楼市的复苏：要印证五个信号

楼市能不能涨，有五个信号：

第一、经济走出通缩期
这是学界的一个争议点，到底是整体经济定义了楼市，还是楼市定义了整体经济，马光远与孟晓苏强调后者。逻辑上人们总会说是相互影响，但那是哲学，是辩证法，等于什么也没说。经济学不能这样回答，一定要分清主次。说到底是整体经济定义了楼市，这个道理很简单，产能过剩的不仅仅是楼市，全面出清后，经济才能复苏，楼市才有可能回暖。

第二、居民收入预期

楼市之所以难救，问题出在需求端；需求端的问题也不仅仅是居民口袋里差钱的问题，毕竟银行趴着 162 万亿的天量个人存款。有人说那是富人的钱，不完全，招行金葵花的持有者主要是中产阶级。消费的保守主义是因为缺少预期，对未来就业与收入缺少预期。

第三、就业带动的城镇化

中国学者谈城镇化，列举城镇化率的数据，都有一个常识性的错误。城镇化并不是计划出来的，不是说多建几个行政超大城市，做空间的放大就叫城镇化了。城镇化道路本质上是人的生存状态的改变，是农业人口转向工业人口的历程。有恒产才有恒心，对城市文明来说，还要有恒业才有恒产。

第四、土地成为稀缺商品

中国地大物博，最不缺的就是土地，土地又怎么可能成为稀缺商品？

这实际上说的是避免走所谓超大城市的道路，那是一条割韭菜的道路，是人为的、计划性扩张。地方财政缺钱了，就增加土拍，在房地产的所有数据中，只有地价是不控的 ——2025 年上半年房地产销售数据全面下滑，只有土地出让金同比增长 12%，但土地流拍率已升至 28%。这说明房地产行业存在 "非市场化行为"，以楼市销售之不足，补财政收入之有余；明摆着供应过剩了，全面限制土拍规模，是楼市回暖的必要条件。

第五、恢复金融属性

金融属性包括抵押融资、资产定价、财富储存三大功能，如果失去这些，也就失去了保值属性和投资型消费，是自己跟自己过不去。从 2021 年到 2025 年，全国商品房销量腰斩，其中一个很重要的原因，就是投资型消费退出了 ——2021 年销量 约18 亿平方米，其中富人的投资型消费占比 50%。

第六、二手房流动是先行信号

真正定义楼市趋势的不是新楼盘，而是二手房 ，只要存量持续增加，趋势就不会改变。但政策的着力点仍在新楼盘，因为新楼盘直接影响地方财政的税收。重心应该转向二手房，彻底降息降交易税。二手房盘活了，预期将为之一变。

以上七六条具备了，楼市就真的回暖了，希望离我们还有多远？