阵地丨上海市中心出现了一种新的“房票”机制

上海中心城区也开始实施“房票”政策了。

近日，在徐汇区江南新村地块旧城区改建项目最新的征收和补偿方案中，增加了“房票奖励”一项。

这意味着，上海对“房票”的探索仍在不断提速，并从郊区试点正式迈入寸土寸金的市中心。

不过徐汇区的“房票奖励”与传统的“房票安置”有本质的区别，本质上是一种购房补贴机制。

如果放在城市更新快速推进的大背景下来看，上海城市更新安置方式迎来一次深刻变革，而且一线城市“房票”前面铺开的过程中，上海也为一线城市如何“消化存量、优化增量”提供了一次关键性探索。

据我们观察，徐汇区的房票并不是传统意义上的房票制度。

它并不是除了安置房和货币安置之外的另一种选择，而是选择货币安置之后的额外奖励，本质上是一种购房补贴的形式。

在徐汇江南新村的补偿方案中，“房票奖励”明确选择货币补偿方式后，在2025年1月22日起至签约期结束后18个月内买房，给予2000元每平方米的奖励，而且可以与其他签约奖励并行。

区别于金山、嘉定等已经实行的房票安置政策，徐汇区“房票奖励”模式有两个大的关键点：使用范围覆盖全市的新房和二手房，购买时间自今年1月22日起都在范围内。

打破了此前郊区房票的时间和区域的局限，这也是房票制度在中心城区的创新之处。

如果金山、嘉定实行的房票安置政策是一张拥有票面金额和使用条件的“代金券”，那么徐汇区房票奖励更像是刺激购房消费的“消费券”。

新的房票模式下，意味着主要目标也与传统房票机制有所差别。

过去，传统的房票机制是定向消化郊区特定板块的新房库存。比如嘉定的房票，限制在全区15个在售小区、2800多套房源的新房超市中进行使用，从而实现定向去库存。

而徐汇区“房票奖励”核心还是为了城市更新提速。

要知道，像徐汇这样的中心城区，时间是最大的隐形成本，传统的动迁模式往往导致项目拖延数年，通过货币安置以外的附加奖励，并赋予居民全市范围的购房自由，进一步提高了货币安置方案的吸引力，能够激励居民快速签约，加速核心区土地资源的腾退和再利用。

从房地产市场的角度来看 ，“房票奖励”覆盖全市新房和二手房，从而实现全域去库存，既能引导需求实现新房去库存，也能激活中心城区二手房交易链条，促进一二手房市场联动。

市场对房票并不陌生，作为征收房屋时对被征收人的补偿方式，本轮房票安置政策从2022年下半年以来不断增多，2024年房票制度的探索明显在高能级的核心城市加速，至2025一线城市“房票”政策全面铺开。

广州是首个实行房票安置的一线城市，自2024年1月开出首张房票后，广州已经在多个区陆续推进房票安置工作。

房票已经成为当前广州激活市场的重要方案，比如黄埔区上半年推动房票认购商品房1489套，去化面积15万平方米，推动资金流转达到26亿元。

随后北京在通州试点，目前仍处于试点推行阶段。

上海房票政策以郊区试点为主，今年7月嘉定区官宣推行房票制度，成为金山、青浦之后的第三个区域。而在中心城区，房票迎来了新的奖励机制创新，这也呼应了今年8月份，上海明确在城中村改造中，各区可以结合实际，在改造项目中实施房票安置。可以看出，上海的政策颗粒度已经到了非常细了。

深圳作为一线城市中最后一个开启房票政策探索的城市，于今年4月才开始实施房票制度，预计首年发放5000张。

一线城市集体探索房票的背后，是远郊区域高企的库存压力，通过定向需求释放促进楼市成交。

以上海为例，CRIC数据显示，截至9月末新房库存高达743.64万平方米，其中七成以上来自外环外。再来看北京，截至9月末新房库存达到1170万平方米，其中五环外占比接近八成。

整体而言，一线城市通过“房票”定向去库存，是当前冷淡市场下目标较为明确、效果也较显著的方式之一。预计后续北京、深圳或会继续推进“房票政策”，且全国二三线城市也将持续跟进。

徐汇区的“房票奖励”，标志上海城市更新进入新阶段，也为一线城市的城市更新安置补偿提供了全新的解决方案。

这并不是传统意义上的安置工具，而是一种更高效的资金运作方式，通过短期财政补贴置换长期的时间成本和安置房建设成本，撬动了城市更新效率与房地产市场活力的双重提升，并构建了一个跨区域的住房需求循环系统，不仅为新房市场注入确定性需求，更关键的是激活了中心城区的二手房流动性。

对于房地产企业而言，项目的去化将不再依赖“房源超市”的自然落客，产品力、性价比和服务体验都将成为影响项目去化的关键因素，倒逼房企从“地段依赖”转向“产品为王”的运营模式。