天津存量土地收储调查：城投公司项目居多，低价成交普遍

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天津此次收储的住宅地块均不是市场的热点区域，板块内住宅项目滞销，商业配套不足，因此预计近期再次出让的可能性不大。

彭红侠 中房报记者 梁笑梅 | 发自北京

收储存量用地，是天津楼市去库存的一大抓手之一。

9月26日，天津市规划和自然资源局（以下简称“天津市规自局”）南开分局公示了2025年首批专项债收购存量闲置土地的价格，其中，光电子园B地块收储面积2.17万平方米，收储价2.41亿元。

这一收储地块在6个月前就曾公示过，光电子园B地块当时定价为2.665亿元。3月22日，天津市规自局发布了2025年首批政府专项债拟收回收购存量闲置土地计划，共涉及12个区41宗地块，涉及资金75亿元。具体来看，住宅用地11宗，占比27%；商业用地23宗，占比56%；工业及仓储用地7宗，占比17%。从占地面积及收储价格来看，11宗住宅用地占地面积111.8万平方米，收储价格为35亿元；商业用地占地面积98.6万平方米，收储总价33亿元。

天津首批专项债收储存量地统计

天津首批专项债收储存量闲置土地公示已有半年，其收储推进进程和回购土地情况无疑是对天津市相关部门执行效能与治理能力的一大考验。10月21日，记者致电致函天津市规自局了解土地收储情况，截至发稿未收到回复。

另外，针对6个月内天津光电子园B地块收储价为何下调2550万元一事，记者致电天津市规自局南开分局进行了了解，一工作人员称，这一地块收储价下调是依据自然资源部处置闲置存量土地要求，在定价方法上进行了相应调整，“地块推进较为顺利，并不涉及土地抵押、解押等复杂问题”。

存量土地收储不仅承载着优化土地资源配置、盘活存量资产的重要使命，更是保障房地产市场平稳健康发展、防范系统性风险的重要举措。这一政策的深入实施，对于促进经济结构转型升级、推动城乡融合发展具有深远意义。

01
收储化债

在收储存量土地方面，天津市正稳步推进。

9月18日，天津市规自局武清分局公示了6宗闲置土地，包括5宗商服用地和1宗工业用地，地块多为10年前供应；6月24日，和平区亦公示了1宗闲置土地，是由天津伟城房地产开发有限公司拍下的和平西宁道商业地块，闲置超898天未开发。

据中房报京津冀统计，自2025年年初至今，天津已公布10宗闲置土地，涉及和平、南开、武清等区域。从公示情况来看，这些闲置土地大多以工业、商务、仓储等用地为主。

对于这些因企业开发乏力或政府规划调整而闲置的土地，2024年11月，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（以下简称“通知”），鼓励地方政府运用专项债券开展土地收储工作。

据统计，截至2025年8月末，各地公示使用专项债收回收购的存量闲置土地数量已达4574宗，拟收储用地面积超2.3亿平方米，拟使用专项债收储土地总金额超6100亿元。其中天津首批专项债计划收储存量地41宗，收储金额75亿元。

从相关信息来看，天津首批专项债收储的地块中，地方政府平台公司持有的土地成为主要收储对象，以首批收储的存量住宅地块为例，11宗宅地中区属平台公司的地块有9宗，涵盖西青、津南、北辰、东丽、宁河、滨海等区域，民营房企地块有2家，占比2成。

从收储价格来看，城投等国企平台公司收储的9宗住宅地块，均为底价成交。有熟悉情况的房企人士透露，近年来天津土地市场转冷，若地块无人参拍或竞价，城投等平台公司须兜底拿地。多次托底拿地下，导致地方平台公司债务规模上升，此次回购存量闲置土地，是化解这类企业债务风险、盘活存量资产的重要措施。

“给政府平台公司化解债务，是这轮收储的关键目标之一。”天津一位房地产市场观察人士称，过去企业的融资成本太高，专项债收储一方面可以降低融资成本，另一方面收储完成后，资产从平台公司剥离，平台公司的负债将缩减。

针对收储民企存量地较少的原因，天津中原研究院认为，民企手上的地块多位于天津环城环外及远郊区域，受市场下行影响，部分地块至今仍未开发，加之这些地块多处于抵押状态，故难以被纳入收储范围，因此民营企业地块仍难以解套。

从首批专项债券收储存量住宅用地的区域分布看，天津市北辰区大张庄、东丽区东丽湖、津南区辛庄，以及武清区、宁河区、静海区、滨海新区黄港与中部新城等板块，普遍处于市场冷门区域。

