北京4套顶豪法拍房成交，富豪们开始抢房了？

近日，北京市朝阳区远洋 LA VIE的一套毛坯独栋别墅以1.43亿元的价格拍卖成功，同样位于北京市朝阳区，缦合北京的三套豪宅法拍也成交。远洋 LA VIE别墅法拍经历了149次出价，而缦合北京关注度最高的一套豪宅，经历了276次竞价最终成交。

豪宅市场法拍的火热引发关注。目前，整体来看全国房地产市场仍处于止跌回稳阶段，那么，富豪争抢买房的逻辑是什么？

豪宅法拍火热

阿里资产平台信息显示，10月17日，北京市朝阳区景林路9号院110号楼-2至2层102号房产拍卖成功，成交价为1.43亿元。此次拍卖有10人报名，超过2万人次围观，经过149次出价后最终成交。

值得注意的是，此次拍卖房产为涉刑资产，拍卖方为贵州省贵阳市中级人民法院，拍卖标的物为法院查封财产，案号为(2025)黔01执778号。

该项资产评估价为1.65亿元，起拍价为1.06亿元。最终成交价较起拍价溢价35%，较评估价折价近14%。该项房产用途为住宅、地下辅助用房，面积为1697.2平方米，房屋状态为空置、毛坯。根据成交价1.43亿元计算，折合8.42万元/平方米。再加上买受人在拍卖标的物交割、过户时所发生的费用和税费，单价会高于此数值。

拍卖公告显示，该套房屋负二层入户门两边各有两个车位，竞买人应自行向该房屋的开发商（北京东隆房地产开发有限公司）咨询上述车位的权属情况，本次拍卖成交后的交付以不动产权证登记范围为准，不包含上述车位。

事实上，该项资产并非首次拍卖，今年8月27日和9月18日曾先后两次拍卖，两次拍卖价格分别为1.65亿元和1.32亿元，两次拍卖均无人报名，最终流拍。

北京市朝阳区景林路9号院110号楼-2至2层102号房产。图片来源：阿里资产平台

根据公开信息，该房产项目为远洋 LA VIE，由远洋集团开发，位于北京市朝阳区京顺路与首都机场高速交汇处，距首都国际机场6.5公里。项目规划190栋独栋别墅，2011年10月开盘，2012年5月交付使用。根据安居客信息，目前远洋 LA VIE在售房源11套，10月挂牌均价9.87万元/平方米。

无独有偶，京东资产交易平台信息显示，北京市朝阳区霄云路8号院8号楼一套住宅及9号楼两套住宅于10月17日拍卖成功。三套住宅建筑面积均约455.27平方米，起拍价均为5217.39万元。最终8号楼住宅为底价成交，9号楼两套住宅成交价分别为5637.39万元和5683.39万元，折合单价11.46至12.48万元/平方米。三套房源中，9号楼16层2单元1602室住宅热度最高，经历了276次竞价。

拍卖公告指出，获拍后，买受人需另付技术服务费（获拍价的0.5%-1%）和商家佣金（获拍价的0.5%-4.3%），以单件拍卖标的成交价为基数，差额定率累进计算。

霄云路8号院8号楼。图片来源：京东资产交易平台

据界面新闻了解，该项目最初的名字就是“霄云路8号”。2008年底，霄云路8号带着“中国第一个世界级高端居住区”的光环登场，占据朝阳区东四环内核心地段，毗邻燕莎商圈与使馆区，空中四合院设计融合中式韵味与现代奢华，再加上“天价”营销引发的话题效应，当时吸引了不少富豪的目光。2009年，合生创展集团总销售额逼近150亿元，霄云路8号无疑是其中的“功臣”。

项目共9栋楼，其中1号楼开发商自持。3、5、6、7号楼于2009-2013年建设，一般叫霄云路8号。2018-2019年期间，安曼酒店和合生创展共同出资打造了一个全新的品牌MAHA，项目正式更名为缦合北京，2、8、9、10号楼则被称为缦合北京。同在一个小区，区别在于物业公司不一样。缦合北京定位为霄云路8号的升级版本。

