神秘企业？番禺近十年最好的地块，明天开打

番禺黄沙岛地块，有好戏看了。

就在刚刚，黄沙岛地块截至报名，一共4-5家企业关注，包括保利置业、绿城、龙湖、以及某神秘企业。

前边几位，都是老朋友了，只有最后一家比较特殊。

具体多特殊，这里先卖个关子，明天就知道了。

从这个角度看，黄沙岛这块地的热度，比想象中还高。

当然了，就地块本身而言，它可以说是近十年来番禺条件最好的一块：

一线无遮挡南向望江+1.1容积率超低密度，唯一性很突出。

也是最贴合当下市场逻辑的地块：

小地块、高溢价空间、市场空间大、且番禺广场购买力经过了验证。

下边，一起来聊聊。

1、一线南向江景+1.1容积率，几乎没有替代品

黄沙岛地块的标签很明显，一线无遮挡南向江景+0距离亲江+岛居氛围+1.1超低容积率+番禺区府核心。

这几个点，只取其一或许不难，但一次性集齐这几张牌，就是王炸了。

先看番禺自己，近几年出让的江景宅地就只有两块：

一是去年成交的新光快速东侧BA0104082地块，距江边大约200米，容积率2.5

二是2022年成交的沙头街STJ15-02地块，位于市桥，容积率大约2.6。

黄沙岛地块，在江景、位置、密度，是能秒杀上边两位前辈的。

事实上，哪怕你看遍整个广州市区，也很难找到和黄沙岛地块条件相当的地块。

毕竟，过去5年市区出让的南向江景宅地就只有5宗，如果较真点，能满足真一线无遮挡南向江景的，就只有保利临江大道地块。

其次，整个市区，1.1容积率的纯宅地也非常稀少。

实际上，真正能媲美黄沙岛地块密度配置的，是世界大观四期地块。

但两块地的景观配置，又是不一样的，一个是湖景，一个是江景。

一来二去，黄沙岛地块确实闯出了一条独一无二的赛道。

2、番禺广场核心，约半小时到万博，约40分钟到琶洲

黄沙岛地块，位于区府核心，学铁商明牌，城市界面和居住环境，能匹配豪宅属性。

·铁：距离番禺广场地铁站900米，3/18/22号线；

如果自驾的话，开车约30分钟到万博，约40分钟到琶洲，这个通勤条件完全能吸引万博和市区的高端买家。

学：德兴集团东兴小学、加上番禺和顺德的私立学校

在番禺广场板块，这个学校就是顶配了，有个靠谱的兜底，买家也可以选择周边的私立学校。

·商：板块内的万科里、永旺梦乐城都是现成的商业中心，食肆配套丰富。

而比较特殊的是，黄沙岛地块还有种闹中取静的feel。

它距离番禺广场商业区大约500米距离，日常可以直接步行到达，但又刚好隔出了一个静区。

加上岛居环境，如果去现场看的话，你能明显感受到这片江是慢节奏的、很适合生活的。

一句话概括，有点像珠江新城和二沙岛的番禺版。

3、2.2万/平起拍，做超高利用率江景叠墅产品

再来看黄沙岛地块本身的条件。

地块体量不大，宗地面积44523平，其中可建设面积约1.74万平，建筑面积19155平。

起拍总价4.22亿元，起拍楼面价2.2万/平，保证金不到8500万。

即便很抢手，总价也不会太高。

这就意味着，很多房企都玩得转，对资本占用成本不会很大，未来供应量相对可控。

而且，这类核心区域的小地块，在番禺广场早已有满分作业可以抄了。

5月成交的番禺广场融媒体北侧BC0612046地块，溢价率就达到19.48%。

而黄沙岛地块，配置1.1容积率+限高24米，指向性很明显，就是来做叠墅产品的。

如果按套均建面约200平计算，那么大约80-90套左右。

对于高端产品来说，货量也不算很多。

假如说，这个地块产品设计能够做到，1500万左右，700多方使用空间，加上18号线在，还是能够作为第一居所的。

对预算1500-2000万以上的市区改善客群有一定吸引力。

大家要知道，这个价位，在天河核心区也就能买到200平以下的大平层，江景、使用率都未必能和黄沙岛媲美。

同时，对比天河世界大观三四期和市区江景墅类产品，也能拉开价差。

我们前段时间去看了世界大观四期，金茂联手越秀打造的一线临湖叠墅豪宅产品发布会。

四代墅产品不仅融入单层约3.5米阔绰层高，更规划有星空露台、私属花园、志趣藏馆及独立车库。

产品设计很惊艳，虽是叠墅，但是有天有地有院子的超强使用空间，每层空间独立的功能与意境，还有私人管家团队。

叠墅产品的超强溢价以及议价能力，意味着房企可以放更多心思在打磨产品上，通过超标产品打动市场，买家也能住上更好的房子。

今年，世界大观三期越秀国贸·观樾|天湖网签了一套建面约210平的合叠，成交总价4082.56万，折合单价19.4万/平，看齐二沙岛宏城花园，对标珠江新城一线豪宅汇悦台、广粤了。

前几月的网签数据，越秀国贸·观樾|天湖成交均价15万/平，是旁边平层产品7.3万/平均价的2倍。

看回板块周边，也是有优势的。

地块旁边就是老牌顶豪黄沙岛花园，圈层属性很高，20年楼龄，今年二手成交总价超2000万，单价去到5万/平。

这就意味着，黄沙岛花园，既有直接的置换客群，也有充分的价格空间、产品升级潜力。