以天津市武清区新城规划新平路东侧地块为例，该地块于2019年出让，当时土地热度很高，起拍价2.82亿元，最终天津裕昌房地产开发有限公司以最高限价3.95亿元、自持租赁住房8700平方米摘得，自持比例约9%。此次回购总价为3.95亿元，相当于原价回购。

在中原研究院看来，收回存量闲置土地对地方平台类公司化债将起到积极作用，同时也将减少市场潜在供应量，能够促进新房去库存，回稳市场。

02
难题待解

不过，土地收储工作仍面临多重结构性挑战。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，从发布公告到政策落地需要经过多重流程。首先，地块要纳入专项债资金处置闲置土地清单，之后要经评估公司估价，由土储中心和开发商协商确定收储价，经公示后才能正式签合同。直到政府将款项支付给开发商、地块《不动产权证》注销才算正式完成。

“想要走完这套流程并不容易，首先面临的就是纳入清单的门槛。”谢逸枫说，运用专项债收储的土地需要是“净地”，不能抵押给银行或有其他第三方债权债务关系。

一般情况下，房企拿地取得国有土地使用证后，会将土地抵押给银行获取开发贷，即便没有动工的项目，也会将土地抵押给金融机构获得融资，房企手中很少有闲置的净地。在这种情况下，资金紧张的房企很难筹集到足够的资金解押土地，即便筹集到资金，要解除因抵押产生的复杂产权关系，处理也需要时间。

另一个关键问题是收储价格。华泰证券分析师陈慎认为，收储工作难点在于匹配和交易，房企能否接受收储价格是一个未知数，若收购价格太低距离现金流平衡点太远，即使房企现金流压力再大，也会显著影响房企出售意愿。

对于收储存量闲置土地的价格评估，通知明确，土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。

从当前各地公布的价格来看，通常收储报价是评估价的7折左右，资金紧张的开发商普遍无法接受这一价格，原因是所得资金不足以覆盖土地过往投入。

运用专项债收储存量闲置用地面临的另一个难题是，地方政府如何消化收储来的土地。

通知要求，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发，确有需求的，供应面积不得超过当年收储总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目，不受上述限制。

谢逸枫表示，从当前部分区域收储情况来看，收储后的土地大多是修改规划重新挂牌出让、改变用途用作公共基础设施用地或建设保障房、进行土地置换或者用作未来长期土地储备，短期内不会再次出让。

以天津市南开区首批专项债收储存量地块的后续使用为例，天津市规自局南开分局表示，地块收储后的去向还未完全确定，可能会结合区政府招商意向及市相关部门要求统一安排，重新纳入规划再利用。

天津中原研究院认为，天津此次收储的住宅地块均不是市场热点区域，板块内住宅项目滞销，商业配套不足，因此预计近期再次出让的可能性不大。

03
去化承压

在收储等政策促进下，楼市的库存规模将有效下降。不过，天津楼市仍面临较大库存及去化考验。

天津凯成研究院表示，截至今年9月底，天津新房库存量1156万平方米，同比下降5.2%，去化周期18.7个月，去化压力仍然较大。

其中，天津远郊区域去化周期长达27个月，库存压力较为突出。比如，滨海新房库存量256.7万平方米，同比下降5.7%，但受销售端走弱影响，去化周期延长至17.3个月，较去年增加1.5个月。

受此影响，天津新房供应量延续收缩态势，今年前三季度，新房累计供应474.1万平方米，同比下降2.2%。成交方面，今年前三季度，天津新房累计成交474.4万平方米，同比下降12.8%。

随着市场供求关系走弱，天津房价也出现明显下滑。自今年4月以来，天津二手房房价连续6个月下跌，9月份均价创近10年以来单月新低。

二手房房价则“跌跌不休”，形成挂牌抛售潮，截至今年9月底，天津二手房新增挂牌量已经超过23万套。传导至新房后，一二手房价格“剪刀差”持续扩大，前三季度，天津一二手房价差接近8000元/平方米，这种变化进一步抑制了新房市场需求，尤其是刚需客户的入市。

在此影响下，三季度，天津市区部分楼盘出现“降价潮”，比如河西区新梅江现房单价降至2.4万元/平方米；河北区西派国印等多个存量楼盘的降价，则进一步加速了市场分化格局。

天津凯成研究院认为，从市场表现来看，2025年前三季度，天津新房市场呈现明显的区域分化特征，二手房价格则持续处于下行区间，这一态势表明整体市场仍处于探底过程。