深圳翰熙典居开盘去化不好的原因，有什么问题缺点，现在值得买吗

深圳翰熙典居开盘去化不好的原因，有什么问题缺点，现在值得买吗

深圳翰熙典居开盘去化不佳的原因、问题缺点及购买建议

一、开盘去化不佳的核心原因

1. 价格竞争力不足
   • 备案均价11.2万-11.98万/㎡，折后约10万/㎡，虽低于深圳湾、宝中核心区，但总价门槛仍高（105㎡户型总价约894万起）。
   • 竞品分流：前海时代尊府、中海云启源等项目规划更合理，居住环境更舒适，且价格相近或更低，分流了部分客源。
2. 高容积率与居住密度问题
   • 容积率高达8.5-9.32，楼间距近，绿化空间少，居住舒适度低，导致改善型客户犹豫。
   • 超高层设计（51-55层），电梯等待时间长，进一步降低吸引力。
3. 车位紧张与社区纯粹性争议
   • 车位比约1:0.86，未来停车难，对有车家庭不友好。
   • 回迁房+保障房占比高（76%），社区人员混杂，管理难度大，影响商品房业主体验。
4. 户型设计瑕疵
   • 部分户型采光受限：如双龙抱珠结构的A1/A2户型，厨房和次卧开窗位于U型槽中，采光受影响。
   • 140㎡户型视野憋闷：阳台被隔壁楼夹击，次卧与邻居对望，隐私性差。
5. 噪音与粉尘污染
   • 东侧白石路车流量大，低楼层受噪音、粉尘影响明显。
   • 项目分三期开发，后期施工可能持续3-5年，一期业主受干扰。

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二、项目主要问题与缺点

1. 居住密度过高
   • 3栋楼塞入3000多户，楼间距近如“握手楼”，绿化空间压缩，居住体验打折扣。
2. 社区人员构成复杂
   • 回迁房和保障房占比高，商品房仅714套，未来社区管理压力大，人员素质参差不齐。
3. 车位配比不足
   • 2600个车位服务3030户，车位比1:0.86，下班抢车位或成日常。
4. 户型设计两极分化
   • 优势户型：105㎡得房率达90%，空间利用高效。
   • 缺陷户型：140㎡西南朝向户型视野憋闷，次卧隐私差。
5. 周边环境瑕疵
   • 靠近白石路的楼栋受噪音影响，低楼层粉尘问题突出。

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三、现在是否值得购买？

适合人群：

1. 科技园从业者：步行至9号线深大南站，通勤时间短，生活配套成熟。
2. 教育资源需求家庭：对口南二外学府一小和学府中学，教育质量有保障。
3. 追求性价比的改善型客群：总价可控，户型设计合理，居住舒适度尚可。

谨慎人群：

1. 对居住密度敏感者：容积率8.5，居住体验可能低于预期。
2. 对车位需求高者：车位配比不足，未来停车可能困难。
3. 追求纯粹社区者：回迁房和保障房占比高，社区氛围难统一。

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价格与增值潜力：

• 折后均价10万/㎡，低于深圳湾、宝中核心区，但高于部分外围区域。
• 增值空间受限：高容积率、混居和户型缺陷导致增值潜力跑输同地段竞品，除非价格“骨折”（如9万/㎡以下）。

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