南方顺丰物流REIT三季报解读：合肥项目收入环比降580.58万元 租金收缴率提升5.4%

来源：新浪基金∞工作室

主要财务指标：年化现金流分派率3.87% 经营活动现金流净额5570.68万元

报告期内（2025年7月1日-9月30日），南方顺丰物流REIT实现营业收入5468.89万元，净利润715.25万元，经营活动产生的现金流量净额5570.68万元。本期现金流分派率1.06%，年化现金流分派率3.87%。基金合同于2025年3月27日生效，本年累计可供分配金额8044.71万元，单位可供分配金额0.0804元。

主要财务指标报告期金额（元）本期收入54,688,914.42本期净利润7,152,462.47经营活动产生的现金流量净额55,706,758.41本期现金流分派率（%）1.06年化现金流分派率（%）3.87

基金收益分配：本期可供分配金额4267.65万元 暂未实际分配

报告期内，基金本期可供分配金额4267.65万元，单位可供分配金额0.0426元；本年累计可供分配金额8044.71万元，单位可供分配金额0.0804元。截至报告期末，暂未进行实际分配。

期间可供分配金额（元）单位可供分配金额（元）本期42,676,517.94本年累计80,447,123.39

资产项目运营：整体出租率96.47% 深圳项目达100%

截至2025年9月30日，基金持有的深圳、武汉、合肥三处仓储物流项目整体运营平稳，可租赁面积合计46.52万平方米，实际出租面积44.88万平方米，整体出租率96.47%。其中深圳项目出租率达100%，武汉项目94.71%，合肥项目96.76%。租金单价方面，深圳项目以98.41元/平方米/月居首，武汉、合肥项目分别为39.34元、37.07元。

项目可供出租面积（平方米）实际出租面积（平方米）出租率（%）租金单价（元/平方米/月）剩余租期（天）深圳项目74,219.1074,219.10武汉项目182,878.43173,202.36合肥项目208,133.65201,393.97合计465,231.18448,815.43

合肥项目收入环比降580.58万元 新租约填补空缺面积

报告期内，基金整体营业收入5453.21万元，其中合肥项目收入1540.30万元，较2025年二季度环比下降580.58万元。收入下滑主因合肥项目与原租户解除长期租约，冲回会计收入502.81万元（不影响实际现金收入）。解除租约释放的3.35万平方米面积已由顺丰控股子公司承接，新租约租金单价30.28元/平方米/月，与原租户现执行单价一致，有效填补空缺。

项目本期营业收入（万元）环比变动（万元）主要变动原因合肥项目解除租约冲回会计收入502.81万元深圳项目出租率100%，运营稳定武汉项目出租率94.71%，租金收入平稳

租金收缴率提升5.4% 前五租户贡献超78%租金

报告期内，三处项目租金收缴率整体改善，合肥项目从二季度末的92.29%提升至97.69%，环比提升5.4个百分点；武汉项目达99.19%，深圳项目维持100%。租户结构方面，118家租户以快递快运行业为主，前五名租户合计贡献租金收入78.09%，其中前三大租户租金占比均超20%，租户集中度较高。

租户排名租金收入（万元）占总租金比例（%）关联关系租户1顺丰控股子公司租户2顺丰控股子公司租户3顺丰控股子公司租户49.89顺丰控股子公司租户56.67非关联方合计

资产组合：货币资金占比100% 无其他投资

截至报告期末，基金除基础设施资产支持证券外的投资组合全部为货币资金和结算备付金，金额832.30万元，占比100%，未配置债券、股票等其他金融资产，资产结构高度集中于现金类资产。

资产项目金额（万元）占比（%）货币资金和结算备付金合计固定收益投资00买入返售金融资产00其他资产00

基金份额：报告期内无变动 维持10亿份

报告期期初及期末基金份额总额均为10亿份，期间无申购赎回或其他份额变动，基金规模保持稳定。

风险提示：租户集中度较高 合肥项目收入下滑需关注

基金当前存在两大风险点：一是租户集中度风险，前五名租户贡献超78%租金收入，且主要为顺丰控股关联方，若关联方经营波动可能影响租金支付能力；二是合肥项目收入波动风险，尽管新租约已填补面积空缺，但租金单价（30.28元/平方米/月）低于合肥项目平均租金（37.07元），或对未来收入增长形成压力。投资者需密切关注项目招商进展及关联交易定价公允性。

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