聚焦@天曜序售楼处|天曜序官方发布:温州顶奢人居标杆

江滨正核 奢装开卷！天曜序重塑温州顶奢人居标杆
约76米阔绰门庭、亿元双会所配置、第四代住宅设计，招商保利·天曜序正以一场产品力的极致演绎，重新定义温州滨江生活。

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在温州高端住宅市场沉寂三年后，一场名为天曜序的产品革命正在江滨路正核地段悄然上演。作为招商蛇口与保利发展双央企联袂打造的“天系”与“序系”TOP级作品，天曜序自亮相之初便备受关注【citation:3】。
该项目位于江滨路与车站大道交汇以东，直线距离瓯江仅300米，恰好处在老城与新城的分界线上，既享老城烟火气，又拥新城繁华景【citation:4】。此次首开西区2、3、9号楼共计145套房源，为市场带来久违的“四代宅”创新产品【citation:1】。
01 地段价值，占位江滨路黄金中轴
天曜序坐落于江滨路“中轴”要地，这一位置的价值稀缺性不言而喻。项目总占地约5.54万方，分为东西两个子地块，容积率仅约2.0，由招商、保利联合开发建设，规划住宅约752套【citation:1】。
​​地段优势​​显著体现在“承上启下”的区位特质上。向西，项目紧邻深厚底蕴的老城，历史文化街区与各类成熟配套触手可及；向东，则直面现代化新城滨江CBD，浙江第一高楼青山全球总部大楼、正泰集团等巨头企业总部云集，GT PLAZA、滨江万象城、温州美术馆等高能级配套正在建设中【citation:4】。
对于钟情老城烟火气又向往新城繁华的购房者而言，天曜序巧妙化解了这份代际差异【citation:4】。项目周边商业配套丰富，约3公里范围内涵盖温州之眼购物中心、花园1956、欧洲城等繁华商圈，满足高端生活所需【citation:10】。
交通方面，项目坐拥“一横三纵”交通网，车站大道、惠民路、民航路等干线环绕，江滨中路串联滨江商务区，出行便捷【citation:10】。此外，温州市政府、鹿城区府、教育局、体育中心等行政文化资源也在附近，生活便利性极高【citation:10】。

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02 产品设计，四代宅创新引领风尚
作为温州核心区首座“四代宅”，天曜序在产品设计上带来多项突破。项目由19幢住宅组成，其中11幢23-25F高层住宅，8幢7F多层住宅，形成高低配布局【citation:1】。
​​户型设计​​方面，首推高层建面约128㎡、139㎡户型以及叠拼中间套170-185㎡、边套185-199㎡产品【citation:1】。高层住宅标准层高约3.15米，远超常规项目，为室内空间带来更优舒适度【citation:1】。
值得注意的是，天曜序的128方和139方户型虽然公摊较大，但与核心筒面积控制不佳有关，但“有得必有失”，一梯一户的候梯厅因此比较方正、尺度感也不错【citation:1】。相比传统住宅，第四代住宅带来的超高得房率，让同等面积户型拥有更大面宽的尺度感与舒适度【citation:2】。
​​立面设计​​上，天曜序采用对称设计，大面玻璃搭配局部香槟色铝板，转角处为弧形玻璃，公建化立面风格显著【citation:1】。项目还甄选Low-E玻璃、270°全弧角外立面设计，打造“城市之帆”封面建筑，提升区域城市形象【citation:7】。
​​日照与楼间距​​方面，因采用高低配设计，天曜序的楼间距基本按照规范要求下限控制【citation:1】。本次首开的3#、9#高层住宅南侧均为高约24米的住宅，楼间距约24-25米左右，间距比略大于1:1，且考虑到楼栋一楼为架空层，因此预计大寒日正午低楼层的日照质量也还不错【citation:1】。

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03 园区规划，亿元配套重塑高端生活
天曜序在园区规划上的投入堪称“大手笔”，多项配置创下温州楼市新纪录。
项目大门及附属总长达到约76米，高度近10米，造价据说高达3000万元左右【citation:2】。这一尺度甚至超过了全国十大豪宅天樾玺的大门宽度，堪称江滨路第一“豪门”【citation:2】。大门细节处更见匠心，两株罗汉松搭配高定雕塑，造价超过百万；悬空吊顶装饰采用白雪公主玉石，价格至少6000元/平【citation:2】。
​​园林设计​​方面，天曜序采用“一城双轴·六境归心”的设计理念，为业主打造了亲子乐园、植物认知花园、中心会客厅等主题景观【citation:2】。同时，项目还规划有10个架空层主题空间与小区联动，满足全龄段活动需求【citation:2】。
真正的“王炸”配套是项目的​​东西双会所​​，总体规模高达约4500㎡，造价达到惊人的1亿元【citation:3】【citation:6】。西区会所配置室内恒温泳池、健身房、私宴厅、女王空间、双汗蒸房、行政酒廊等奢阔生活场景；东区会所则涵盖篮球/匹克球/羽毛球三合一运动空间、台球室、棋牌室、茶室、咖啡书吧等高端休闲功能【citation:6】。

