上海有哪些板块，有望超越徐汇滨江？

上海有这么一个板块，本身各方面条件很优秀，但是却因为板块内某一个单一的条件很差、某一个缺陷无法改善，和“顶尖”板块无缘，价格上不去。

今天要聊的就是静安苏河湾板块。

苏河湾最近刚拍了一块新地。

招商联合体拿下苏河湾万象天地北侧地块，宅地部分折合12w+/㎡的楼板价，未来新房价格基本上会上18w+/㎡，稳稳的豪宅水准。

实景图

作为上海一江一河江河汇流的地带，苏河湾（主要指下图中的苏河东湾，西湾为不夜城板块）无疑是整个闸北最好的地段，也可以说是整个北上海最有豪宅气质的地方。

示意图

尤其是华侨城苏河湾，是我认为迄今为止、上海众多看江小区中，江景视野的层次感最好的小区，没有之一。

实景图

苏河湾这片区域，其实是最能扛起北上海豪宅大旗的板块。

北上海的楼市目前群龙无首，至今缺少顶流富人区，地段上最好的北外滩，由于早年就把一线江景地块大部分开发成了商办写字楼，板块内部几乎没有什么拿得出手的豪宅，而东外滩的地理位置并不如北外滩。

再看苏河湾，已经开发了几个标杆豪宅镇场子，华侨城苏河湾、中粮天悦壹号、龙盛福新里都不错，可惜的是没有连成片开发，豪宅的气势和数量并不够。

苏河湾目前面临的困境就是板块没有大批量引入富人居民，改善板块的圈层，提升板块的配套能级，地段就很难真正升级。

苏河湾的核心区，等到招商综合体地块建成后，就没有空地了。

如果板块开发止步于此，那么这地方就还是一个高不成低不就的板块，零星豪宅+部分中产房+一些老破小，这种就是典型的市区二流地段，依然没有办法整体改变板块能级。

而板块破局的方法，其实也非常简单，其实就是把七浦路拆掉。

示意图

如果七浦路都拆掉，可以直接整备出10块左右的地块，这个体量是很惊人的。

上海市中心，真正成片开发的区域也并不多，豪宅区更是稀有。

如果整片七浦路地区成片开发成豪宅区， 可以让苏河湾和北外滩区域更加直接的融为一体。

海泰北外滩+弘安里+静安里的组团也会跟苏河湾连片，这将会让苏河湾直接成为北上海唯一一个成片开发成顶级豪宅区（且江景概念很足）的区域，这在整个上海的豪宅区中也算是第一梯队，甚至还有可能超越徐汇滨江。

如果真的可以实现的话，苏河湾板块成为真正的CAZ一级地段，只是时间问题了。