金融支持老旧小区原拆原建更新模式及路径研究

来源：市场资讯

（来源：中国地产基金百人会）

编者按

本文由建行研修中心（研究院）梅兴文、李向峰撰写。报告提出老旧小区原拆原建不仅是城市更新行动的重要途径，更是应对存量房时代，有效扩大内需，推动经济社会高质量增长的新引擎。作为新的经济增长点，原拆原建需要从财政、税收、政策配套和金融创新等多个方面加以推动。通过市场化法治化的金融创新构建多元化融资体系，包括公募REITs、供应链金融等，可以有效破解资金瓶颈，为原拆原建提供更强大的资金保障，实现三方共赢。未来，需进一步完善相关政策框架，推动金融产品和服务创新，保证产权清晰合理、资金形成循环，有效分解政府、实施主体和原住居民资金负担，提升原拆原建项目推进效率。

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（简略版）

2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》。老旧小区原拆原建不仅是城市更新行动的重要途径，更是应对存量房时代，有效扩大内需，推动经济社会高质量增长的新引擎。通过金融支持老旧小区原拆原建，实现旧城改造迭代更新正是当务之急。

2025年住建部表示“2000年前建成的城市老旧小区都纳入改造范围，鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”。《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》指出“鼓励产权所有人自主更新”。今年八月，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》明确提出“支持自主更新、原拆原建”。自主更新成为促民生、稳社会、扩内需与发展经济的战略交织点和新模式，其本质是以居民为主体通过不同类型的自组织实现对城镇危旧房的改建提升，核心特征是居民自组织和自出资。实践中的主要挑战是多元主体的集体共识和利益协调，如何在少量公共投入下通过政策激励助推自主更新实践是核心。

一、老旧小区改造成为城市更新重要议题

全国现有老旧小区22万个，涉及居民4200万户，建筑面积40亿平方米，2024年城镇老旧小区改造开工5.8万个。2024年政府工作报告明确提出“十年千万套”老旧小区改造计划，计划到2034年，基本完成全国约1000万套老旧小区改造任务。

从需要改造到全部改造，城市更新进入崭新阶段。2025年政府工作报告强调“持续推进城市更新和城镇老旧小区改造”，体现出中央对于城市更新工作的重视及支持。2025年全国两会期间，住建部表示，“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。从“需要改造”到“全部改造”，这一政策转向不仅体现了政府对民生问题的关注，也为房地产市场注入新的增长动能。

房地产市场区域分化，老旧小区改造面临诸多难点堵点。当前，我国已全面进入存量房时代，即便是高能级城市，远郊新城的大规模扩张也难重现往日辉煌。西方国家因较早进入市场化阶段，形成了以土地私有化为基础的城市更新模式，注重历史建筑保护和文化传承。而我国由于住房市场化起步较晚，加之土地国有化基本制度，老旧小区普遍存在产权多种多样、房屋质量参差不齐等问题。

通过存量更新实现城市功能优化和品质提升，成为未来城市发展核心导向。老旧小区多位于城市核心区，享有优质的教育、医疗等公共资源，但由于房屋质量老化、配套设施缺失等问题，难以满足现代居住需求。未来，城市由外延式“变大”转变为内涵式“变强变优变美”，在原有基础上不断提高城市文明程度、景观面貌和运行水平。

二、原拆原建是更适宜城市更新的基本模式

原拆原建是指把原有老旧房屋（住宅楼）彻底拆除，原址重新修建一栋房屋。根据住建部数据，全国每年约有2500-3000个老旧小区整体拆除重建。截至2025年3月底，287个城市启动老旧小区“原拆原建”项目，涉及小区8600余个，覆盖居民约1240万户，较2024年同期增长67%，增速之快令人瞩目。

从社会效益维度，原拆原建模式展现了“花小钱办大事”的社会效果。鉴于大城市和特大城市的房价主要受昂贵的土地价格驱动，而房屋建筑成本相对固定且在房价中占比较小，原拆原建仅需承担房屋重建成本，避开了土地价值的高额投入。