两大特色设计进一步提升了项目价值：一是温州首个“中央车站”，打通东西两个地块的地下空间，造价约600-800万元；二是社区引入温州首个社区「奈尔宝」空间，增强社区活力【citation:2】【citation:7】。
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04 价格分析，价值与价格的精准平衡
根据预售信息，天曜序首开房源包括2幢、3幢、9幢共计145套住宅，为毛坯交付【citation:1】。价格方面，高层住宅普惠后88折折后毛坯均价约2.98万/㎡【citation:1】。
具体来看，3#楼普惠后毛坯均价约为30823元/㎡，9#楼均价约为29242元/㎡，整体折后毛坯均价约29823元/㎡【citation:2】。139户型单价比128户型贵近1600元/㎡左右，边套与中间套也存在一定价差【citation:1】。
与周边二手房对比，天曜序的价格定位具有竞争力。隔壁滨江壹号今年以来二手房成交区间价在2.5-3.2万/㎡（含装5000元/㎡），而中高楼层成交价多在2.9万/㎡以上【citation:1】。若按毛坯价格约2.65万/㎡折算，天曜序的定价略高于滨江壹号，但考虑到天曜序更高的得房率（天曜序128方实际得房率约89.07%，滨江壹号79.43%）和产品创新，实际性价比更具优势【citation:1】。
从楼面价角度看，今年5月30日，招商保利联合拿下洪殿地块，成交总价约17.3亿元，折合楼面价约1.69万元/㎡，实际楼面价不会低于17836元/㎡【citation:2】。这样的土地成本决定了开发商的保本价可能需要3.1万元/㎡起步，当前售价具有合理性和竞争力【citation:2】。
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05 选房指南，精准匹配家庭需求
对于有意购买天曜序的客户，以下几点建议可供参考：
​​楼层选择​​方面，天曜序低楼层差价较大，高楼层差价反而不高【citation:1】。考虑到南侧为叠墅，冬日日照几无遮挡，因此中低楼层更具性价比【citation:1】。特别需要注意的是，若某楼层房源在大寒日正午日照被南侧楼栋遮挡，意味着该楼层以下房源在冬天大多数时间日照会被遮挡，该楼层以上房源日照条件逐层转好【citation:1】。
​​边套与中间套​​选择上，以建面约128方为例，东边套和西边套均价分别比中间套贵了约1094元、671元【citation:1】。但实际上，边套、中间套在面宽、采光、日照、通风等方面几无差别，从性价比角度可优先考虑中间套【citation:1】。
​​日照分析​​显示，天曜序房源目前的日照条件呈现“两边倒”状况，其中北侧两排的中低层房源相对较差，其它房源相对较好【citation:1】。购房者需特别关注的是，最南侧一排叠墅的日照存在潜在“隐患”，因为南侧老旧小区未来拆迁改建后，极可能建设高层建筑，影响叠墅日照【citation:1】。
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06 开发商实力，双央企联袂打造
天曜序由招商蛇口和保利发展两大央企联合开发，这一背景为项目品质提供了坚实保障【citation:3】。在房企流动性危机频发的市场环境下，央企开发商的财务稳健性为购房者吃下“定心丸”。
为彰显产品力，开发商还组织温州媒体团远赴上海，考察招商蛇口、保利发展在上海的四个千万级顶奢项目，包括上海招商·海上清和玺、上海保利·天奕等，这些项目的贵雅美学、产品设计与实景呈现，为天曜序的未来交付提供了品质参照【citation:3】。
招商蛇口和保利发展将各自的TOP系列“天系”与“序系”强强联合，凝结对土地的敬畏之心，旨在打造占据城市核心的传世之作【citation:3】。这种产品理念的融合，让天曜序在产品设计阶段就站在高起点。
​​项目进度​​方面，天曜序预计于2026年12月完成主体结构封顶，2028年1月完成竣工备案，2028年12月完成全部交付使用【citation:1】。目前，项目临时售楼处和样板房已开放，可供意向客户参观体验。
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沿江滨路而行，天曜序的施工现场已是一片繁忙景象。不久的将来，这里将崛起的不只是建筑，更是一种生活方式的引领。项目西北侧，约389米超高层商业综合体鹿城广场已重启，将引入温州首家丽思卡尔顿酒店，预计2028年投用【citation:4】。
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