住"的成本审计，要是没透明监督，保不齐就成了"开发商报多少，政府认多少"——反正花的是财政的钱，最后羊毛出在谁身上？你猜。

坑二：执行——官员和开发商，比你想象的会"变通"

王安石当年派去推行新法的官员，不少是"福建子"——精明得很，表面喊"变法"，背地里捞油水。今天"商改住"也一样：有些开发商可能把商业房简单隔成"住宅"，墙薄得跟纸似的，水管用最差的，反正能交房就行；有些地方官员为了政绩，不管配套有没有，先把"商改住"的指标完成了再说。最后老百姓住进去发现：电梯天天坏，冬天没暖气，孩子上学还得跑五公里——这不就是现代版"青苗法变强行贷款"吗？

坑三：利益——谁在偷偷笑？谁在背后骂

"商改住"动的利益盘比王安石变法还复杂。写字楼周边的餐馆老板会骂：人都住楼里了，谁来我这儿吃饭？商业地产商心里嘀咕：库存去了，新的商业用地还卖不卖？最妙的是原业主——你把隔壁商场改成住宅，我家采光被挡了，房价跌了，找谁赔？当年王安石变法，大地主通过贿赂官员让自己的田越量越少，小地主却破产了。今天"商改住"要是搞不好，保不齐就是"大地主（大开发商）通过关系拿好项目，小业主（买了商住房的）被坑得更惨"。

坑四：配套——房子是住的，不是当花瓶看的

王安石搞"农田水利法"，让地方兴修水利，结果有些地方官只挖坑不引水，最后成了"形象工程"。今天"商改住"也一样：把商场改成住宅不难，难的是学校、医院、地铁得跟上。深圳上世纪90年代把烂尾写字楼改成"商务公寓"，结果呢？没学校没医院，住的全是打工人，最后成了"城中村升级版"。现在各地要是只改房子不改配套，那"商改住"最后就是"换个地方的城中村"，除了多几栋楼，啥用没有。

要想不变成"跳蚤"，得先学会王安石没学会的三件事

王安石当年要是懂这三件事，新法未必会黄。今天"商改住"要想成功，也得照着这方子抓药：

第一件事：别总想着"一刀切"，得让市场自己选

老王最大的毛病是觉得自己比谁都聪明，非要"顶层设计"所有事。青苗法必须全国推行，市易法必须政府垄断，结果地方情况千差万别，硬套一个模子，不歪才怪。今天"商改住"也一样：有的地方商业过剩，改住宅没问题；有的地方商业还不够，硬改就是浪费。不如学深圳——当年让开发商自己选"商务公寓还是写字楼"，市场自然会调节改""只能改"，多点"企业自愿、居民同意"，效果可能更好。

第二件事：别光盯着"去库存"，得把"操作系统"装好

王安石缺的是现代金融体系，今天"商改住"缺的是配套政策。产权年限怎么算？40年商业改70年住宅，中间的差价谁来补？水电煤气按住宅收，那市政公司的损失谁承担？这些问题不解决，就像给汽车装了发动机却没装刹车——开起来爽，停下来难。武汉那个案例之所以能成，就是政府先成立"工作专班"，把土地、规划、配套这些"操作系统"都调试好了。其他地方要是只学"改房子"，不学"装系统"，最后还是白搭。

第三件事：别把反对者当"敌人"，得让大家都有肉吃

老王当年喊"天命不足畏，人言不足恤"，把所有反对者都打成"顽固派"，结果自己成了孤家寡人。今天"商改住"要是也这么干——不管商家、业主、周边居民的意见，硬推，那最后肯定跟王安石一个下场。

不如学宋神宗后期——虽然还支持新法，但也开始听反对声音，调整政策税，让老百姓参与规划——大家都有肉吃，才没人拆台。

最后说句大实话：这事儿能不能成，就看敢不敢"刮骨疗毒"

王安石变法失败，不是因为想法不好，是因为他不敢动真格的——既想让地主出钱，又不敢得罪地主；既想让官员好好执行，又不敢严惩贪官。今天"商改住"也一样：要是真想破冰，就得学商鞅变法——"徙木立信"，说一不二。定价透明，让老百姓监督成本；严惩贪官，谁在中间捞油水就办谁；配套到位，学校医院跟房子一起建。要是只想着"卖拐"——今年改个政策忽悠开发商接盘，明年改个政策忽悠老百姓买房，那最后只能是"商改住"变"伤改筑"——把市场越改越伤，把信任越筑越垮。

说到底，政策这东西，就像包饺子——馅儿（初衷）得好，皮儿（执行）得韧，还得有醋（配套）。少一样，都不是那个味儿。至于"商改住"最后是龙种还是跳蚤？咱走着瞧。反正我已经准备好瓜子了——毕竟，看历史重演，比看小品有意思多了。

附：新“商改住”政策

参考来源：本文基于对古代变法历史教训及当代房地产政策的分析，具体案例与数据引自等公开资料，完整政策细节可查询各地政府官方文件。