从民生安全维度，通过原地更新，解决了基础设施老化、房屋结构退化等民生问题，特别是对于已被鉴定为“危房”的住房，更新改造刻不容缓，此举不仅可以消除安全隐患，还可以新增配套功能，提升了居住安全性与便捷度。

从居住品质维度，在原来基础上拆除老旧建筑，重建符合现代标准的新居，赋予居民更为舒适、便利的生活环境，将大大提高原有居民的居住品质。

从长远发展维度，通过原拆原建改造景观和外观，使之契合现代城市规划，不仅保留了原有城市风貌，还增强了城市吸引力与发展潜力，为城市的长远发展开辟了新空间。

三、原拆原建成本效益测算

原拆原建项目属于彻底改造，投资规模较大，效益同样巨大。与异地拆迁安置、货币化补偿等方式相比，原拆原建具有独特社会与经济效益，或将成为未来城市建设的重要方向，有望引领新一轮城市更新浪潮。

（一）成本测算

一是原住房拆除成本。据了解，北京市城区建筑拆除成本大约为1000元/平方米。拆除成本主要受地理位置、拆除复杂程度和附加项目等因素影响。在地理位置方面，核心城区因交通限制、环保要求等，成本显著高于郊区；含钢筋混凝土、拆除复杂程度高的建筑比普通建筑成本更高；建筑拆除后是否需要专门的建筑垃圾清运、场地平整或特殊环保处理等附加项目。

二是新建住房建筑成本。北京市6层以下普通住房建筑成本大约为3500-4500元/平方米，高层住宅（含框架/剪力墙结构）约4500-6000元/平方米，影响成本的主要因素包括建筑结构类型、建材价格波动、交通环保成本、新建住房的设计施工要求以及附加项目成本。

三是过渡期租金。拆除和建设期间，居民要从原房屋迁出寻找房子居住，过渡期承担租房成本。一般拆除重建至回迁时间规划为18个月，按照北京市平均家庭月付租金6000元测算，18个月大约为10.8万元/户。

（二）收益测算

一是原住居民直接收益显著。根据笔者对北京市朝阳区某项目的调研，原拆原建的成本大约5000元/平方米，而更新改造后的房价上涨收益可达到10000元/平方米，收益率在100%左右；如果按照每户50平方米测算，改造后的直接收益约25万元，除去18个月过渡期租金10.8万元，仍有将近15万元的收益。

二是物业配套提升显著。根据第七次全国人口普查数据，仅北京市就有近9万户家庭仍居住在购买的公有住房里，占全市家庭的14%。这些原公有住房经过98年房改产权已经归居民所有，但是普遍缺少物业设施和服务。经过原拆原建可以配套新增物业商业设施，让房改房住户享受到商品房的物业服务，提升居住体验。

三是建筑节能效果显著。根据住房和城乡建设部数据，建筑运行阶段的能耗约占全国总能耗的20%，其中采暖、空调、照明等环节尤为突出。通过原拆原建，可以用新型绿色建材代替原有建材，将大大减少建筑运行能耗，提升住房的节能效果。

四是政府及社会效益显著。长期以来，大城市各级政府承担危房改造、消防隐患排查、交通疏导等城市治理责任，通过原拆原建将大大减少原住居民有关的投诉、上访等问题，有利于营造良好的社会环境氛围，有助于社会文明进步。

四、原拆原建的资金来源及金融创新支持

作为未来新的经济增长点，原拆原建需要从财政、税收、政策配套和金融创新等多个方面加以推动。通过金融创新构建多元化融资体系，既保证产权清晰合理、资金形成循环，又有效分解政府、实施主体和原住居民大额资金负担，提升原拆原建项目推进效率。

