北京
好房子践行，海宸元境以百分百的诚意✅✔ 海淀精装新房�地铁6号线，廖公庄600米�7-11层洋房，超高得房率�首师大附中，九年一贯制。海宸元境️户型99-107-123-139-181平。
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重点说海宸元境，作为海淀五环内首个开放项目的“好房子”，海宸元境做了7-11层洋房，容积率2.1，外立面采用铝板+石材+玻璃。
内部做了新中式建筑，打造3300平园中园，配下沉会所，包含游泳馆、健生房、私宴厅这些设施。
户型从98-180平 ，三居有99、106平，四居有123、139、181平，得房率含飘窗87-93%。
中建三局给海宸元境的定位是“豪宅”，这事要辩证看待：
就看硬件、会所配套和户型格局，海宸元境都是85分以上水准，在好房子匮乏的海淀肯定属于豪宅。
问题是，由于有大批100平上下的小户型，总价也就八九百万起步，只有初步改善家庭会满意。
从所谓“圈层”角度，和万柳、世纪城动辄2000万的大平层比不了，有些人会觉得不够纯粹。
产品上，我认为有小瑕疵，比如，这几天势头正猛的99平小三居。
南向卧室样板间的户型尺寸略有点窄，在放入衣柜后，床头两边的小柜子只能勉强摆下。从通透角度，由于没有正对的南北窗，屋里的对流性一般。
当然了，这些问题不妨碍99平会卖的很火，好楼层可能不太好买到，有些事适合私下说。
另一个问题是大户型，楼王的181平四居未必好卖，要是按每平8.5万起步，总价至少1500万。
难点在于，海宸元境所在的大板块有点荒凉破败，严重缺乏豪宅基因。
就看东侧老田村的天花板乐府江南，这个老牌豪宅今年卖到1500万以上的大户型不超过5套。除此以外，基本没有到这价位的二手房社区。
实际情况是，手持1500万以上的买房人，多数会选择在周边更好的定慧寺、四季青板块，未必愿意买宝山，这是板块上限带来的“总价制约”。
当然了，要是开盘价格定的低点，谁也不会介意住进新一代的大平层。
再看上学配套，由于“就近入学”大原则，宝山双子星未来2年很可能和隔壁的西山洋房一样，对应永定路学区。
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