根据北京市住建委信息，2025年8月30日，2号楼取得预售许可证，推出112套房源，拟售均价约12万元/平方米。截至2025年10月23日，2号楼已签约套数3套，成交均价12.28万元/平方米。

资产再配置

与豪宅市场法拍火热形成对比的是普通住宅市场的冷清。根据中指研究院的数据，2025年9月北京法拍市场新增上拍各业态拍品262套，同比下跌70.02%；交易截止拍品挂拍房源413套，同比下跌66.15%；成交约93套，同比下跌66.30%；清仓率22.52%。总成交金额约6.37亿元，同比下跌71.66%。

北京一位房产法拍从业人士告诉界面新闻：“北京的法拍市场两级分化比较严重，有钱人还是有的。现在北京高端住宅价格没怎么降，普通住宅降得比较多。”

北京盈科（上海）律师事务所资产律师陆鼎在接受界面新闻采访时表示：“总体上来看，法拍房成交均价是在下降的，市场趋势没有明显变化。而豪宅市场，无论一手、二手还是法拍，底层逻辑和房地产整体供需关系不大。”

陆鼎告诉界面新闻，目前资金宽松度其实不低，市场热钱也不少，对于头部机构和一些富豪，面临的不是资金荒，而是资产荒。这些豪宅法拍房的成交，契合了资产荒情况下豪宅作为资金容器进行资产配置的需求。“比如远洋 LA VIE那套房子，一拍是评估价起拍，流拍是必然的；二拍起拍价已经打了八折，还是流拍，也符合目前市场环境；三拍较二拍起拍价再降20%，相当于评估价的64%，这个价格对于核心资产抄底是有吸引力的。”

“现在法拍房的特征是，普通房源仍然是以价换量，均价仍在下跌，清仓率低。由于法拍挂牌量在上升，虽然换出来一些成交量，但库存量也在上升。豪宅市场是结构性火热，这跟资产荒有关系，未来估计这个趋势还会更明显。”陆鼎表示。

从全国房地产市场来看，目前仍处于止跌回稳的关键阶段，但今年以来，国内核心城市豪宅市场却逆势上扬。据中指研究院数据显示，今年1-8月，北京、上海、成都和杭州千万以上新房成交套数同比均呈现上升态势，北上深成杭几大核心城市千万以上新房成交占所有新房成交比例均有不同程度的上升。千万级豪宅正成为高净值人群的“硬通货”。

今年前8个月核心城市豪宅成交量上升，表明当前部分资金正在积极布局优质不动产。加之今年四季度多个核心城市预计加大高端楼盘供应，豪宅市场有望迎来新一轮行情。

在高端豪宅的价值构成中，地段是底层逻辑，是价值锚点。它不仅决定了豪宅的价格起点，更决定了其抗风险能力、资产传承能力与市场认同度。所在区域集中了城市最优质的资源，包括领先的教育、医疗资源、高端商业配套与文化地标、交通便利性等，这些资源无法快速复制或迁移，具备天然的稀缺性和排他性。

中指研究院指出，在市场调整期，核心地段的高端豪宅表现出更强的抗跌性。由于地段优势的存在，潜在买家群体较广，除了本地买家外，更对全国甚至全球的买家有着强大的吸引力，因此资产的流动速度更快。全球宽松周期的到来，利率持续走低的趋势下，持有大量现金的性价比将持续减弱，因此，此时进行适当的多元资产配置是十分合适的时机。

作为仍位于低估区间的优质资产，核心地段的高端豪宅正是资产配置的一个好标的。一方面是当前价格下，选择空间比高位时会更多，“安全垫”更厚实，也更容易买到”好资产”，另一方面，作为房产价值锚点的高端豪宅，有望率先迎来价值修复，实现稳健增长。