北京买房：理清思路，购房建议1691

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，本人和老公都是外地人，积分落户中，目前100多分。租住在丰台总部基地附近，孩子在小区内幼儿园，上学的话也大概率在小区内的丰台八中附小。但毕竟我们两人学历都是985的，所以对孩子上普通校总是有些不甘，有心买房但囊中羞涩。

请问您有什么其他建议没有？孩子2027年入学，如果必须买房的话您建议买在哪里？尽量离总部基地近一些的。

A：

1、积分100多，这话怎么有点儿别扭似的，今年的分数线不是才117吗？您的意思是很快就会落户成功，是这意思吗？那就先明确能否在孩子上学前落户吧，否则还是非京籍，买了学区房也顺位不靠前，未必能进入目标对口校。

2、您租的是富锦嘉园是吧？小学确实普通，就是过去的六圈村小。但对口初中还是不错的，在丰台区能算中上，放到北京算中等。

而且现在好像是归入第五实验了吧？反正听说是能在第五实验的系统内选拔，那孩子如果天分高成绩好的话其实不买学区房也行，按第五实验现在的趋势，成绩放到东西海也是排名靠前。

3、我要建议买，那周边只有北大地了，小学一小五小，初中争取丰二和十二中点招。但这前提是最好有北京户口，否则不敢保证是否能对口。再有就是怡海小学也很不错，但这就是民办校了，合适吗？

4、其他没什么建议，最好还是先大致明确什么时候能落户吧，有了户口才好聊，要不然真不敢说什么。

仅供参考。

二

Q:

请问，我老公和孩子是北京集体户，无房。我们所租的房子在朝阳东五环，租金5000，业主要卖260万，接受贷款。我们有些心动，因为每年可以省下6万的房租，对标房价的利息成本2.3%，比存银行合适。

当然我们要买的话是公积金贷款，利率要2.6%呢，算下来也没省什么钱。所以我们不知道是否应该现在出手，就怕买完之后房价再跌，但同时也担心银行利息也下跌，如果刺激房价上涨的话就两边吃亏了。

另外还有一个纠结点是，我们租的房是套老公房，小区很破旧了，做完了维护也很旧。而且没有学区，所以本来想的是再过几年等孩子上学时直接买学区房，现在要买的话就怕到时候还得换房。

A：

1、这我怎么建议啊？不买怕涨，买了又怕跌。存银行觉得利息低，但买房要贷款也感觉没占到便宜。现在有合适的房子想买，但又怕等孩子上学时换房。这选择只能自己做吧，看自己更重视哪方面了。

2、不过在我看来北京房价是没什么下跌的空间了。以您租的这套房来说，既然业主的租金收益都2.3%了，就算减去物业取暖什么的也在2%以上。而现在银行存款利率才最高1.5%，国债才1.7%，您觉得业主还会愿意降价吗？

大家都会算账的，就算没有刻意的去算细账，潜意识里也会大致估算的。您是因为要贷款，所以感觉没占到便宜，但如果是有260万全款的呢？人家会不会觉得买房出租比存银行划算啊？

3、至于学区房我真的没建议，只能自己定。房子的品质也得看自己的喜好了，不过说实话，以200多万预算来说，很难买到房龄新+小区品质不错的。

仅供参考。

三

Q:

请问，想咨询一下选房区域的问题。目前工作在亦庄，三区交界，请问通州、丰台和大兴怎么选？主要诉求为通勤与宜居，两居室南北通透，装修好带家具，房龄15年之内为宜，学区中上即可。PS：预算300万以内。

A：

1、既然工作在亦庄，那在不考虑预算的情况下，肯定先选亦庄啊。就算是考虑了300万预算，那我建议仍然是选亦庄。因为反正哪个区都没有符合您要求的房子，那就别去远地方白跑了，省点儿力气吧。

2、简单说两句，南北通透的两居+房龄15年之内，那就肯定是商品房，面积至少80多平。以300万来说，单价3万多，这价位的房子在哪个区都不多。

而您又要通勤方便的，也就是至少近地铁，那就更少了呗，甚至连丰台和通州都可以完全排除，没这价位的房子。

然后装修好带家具倒无所谓吧，像是租房的要求。主要是“学区中上”，那这就是一票否决了，哪个区都没有。

3、我建议还是降低要求吧，要不然也是白费劲。或者说别求全，在预算不太高的情况下，通常能满足一个主要需求就算成功，两个超值，三个以上可遇不可求。您的要求本身就偏高，再一叠加就真没的选了，谁也帮不上忙。

仅供参考。

四

Q:

请问，我现在租房在顺义后沙峪，手里有点儿钱想买房，请问周边有值得投资的小区吗？我可以不自住，以租养租，因为我现在租的房子不贵。主要看了顺义其他板块的，感觉从地段配套上不太满意，也看过不少专家视频都不建议买顺义的房子，您怎么看？

A：

1、我怎么看？我好像没看懂您的想法似的，您预算到底是多少啊？现在的租金多少？怎么个以租养租啊？或者说是贷款还是不贷款，是用收到的房租对冲贷款，还是说两套房换租？

2、另外专家们说不建议顺义的房子，要么就是他们夸大其词，要么就针对的是某些房源，主要是一些新楼盘。否则犯不上一棒子打倒一群，毕竟顺义也跌了不少了，很多小区都是超跌状态了，没什么不能买的。

3、不过还是多说一句，甭管有多少钱吧，既然还是在租房那就属于刚需，通常预算不会太高。那我的建议是多考虑自住，至于投资角度别太追求了，不太好买到合适的，甚至如果要求太高还可能被中介给忽悠了呢。房子是用来住的，先考虑自住吧。

4、总之，您现在的想法有点儿虚，没聊什么实际的东西，再多考虑一下吧。

仅供参考。

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