令人惋惜！温州这个板块，距离蝶变只差一步……

来源：温州巡捕房

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温州今年最大手笔的发展规划，来了！

近日，据温州自然资源和规划局近期发布的《温州市本级低效用地再开发专项规划（2024-2035年）批前公示》，温州市区范围内将拆除重建低效用地1.12万亩，环境整治约0.96万亩，改扩建约0.4万亩，功能转变约0.05万亩。

据公示内容显示：本次专项规划，按照环境整治、功能转变、改扩建、拆除重建四种类型展开对低效用地再开发模式引导。

什么是低效用地？

大致就是包括容积率低、亩均税收低、能耗效率低的工业用地，存在安全隐患的城中村、老旧市场，开发强度低的商服用地，以及超期未开发或历史遗留用地等类型。

换而言之，温州的“低效用地再开发”就是将那些功能不合理、利用率较低的土地进行改造升级，对于城市发展来说，可以提升空间效能和经济效益；对于周边居民来说，可以提升生活品质，堪称“百利而无一害”！

然而，按照规划方案，“低效用地再开发”将优先实施“七都岛、滨江商务区、东部枢纽等核心板块以及温州湾新区、鞋都”等重点产业平台的低效用地。

从大方向来说，发展这些产业板块无可厚非，但从实际情况考虑，其实有更适合优先启动的区域，正如笔者认为——蒲州板块就应该跻身首批“再开发”序列！

为什么这么说？

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如今的蒲州，早已不是过去的城郊片区，而是代表温州城市东向的门面板块。

从区位来看，蒲州北接滨江CBD，西邻中央绿轴，承接温州两大头部板块的发展外溢，享受资源倾斜，尤其经过近几年的深度开发，基本已经是龙湾区各板块发展程度的天花板。

在板块配套层面上，即使放眼整个温州，除了蒲州之外，几乎很再难找到一个能同时具备“大型商业综合体、高品质住宅、超高层规划、未来社区、低密住宅、生态河景资源、优质教育体系”的宜居板块。

蒲州|图源温州发布

按理来说，全面且高能级的配套优势，足以让蒲州居民的生活体验极大提升，但实际情况，却远没有想象中那么美好。

笔者之前与多位居住在蒲州板块的朋友闲聊，发现他们大部分对于蒲州目前的居住体验并不满意，有人说蒲州内部道路太堵；有人说蒲州部分城市界面太差；有人说蒲州发展速度太慢……而当有人提到温州紧固件市场后，桌上的吐嘈声瞬间翻了一倍，甚至就连平时不爱说话的“闷罐子”，都忍不住要出来讲两句。

为什么一个紧固件市场，能引起这么多朋友的暴躁共鸣？

这就不得不提及温州紧固件市场所在区位的特殊性，该市场位于机场大道与蒲江路交汇处，乍看之下平平无奇，但却是影响整个板块交通、居住、教育、商业的咽喉位置。

相信居住在蒲州的居民，都有过下班回家被堵到心态爆炸的经历，但其实在规划上，区域整体的交通大框架非常完善——

承担东西向通勤的“机场大道、温州大道、瓯海大道”，与承担南北向的“汤家桥路、蒲中路--上江路--三垟大道、沿江快速路”相接，以“三横三纵”的道路格局保障通勤效率。

然而，目前由于沿江快速路正在建设，而汤家桥路又在蒲州西侧外围，这让蒲州核芯区域的南北车流压力，全部汇入蒲中路--上江路--三垟大道。

一方面，该道路两侧居民区密度极高，还拥有大型商业综合体吾悦广场，通勤流量基数庞大；另一方面，由于温州紧固件市场的存在，导致区域内货运大车极多，不仅会加剧道路拥挤，甚至还提高发生车祸的概率，稍有意外发生就是堵成一片。

当然，沿江快速路投用后，势必会大幅利好板块通勤效率，不过从区位角度来看，沿江快速路毕竟不在的蒲州核芯居住区中，按照正常通勤习惯，居民肯定更喜欢走靠近家门口的路，而不是还要绕个大圈的高架桥。

正因如此，对于周边居民的南北向通勤而言，除了【蒲中路--上江路--三垟大道】和沿江快速路以外，还需要一个更好的选择。

什么是“更好的选择”？

再次细看蒲州内部的路网，既能满足居民区旁，又能联通“横向三大主干道”的道路，只有【蒲江北路--蒲江路--蒲江南路】。

只要这条路打通，两旁的居民区无论是往北直通会展路，还是往南直抵瓯海大道都畅行无阻，更重要的是，该道路还是连通七都二桥与瓯海大道的重要交通节点！

如果能够顺利打通，不仅能大幅缓解当前南北向交通的压力，更能带动蒲州整体的居住体验、商业发展，说是蒲州乃至温州东向未来的“交通命脉”都不为过！

不过很可惜，打通这条道路的关键点，被堵在了北端的道路建设上。

目前，【蒲江北路--蒲江路--蒲江南路】整段路中，未来社区旁的蒲江路自括苍西路以南，已经可以经蒲江南路直通瓯海大道，路面宽幅达到24-31米，为南北向城市次干路。

修建后的蒲江路

而蒲江路自括苍西路以北，温州紧固件市场的西侧路段，仅是面宽10米左右的双向单车道，根本无法承载由南向北的车流量，这条【蒲江北路--蒲江路--蒲江南路】也因此被“卡脖子”，对于板块内未来社区的居住体验也存在较大影响。

