日本首都圈二手公寓：市中心破亿 vs 郊外3字头！“跨过荒川”房价差剧变

2025年8月，首都圈新建分售公寓平均售价达1.0325亿日元，连续两个月站上1亿日元大关；仅看东京23区，更高达1.381亿日元，连所谓“精英双职工”也难以负担。

既然新房无望，只好转向二手市场。

然而，东京23区二手公寓（按70㎡换算）8月仍达1.0721亿日元，自5月起连续4个月破亿。

不过，即便在23区内部，都心与边缘地段也存在明显温差。

本文摒弃传统的“都心3区”“都心6区”概念，改为按物理边界划分：

(1)不与外县・东京市部接壤的区（即东京都中心，例如：港区，千代田区，文京区等）

(2)与外县・东京市部接壤的区（例如：大田区，与神奈川县川崎市相接）

(3)与23区接壤的市（例如：市川市——与江户川区相接）

(4)县政府所在地市（横浜市是神奈川县政府所在市）

(5)其余市町村

共五个层级，对二手公寓价格进行统计。

数据来源为国土交通省《房地产信息库》最近一年（2024年Q2–2025年Q1）成交记录，剔除以下对象后，共37,479件：

面积＜

30

㎡；明确记载非住宅用途（未注明者保留）；标注

“交易特殊情况”者

计算方式：以成交价÷面积得出㎡单价，再×70得出70㎡换算价。

离都心越远价格越低在预料之中，但降幅因方向而异：总体而言，23区北侧、东侧便宜，西侧、南侧昂贵。

与23区接壤的市里，最便宜为埼玉县内某市，仅3,091万日元；与埼玉接壤的23区平均为4,873万日元，价差达1,782万日元。

（注：上述价格为简单平均，未做距车站、房龄等品质调整。）

若以“荒川对岸”视角看，埼玉侧比东京侧便宜近1,800万日元，单论价格可谓“性价比爆棚”。

再把时间拉回2005年第3四半期到四半期的数据来看，不与外县接壤的“纯都心”区仍在攀升；其余区域整体已显“天花板”迹象。

以2005年第3四半期为基准，2025年第四半期的都心板块是之前的2.32倍，其余区域则为1.46倍；换算成年化涨幅，都心以外仅1.94%，基本与通胀持平，并未明显跑赢整体物价。

换言之，所谓“首都圈公寓高不可攀”其实只是“都心局部在飙车”；整体来看，市场已趋于平稳，部分地段甚至仍算“价格洼地”。

此外，日本长期“重新建、轻二手”，中古市场活跃不足。如今中古住宅价格终于开始上涨，住房逐渐像欧美那样具备资产积累功能，这也可视为一种迟来的积极信号。

综上所属，投资东京房地产，依旧要遵循我们成竹的军规，只买核心区，因为只有核心区未来依旧有很大的潜力，其余的东京23区的区和郊区即使性价比在高，也只是折算或者预估出的性价比，真的要长期付诸于实现就有点难上加难了。

所以认准成竹，带你不走冤枉路，少点风险，多点信任。

日本房子种类太多了，小户型公寓、塔楼、一户建、整栋，不是都有房+土地产权嘛？不都是永久私有产权嘛？这几种房子带的土地，有何差别？哪种增值最快？哪种增值最慢？哪种已经涨不动了？

扫码加《日本交流群》，回复“日本”领取相应资料，一起来聊聊。