（一）资金来源

在整个原拆原建过程应坚持三方共赢的原则，即相关参与企业实现可持续的微利、政府无需大额资金投入消除危房隐患、居民承担较少费用获得居住体验和房产价值提升。

一是政府投入量力而行。仍以北京市朝阳区某项目为例，原拆原建各项费用基本都是区级政府财政承担，主要是因为政府担负危房改造等重大责任，但是在北京市其他远郊区可能就会因为区级政府财力不足而无法实施，一线城市尚且如此，如果原拆原建成为一种全国大城市普遍推广的模式，必须减少政府资金投入，政府量力而行才能可持续发展。

二是微调规划增加收益。在拆除重建过程中可以重新规划，可以通过适当增加住房面积（按市场价出售）、完善基础设施（如停车场收费、物业收费等）和增加商业服务设施（如小卖部、洗衣店、菜市场等），通过出售或者出租从而取得额外收益以抵补拆除重建成本。这需要城市规划部门积极参与，按照合理适度的原则，微调项目规划保障项目可持续运营。

三是居民承担过渡期费用。原住居民是原拆原建项目的最大受益者，过渡期租金应当由原住居民承担。在外部环境没有任何改变情况下，原住居民可以获得新建住房，大幅提升居住感受。同时，完成原拆原建重新核发不动产登记证书后，房产价值也同时得到提升。前述北京某项目经过原拆原建，房价提升幅度为1万元/平方米。

四是分类满足居民需求。提升居住品质，是老旧小区原住居民家庭热切盼望的好事。但是居民家庭情况不同，诉求也不同。对于不同类型居民需求，提出针对性解决方案：一是原拆原建意愿强烈且有经济能力的居民，既可以现金支付，也可以申请住房按揭贷款和装修改造短期贷款；二是希望经济补偿但不要房子的居民，可以直接委托中介机构预约出售；三是原拆原建意愿强烈但无经济能力支付购买新增面积费用的居民，需要拓宽思路探索金融创新支持。

（二）金融创新构建原拆原建资金循环

一是公募REITs（房地产信托投资基金）。项目未来的租金收入、停车场收益、物业收费等现金流形成资产池，将具备稳定现金流的原拆原建项目打包上市，投资者可通过二级市场交易获取收益，并显著提升资产流动性和透明度。未来，随着REITs市场扩容，更多优质项目有望通过这一渠道获得长期资本支持。

二是供应链金融与订单融资。针对建筑企业前期垫资难题，金融机构可基于中标合同提供工程保理融资，允许企业在项目初期将未来应收工程款质押给银行，实现资金提前回笼，降低产业链整体融资成本。

三是绿色金融专项支持。如将原拆原建项目认定为绿色建筑改造范畴，享受碳减排支持工具、PSL优惠利率等政策红利。近期央行明确表态将此类项目纳入碳账户核算范围，预计可降低综合融资成本100BP以上。此外，金融机构可通过发行绿色债券或设立低碳基金，进一步拓宽资金来源渠道。

四是引入PPP模式。以雄安新区启动区为例，该地区通过引入PPP模式（政府和社会资本合作），成功实现了城市更新与产业升级的协同发展。政府负责顶层设计和政策引导，社会资本参与投资建设和运营，居民则通过置换或补偿方式获得新居。这种多方协同机制为其他城市提供了有益借鉴。

五是资金监管服务。为原拆原建项目资金安全，确保项目顺利推进，构建涵盖“事前防控-事中管控-事后追溯”的全方位资金安全管理体系，将原拆原建整个项目周期的资金委托银行进行监管，保证项目资金专款专用，在关键环节设置资金支取条件，防范资金风险。

六是成立项目公司运作新增产权。如果原房主不愿意或没能力购买新增面积产权，则将新增面积产权归入为此项目特设的SPV公司收取租金。通过公募REITs等手段打包出售固定租金形成稳定现金流的资产包，维持可循环可持续的项目运营。待该房产进行二次交易时，SPV项目公司收到交易产权面积的价款，偿还REITs持有人。

全文刊登于中国城市出版社主办的综合性学术期刊《中国房地产金融》杂志2025年第4期（8月刊）。