安康通报5起！事关物业服务纠纷！

近日安康中院发布5起物业服务纠纷典型案件

案件一

业主知情权受法律保护，物业公司应合理履行告知义务

——李某与某物业公司、某小区业主委员会

业主知情权纠纷案

【基本案情】

某小区业主李某多次要求物业公司及小区业主委员会公开业主委员会成员的业主身份证明文件、小区公共收益收支明细、专项维修资金使用台账等信息，但均未获得回应。李某认为物业公司未履行公开上述信息的义务，业主委员会未尽监督职责，遂向法院提起诉讼，要求某物业公司与某小区业主委员会公开上述相关信息。

【裁判结果】

生效裁判认为，业主知情权是《中华人民共和国民法典》及《物业管理条例》明确赋予业主的法定权利，业主委员会及物业公司应当依法履行信息披露义务。李某主张公开的公共收益收支明细、维修资金使用情况等内容，属于业主共有权及共同管理权范畴，物业公司及业主委员会应当予以公示。对于业主委员会成员身份证件等涉及个人隐私的内容，因超出合理知情权范围，不予支持。最终判决业主委员会与物业公司于判决生效后十日内公示小区公共区域经营收益及使用明细、维修资金使用情况。

【典型意义】

业主知情权作为业主享有的法定权利，是业主了解建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权相关事项的权利。本案典型意义在于明确业主知情权的法定边界，义务主体的履职要求，引导业主规范行使知情权，业主有权通过查阅公共收益、维修资金使用情况等信息，监督物业服务质量及业主委员会履职情况，但不得突破隐私权等法律保护范围，同时督促业主委员会与物业公司严格落实信息公开义务，推动基层社区治理良性发展。

案件二

物业公司对小区共有设施疏于维保致业主财产损害，应承担违约责任

——张某某与某物业公司物业服务合同纠纷案

【基本案情】

某小区开发商与某物业公司签订物业服务委托合同，约定某物业公司负责该小区公共化粪池及排污系统的定期维护，保证畅通。张某某系该小区三楼业主，自2019年10月起，张某某房屋厨房及厕所下水道频繁出现返水问题，自行多次维修未果，后向物业公司报修，物业公司虽上门疏通，但未能查明并解决返水问题，张某某遂向法院起诉要求物业公司赔偿其因返水导致的财产损失。

【裁判结果】

生效裁判认为，某物业公司作为物业服务提供者，负有按照物业服务合同约定对小区公共排污管道定期维护、保持畅通的义务。本案中，张某某房屋的排污管道系楼层业主共同使用，物业公司虽对其反映的问题进行维修，但未能有效解决反复返水问题，亦未提供充分证据证明其履行了合同约定的定期维护职责，故法院判决某物业公司对张某某因返水造成的合理损失承担赔偿责任。

【典型意义】

物业公司作为物业的管理者，对公共设施、公共秩序等内容负有日常检查、维护和管理的责任。本案典型意义在于引导物业公司对涉及排污系统等关键公共设施，在积极回应业主报修的同时，还应按照物业服务合同约定定期检查、清理并形成可查证的记录，避免因排查不力、维护不到位等原因导致业主损失而承担相应违约责任。

案件三

业主共同决策程序瑕疵，业主委员会诉讼主体资格受影响

——某小区业主委员会与某物业公司物业服务合同纠纷案

【基本案情】

某开发公司与某物业公司签订《前期物业服务合同》，委托某物业公司对该小区提供前期物业管理服务，合同期限至业主大会选聘物业服务企业止。次年3月，小区召开首次业主大会选举产生业主委员会。后业主委员会就解聘前期物业公司事项组织业主表决，大部分业主不同意物业公司继续服务，业主委员会遂向物业公司发出解约通知并要求清算移交相关材料。某物业公司认为业主委员会做出的解聘物业公司决议不符合法定程序，故不予撤离，业主委员会遂向法院提起诉讼，要求物业公司立即撤离小区。

【裁判结果】

生效裁判认为，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条之规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，提起诉讼属于业主共同决定的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。本案业主委员会未举证证明提起诉讼事项已取得参与表决专有部分面积过半数且人数过半数业主同意，提起诉讼的程序存在重大瑕疵，故业主委员会不具有原告的诉讼主体资格，遂驳回其起诉。

【典型意义】

赋予业主委员会当事人的地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，可以成为民事诉讼活动的主体。业主委员会作为原告向法院提起诉讼属于业主共同决定的，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。该案典型意义在于明晰了业主共同管理权行使的边界，明确了业主自治组织必须严格遵循法定程序，为构建共建共治共享的社区治理格局提供了司法指引。

案件四

依法订立的前期物业服务合同对小区业主具有约束力

——某物业公司与刘某物业服务合同纠纷案

【基本案情】

某小区开发商与某物业公司签订《前期物业服务合同》，委托物业公司对该小区进行前期物业服务。截至2024年9月，该小区尚未选配业主委员会，其业主委员会管理职责由某社区居民委员会代管。该小区业主刘某以其未与某物业公司签订物业服务合同为由，拒绝交纳物业费。某物业公司多次向刘某催收未果后，遂向法院提起诉讼，要求其支付拖欠的物业费。

【裁判结果】

生效裁判认为，某物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》，属于建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，对业主具有法律约束力。刘某实际接受物业公司提供的服务，双方形成物业服务合同关系，刘某应依约支付物业费。法院最终判决刘某向某物业公司交纳欠付的物业费。

【典型意义】

前期物业服务合同是在建筑物建成初期，业主入住人数较少尚未成立业主大会的阶段，由建设单位与物业服务人订立，对于保障小区初期的正常运转具有重要意义。本案的典型意义在于明确了建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对全体业主具有普遍约束力，业主不能以本人未签订合同为由拒交物业费，而应当及时交纳物业费，共同维护小区的良好秩序和环境。

案件五

房屋质量问题通常不构成拒交物业费的理由

——某物业公司与赵某物业服务合同纠纷案

【基本案情】

某小区建成初期，某物业公司与小区开发商签订了《前期物业服务协议》，明确约定由物业公司提供物业服务，业主需按时交纳物业费。赵某系小区业主，一直拖欠物业费。经多次催交仍拒绝支付，物业公司遂向法院提起诉讼，请求赵某支付拖欠的物业费用。赵某认为所购顶层房屋存在漏水渗水、楼梯间屋顶开裂等质量问题，故无需支付物业费。

【裁判结果】

生效裁判认为，赵某未提供证据证明房屋漏水渗水及楼梯间开裂问题系因物业公司对公共设施维护不当所致，且物业公司已根据赵某的反馈对渗水问题予以处理，赵某以此拒付物业费缺乏法律依据。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定，某物业公司已持续为小区提供物业服务，赵某应当支付物业费，故判决赵某向物业公司支付所欠物业费。

【典型意义】

房屋质量责任与物业费支付义务属于不同法律关系，房屋质量问题系开发商责任范畴，而物业费本质上是物业公司对小区公共区域和整体环境进行维护而收取的费用。该案的典型意义在于引导业主明确不同的法律关系，认识到物业服务具有公共属性，物业公司提供的秩序维护、设施保养等服务惠及全体业主，业主应当按照物业服务合同约定履行交费义务；对于房屋存在的质量问题，应通过合法途径维权。

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来源：安康中院

编辑：汤小珊

责编：童慧

终审：张翡