并且温州紧固件市场西侧路段的货运车辆来往频率极高，一旁的分支小路都已经沦为大货停车场，可想而知高峰期这里会有多么混乱。

温州紧固件市场西侧道路实拍

温州紧固件市场西门对面道路

再往北走，当前的蒲江北路同样狭窄，且过桥后的道路“断头”，无法连通到会展路上，不过最近有消息传出，当地街道已经在与蒲江北路部分居民洽谈拆迁事宜，预期目标是将整条道路向南拓宽至与蒲江路相近。

若消息属实，解决蒲江北路的“断头路”基本只是时间早晚问题，如果温州紧固件市场西侧的蒲江北路也能扩建，这条能让蒲州腾飞的“通天大道”将彻底畅通无阻！

届时，不仅仅是在交通方面，包括蒲州的商业、居住、教育等领域都会迎来重大利好！

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一、商业利好

现如今，温州的商业综合体遍地开花，在蒲州吾悦广场的北边有滨江万象城，西面有印象城mega，彼此之间互为犄角，更稍远的南湖万象城同样虹吸周边消费者，整体竞争十分激烈。

尤其是当前的市场经济环境不好，商业综合体一旦人气没落，很可能将再无翻身之地，正如城西的5050广场就是一个残酷案例。

除去内部运营问题，商场所在区域的城市界面也非常重要，滨江万象城周边是新建高端住宅、印象城MEGA周边是市府绿轴，相比目前的吾悦广场要好出不少。

而如果温州紧固件市场搬迁、西侧扩路，助力【蒲江北路--蒲江路--蒲江南路】打通，那么吾悦广场周边的商业氛围、通勤效率、城市界面都将极大提升，对于消费者的吸引力也将大幅加强，从而带动蒲州整体的商业发展。

二、居住利好

任何板块的发展，都需要人口支撑，而人口的流动很大程度上与居住体验有关。

原本以蒲州的发展成熟度，板块内居民的生活体验应该极佳，但如今却被一部分居民经常诟病，究其原因还是受“脏乱堵”的影响。

温州紧固件市场

近几年，蒲州板块的新建商品房基本都围绕着吾悦商圈，例如在售新盘云潮中心，次新房翠湖里、澜悦府、璟悦府、未来旭辉城，新建安置房望悦江庭、聚悦江庭等大批社区都汇聚于此。

而温州紧固件市场周边，货运车辆来往频繁，尤其是部分违规改装的三轮车和各种大货车满载货物肆意疾驰，来往行人提心吊胆，生怕发生意外事故，并且市场内部鱼龙混杂，每天人流量庞大，借用笔者朋友的一句话来说：“真出事了，一时半会儿都不一定找得到人。”

温州紧固件市场部分货车停靠点

如果说笔者朋友是一个“过分谨慎”的人，那么前段时间，温州紧固件市场内部的住宅楼房以及物流园里，接连发生2起火灾事故，无疑证明了他的谨慎不无道理。

可见，如果温州紧固件市场西侧道路能够扩路或者搬迁，不仅“堵”的问题能轻松解决，“脏乱”的问题也将同步消失，居住体验将获得极大利好。

三、教育利好

温州人对“教育”有多重视相信都有所耳闻，而在学习成绩之上，孩子们的安全肯定放在第一位。

然而，在温州紧固件市场周边一公里左右范围内，覆盖10所中小学、幼儿园，每天上下课的学生总量非常庞大，如果周边交通混乱所引发的安全顾虑，就连成年人都要“过分谨慎”，那么有多少接送孩子的家长每天提心吊胆？

温州紧固件市场西侧道路不扩建，短期来看只是增加了家长群体的接送成本，但从长期发展角度考虑，实则是在损害板块未来的生源，毕竟没有家长想看到让孩子遇见危险，哪怕连一丝可能都不行。优质的生源越来越少，学校的师资力量、教学质量如何保障？

当然，如果【蒲江北路--蒲江路--蒲江南路】能够打通，不仅家长接送孩子的时候会方便不少，更重要的是安全问题也不用过分担心，绝对是利于发展、利于群众的好事。

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城市的发展是必须的、重要的、有利的，产业也同样如此。

然而，当城市与产业彼此之间的发展出现矛盾，又该如何平衡？这似乎是个两难的问题，恰好也是温州紧固件市场当前面临的处境。

其实早在2016年，龙湾区政府就已经对温州紧固件市场有了外迁的规划，再加上近几年周边居民时不时通过网络问政、民呼我为等官方平台询问市场是否拆迁，可见拆除温州紧固件市场是“官民一心”的重要发展方向，而这么多年没有后续动作，又说明市场外迁是并不是“一拍脑袋就干”的简单决策。

一方面，我们必须看到——紧固件行业是温州产业的“金名片”，而温州紧固件市场，则是这张名片上的“金招牌”，轻易妄动很可能会影响行业的兴盛。

另一方面，我们不可否认——如今的温州紧固件市场，显然已经与蒲州整体的发展战略、板块定位、区域属性不相匹配，甚至造成一定阻碍。

面对这种“砍左手，还是砍右手”的艰难抉择，也难怪属地官方拖这么长时间，都没能突破这个“临门一脚”的发展瓶颈。

不过，假如再这么拖下去，那么板块与产业之间的互相限制将越来越深，届时不仅板块的发展会大幅减速，同时行业的产业也缺乏空间，如何既能突破板块的发展瓶颈，又能维护紧固件市场的兴盛，是当前必须尽早解决的问题。

幸运的是，根据本次发布的《低效用地再开发专项规划》就会发现，温州紧固件市场已经被纳入“低效用地”之列。

结合近期“已有领导带队到市场及周边区域实地考察，调研搬迁的可行性与具体方案。”的传闻，或许温州紧固件市场的拆除外迁已经有了“两全其美”的方案，而且很可能会在本轮高能级、大动作的政策背景下得到实现！

任何困难阻碍都只是时间问题，我们不妨敬候佳音……

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