2025年了，金茂还在玩“售罄”套路

明明已告“售罄”，却还有近20%的剩余房源。日前，上海金茂虹口项目因疑似销售数据虚假宣传引发外界质疑。

“26分钟售罄99席”的豪宅热销神话刚被自媒体热烈追捧，政府网站的公开信息却“啪啪打脸”。上海市房地产交易中心官网显示，截至10月27日，该项目尚有20套左右处于在售状态。

也即是说，项目当日并未售罄。

上海金茂府项目的销售数据争议，不仅暴露了单个房企的老套营销套路，更折射出楼市下行期行业数据造假的普遍困境。

“售罄神话”被反转

8月24日，金茂虹口项目“金茂璞元”开盘，自媒体迅速刷屏“26分钟售罄99席”捷报，项目均价16.6万元/平方米、最高单价18.5万元/平方米，加冕 “楼市破纪录王者”。

资料显示，金茂璞元定位为上海内环内改善型豪宅，是金茂联合庆隆于2025年2月以89.64亿元竞得的核心地块打造，仅楼板价已达11.75万元 /㎡，与北外滩、陆家嘴形成联动的区位优势，曾让市场期待颇高。

然而，《财中社》查询上海市房地产交易中心官网发现，项目尚有20套房源在售，“售罄”套路不攻自破。

一位品牌房企营销负责人表示：“这种情况说明开盘当天肯定没售完，实际去化应该在六七成左右。”

金茂上海公布的数据则显示，该项目173组意向客户，符合购房条件的有效认筹客户156组。由此推算，如果按照网上房地产20套仍在售，成交79套，至少有76组最终放弃购买，弃选率近50%。

这并非金茂首次出现“数据造假”问题。

此前，张江金茂府130组认筹客户中，38组未参与摇号，最终仅60组选房，去化率仅47.6%，超半数认筹客户离场。而张江金茂府作为金茂在浦东新区首座“金茂府”，首期名为“横沔玖境・瑞府”，2022年9月首开推出159套房源，备案均价6.6万元 /平方米，就对外宣称“首开售罄，劲销12亿”，与后续实际去化形成明显反差。

5月21日，江湾金茂府推盘入市，开发商披露的认购率为111.46%；普陀金茂府、张江金茂府等项目首开时，一些房产自媒体报道中，频频出现“认购超100%”“售罄”字样，但最终与网签去化率均存在不小差距。

尽管金茂主打科技系统与 “赠送面积” 提升得房率，但3.95的高容积率远超住宅2.0-3.0的常规标准，楼间距密集；128平方米小户型占比近半，与“豪宅圈层”定位形成反差，且“赠送面积”实质压缩了功能区空间，加之科技系统后期维护成本偏高，多重因素让购房者望而却步。

金茂在上海的销售数据争议并非个例，其宝山项目同样对外宣称 “全部售罄”，被自媒体包装为“四开四罄”；而2024年底，金茂在宝山连拿三幅地块、成交额超百亿元的扩张背景，更让市场对其“造热”动机多了一层审视。

值得注意的是，10月21日该虹口项目二期开启认购，自媒体又报出“两日80+组认购、认购率 77%” 的数据，能否经受住网签数据检验仍存疑。

当然，金茂不断营造“红盘”，背后少不了过去数年内，金茂收缩投资导致当前业绩增长乏力、跌出千亿元房企阵营的焦虑。

“造假”的行业焦虑

前述房企营销负责人表示，开发商主要通过“认筹注水”与“撤签补漏”制造热销假象。前者通过虚构意向客户抬高认筹数据，营造抢房氛围；后者则在开盘后以“客户资料缺失”等理由撤销认购。

一般而言，网签数据7-15天的上传周期与更新滞后性，为假象提供了缓冲空间。但网签系统的政府监管属性，决定了造假并非毫无痕迹——“上传或撤销都需要充分理由，每步操作都会留痕，不像公司内部CM系统可随意修改”，该负责人强调，行情好时，撤销网签的房源需重新入库摇号，只是下行期的监管弹性让操作空间增大。

58安居客房产研究院院长张波指出，此类造假已成为行业潜规则，根源在于三重因素叠加：市场压力下，楼市低位徘徊导致购房者信心不足，开发商需通过“热销假象”吸引跟风入市；成本收益失衡层面，目前对销售数据造假的处罚力度较轻，潜在收益远大于可能付出的成本；行业惯性上，部分企业默许此类操作，甚至形成“赚吆喝”的营销默契。

正如业内人士所言：“不会只有金茂一家，只是各家管理力度不同。”