这对夫妇，给富人们全面上了一课！

Fall Foliage 纽约的秋色 @zhangxinsoho

潘石屹要给给美国人盖房子了？

之前，不少人觉得潘石屹夫妇远赴大洋彼岸后，大概率就是玩玩投资、混混艺术圈、看看各种赛事，然后功成身退、安度晚年了。毕竟，夫妻俩也都过了耳顺之年。

但有首歌唱得很好，“我那万丈雄心，从来没有消失过”。当昔日的同行或老朋友们在固有行业焦头烂额之际，潘石屹夫妇却在纽约“重操旧业”。有意思的是：

这一次，站在前面的是张欣。

张欣通过家族办公室Seven Valleys 旗下地产公司Closer Properties，以现金交易购得位于曼哈顿上东区、东79街与列克星敦大道交界的五个相邻地块，交易总额6250万美元。

关于张欣的新业务，今天外媒的新闻标题是，“中国地产大亨张欣，正将投资版图扩大至纽约房地产市场”。而国内一些报道是这样描述的——“潘石屹妻子张欣，将在曼哈顿上东区建造豪华公寓”。

母庸质疑，投行出身的张欣，将主导家族在纽约的“首个从零开发项目”，这可比单纯的财务投资操心多了。虽然目前美国的房地产市场“分化严重”，但张欣认为自己投资的这些街区，房源老旧，缺乏服务和配套设施，她坚信：

周边的房地产市场需求更大。

关注美国房产的朋友们，可以多留意潘石屹夫妇接下来的动作。毕竟，这两位的眼光和判断力，是出了名的“狠”与“准”。

前几天，张欣在社交平台发了一组和潘石屹秋游的照片。不出意外，很多人看到后感慨万分。如何在时代变迁中，兼顾家族财富与个人自由，潘石屹夫妇交出了近乎完美的答卷。甚至有人夸他俩：

给国内的富人们上了一课。

在笔者看来，潘石屹夫妇值得学习的地方，最重要的是以下三点：

其一是“克制”。

时至今日，与其说潘石屹眼光好，不如说是他保持了对金钱的“克制”。2012年，SOHO中国到达收入巅峰后，他选择不再盖楼卖楼，而是转型当“包租公”。2014年，国内房地产高歌猛进，同行们拼命拿地扩张，他却在接下来数年间，持续出售大批京沪项目。

面对同行们纷纷喊出的“千亿、万亿目标”，潘石屹毫不动心。“破山中贼易，破心中贼难”。就凭这份克制与定力，他就完胜众多同行。最终，潘石屹在风暴来临前夕，完成了资产剥离：

没有给社会留下烂尾楼和债务、也没有工程款拖欠、理财暴雷。

有人说，潘石屹的撤离动作是在学习李嘉诚。实际上并不是，作为上世纪90年代海南地产泡沫事件的亲历者，潘石屹一直对房地产持“谨慎”和克制态度。

而且那几年，不管是出于“公心”还是其它考虑，潘石屹曾多次公开喊话“地产有泡沫”。遗憾的是，大部分同行，以及执着于买房炒房的普罗大众，都觉得他是因为“掉队了”，所以危言耸听，“吃不到葡萄说葡萄酸”。

其二是潘石屹的务实投资理念。

作为精明的商人，从2014年就开始套现的潘石屹，当然不会让资金躺在银行里。无论国外还是国内，房地产投资无非是两个增长点：

房产本身的升值；租金收入。

投身房地产多年，除了对地产泡沫高度警觉外，潘石屹特别重视租金收益。很多年前，他就公开表示，国内办公楼租金回报率太低，不到2%，而美国可达4%，纽约甚至达到5%-6%。

因此，从2011年开始，他就陆续转向美国投资。从纽约曼哈顿港务局办公大楼、公园大道广场，再到通用汽车大楼，这些投资在2014年之前就完成了。

与之对应的是，从众多房企到普通购房者，没人在意“租售比”这个基本概念，不少人更是纷纷加杠杆，因为他们脑子里只有五个字：“房价永远涨”。

其三、保持现金流。

实际上，很长一段时间内，开启抛售模式后的潘石屹，虽然时常游走于中美之间，但是，当他认为没有值得出手的项目时，他一直把很多套现出来的资金，捞捞攥在手里，伺机而动。

那么问题来了，潘氏夫妇“转战”美国时，到底带走了多少财富？这种数据，外人不得而知。前几年很多报道称，潘石屹“清仓300亿，全身而退”。

至于这些钱怎么出去的，那就是另一个故事了。反正SOHO中国是“外资公司”，它在内地的项目公司属于“外商独资企业”。按照现行法律，把利润汇给境外母公司，再到家族办公室，完全合规。

而这条资金通道，始于2005年SOHO中国的股权转移，由此可见潘石屹夫妇的深谋远虑。仅此一条，他俩就把老许、老杨等同行，甩出几条街。2022年，夫妇俩卸任SOHO中国职务，把家族办公室Seven Valleys（七谷）搬到美国，外界估算：

这个家族办公室掌控的资产，超过50亿美元。

Seven Valleys这个名字，源于两人信奉的巴哈伊教创始人用波斯语写的一本书。这个教派很有意思，主张“人类一家”的理念，强调性别平等、种族无别。难怪这一次，家族在美国重操旧业，操刀手变成了更熟悉当地的张欣。

过去这些年，有太多人批评潘石屹，认为他是“典型的精致利己主义者”。相反，因为都知道张欣的国际背景，大家反而对她多了几分包容。如果结合老潘的信仰来看，似乎有点冤枉他了。因为他干的这些事情，也许完全符合老潘的个人信仰。

这几年，在公共视野里，夫妇俩似乎度把人生重心转向了艺术及影视投资领域，直到这次张欣高调现身，大家才发现：

艺术只是爱好，Seven Valleys才是张欣夫妇真正的舞台。

Seven Valleys是夫妇俩很早就布局的一张“投资网络”。早年的公园大道广场和通用汽车大楼，都是通过Seven Valleys完成的。

目前，这个家族办公室继续秉持““不把所有的鸡蛋放进一个篮子”的投资理念，从核心商业物业，到股票、债券、风险资本和私募股权的投资组合，再到文化及新经济领域股权投资。张欣对于Seven Valleys这个家族办公室的定位，非常清晰：

通过它，实现家族在美国的基业长青，以及财富传承。

毕竟，很多年前张欣就在采访中表示，自己已不再关心“企业规模有多大”，而是更关心“资产能否代代相传”。

这一点，更值得富人们好好学习下。

世界从未像今天这样紧密相连，却也从未如此充满变数。

将财富集中于单一经济体或货币，无异于将所有鸡蛋放入同一个篮子。

历史数据清晰显示，地域性风险对财富的冲击远超预期。

全球视野是抵御未知风暴最坚固的‘防洪堤’，也是捕捉不同市场增长机遇的‘瞭望塔’。

打开全球视野，意味着解锁一个数倍于本土市场的投资宇宙。

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