四代宅登场，它是搅动市场的新物种吗？

2024年3月，天府新区发布了《四川天府新区直管区公园城市规划管理创新规定（2024)》，其中指出：对建筑面积超过144㎡的住宅开展生态建筑试点。生态建筑，也就是大家说的“四代宅”。

位于麓湖核心板块的锦安置地55亩地块近期公布了案名——麓湖金麟樾，展示区也即将登场；

位于万安北的中铁·卓萃则已经取证入市；

上个月，中国铁建& 天府产城联合拿下麓湖公园区一宗95亩地块，这同样是一宗具备四代宅打造条件的土地。

同样是麓湖板块，润达丰滨江打造的麓湖 | 丽世缦华Ⅱ期则是成都的首个四代宅产品。

今年，成为成都四代宅的新起点。

全国落地超70个四代宅，

成都四代宅实得空间超125%

对成都而言，四代宅还是个新物种，目前仅有3个项目明确了进度。但据克而瑞调研数据显示，目前，在全国范围内，南京、西安、合肥、苏州、重庆等超28个城市落地了四代宅产品，截至今年预计入市的四代宅已经突破70个，其中，西安和重庆从2024年开始就有超10和四代宅项目入市。

从市场的反馈来看，多地的四代宅确实在销量上呈现出了领先之势——这与目前成都的新规产品和老规产品情况类似。

结合成都四代宅的规定来看，它最大的优势或许在于生态阳台。

规定指出：对建筑面积超过144㎡的住宅开展生态建筑试点，总体绿容率不低于3.5，并实行容积率奖励政策。生态阳台不计入板户比，不计入容积率，不计入该套住宅产权建筑面积。

以一套145㎡的房子为例，生态阳台能达到近40㎡，加上20%的板率，实得空间超过125%。

中铁·卓萃建面约145㎡户型图

高实得空间，加上大面积生态阳台带来的空中墅居感，给到许多家庭带来新的换房理由。

成都上新，全新四代宅有何不同

目前，天府新区算是成都四代宅的“试验田”，已经确定的四代宅项目有三个：锦安置业打造的金麟樾、麓湖 | 丽世缦华Ⅱ期，以及中铁卓萃。

整体来看，四代宅对于地块本身、房企的实力都提出了较高要求。

首先，四代宅巨大的生态阳台，也就无可避免的带来一个问题——如何保证隐私性与采光。

目前多个项目的解法是把打造为超6米悬挑阳台，并且错层分布。除此之外，开发商在楼栋排布上还需要做出调整，以金麟樾为例，项目就对楼栋做了45°旋转，既能保证隐私性，也放大了景观优势。

金麟樾效果图

其次，大生态阳台的管理也成为问题。

早在去年，吴彦祖在成都世纪城就被成都的“初代四代宅”天鹅湖公园圈粉，他在社交媒体上写下“住这儿的人太幸福”。但许多成都人却反馈，天鹅湖的居住或许并不如预想中的幸福。

初代四代宅和全新四代宅的对比图

天鹅湖VS金麟樾

目前，贝壳App显示，天鹅湖的二手房成交价为1.1万-1.6万元/㎡，在区域内属于低位。成都还有一个早期的四代宅案例，位于新都的七一城市森林花园，目前在社交媒体上的呈现来看，表现不及预期。

锦安置地营销负责人表示：“四代宅的重点在于给居住者提供了一种全新的生活方式和居住体验，而这类产品后期的管理和维护也十分重要。金麟樾会提供后期物业上门进行花园打理的服务。”

从改变空间到改变生活方式，

四代宅或将引发市场分化

作为近年来在全国推出的新型住宅形态，四代宅被视作“好房子”的实践案例。在许多城市，它正在铺开成为新房的趋势。

但在成都，目前只有天府新区落地。

业内人士指出：今年10月10日起，成都正式执行《〈成都市城市规划管理技术规定（2024）〉的补充规定》，将住宅附属空间的板率调整为30%，新规的执行也意味着，未来入户光厅或许会变小甚至消失，“房企们更愿意放大内部空间。而在此时，天府新区的四代宅优势也更加突出。”

整体来看，四代宅不仅仅局限于内部空间，还代表着一种全新的生活方式——户户都有超40㎡的生态阳台，也代表着业主将有更大的空间来承载兴趣，与户外交融，真正实现“空中别墅”的居住体验。

该名业内人士还指出，未来，在天府新区，有产品力的房企大多会选择打造四代宅这样的产品。这也将带来新房与二手房的进一步分化：老规的二手房更适用于家庭的刚需居住；有改善需求的家庭则会更加青睐资源好、产品好的四代宅。

目前，除了中铁·卓萃买入门槛在400万级外，麓湖 | 丽世缦华Ⅱ期和金麟樾都瞄准了千万级市场，整体来看，成都的四代宅依旧指向高端市场。

那么，对于成都的四代宅你期待吗？它会成为你的换房理由吗？欢迎评论区与我们讨论。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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