越南“地产核弹”炸响：埋了10多年的雷爆了，好日子真的到头了？

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前言

越南“地产核弹”炸响！

一边是电视里播报员喜气洋洋念着数据：第三季度GDP同比涨了8.23%，9月出口增速飙到24.7%，连外资都砸进来188亿美元，满屏都是“经济大好”的字样。

另一边是胡志明市证券交易所里，屏幕上的数字红得刺眼，股指一天就跌了5.6%，150只股票直接跌停。

然而压垮市场的最后一根稻草，是越南第二大房企诺娃房产的一声暴雷。

更荒诞的是，这不是越南第一次面对这种“幸福的烦恼”，三年前张美兰那桩270亿美元的金融骗局还没彻底收尾，如今诺娃又带着456亿人民币的债务窟窿找上门来。

有人算了笔账，张美兰骗走的钱相当于越南GDP的6%，当时政府为了填银行的窟窿，一口气用掉了三分之一的外汇储备。

现在诺娃“暴雷”，牵连的20家发债主体里，一大半都还不上钱，几十家金融机构跟着倒霉，光直接损失就快40亿了。

这哪里是企业出事，分明是埋了10多年的“地产核弹”，终于在所有人以为经济要接着飞的时候炸了，越南的“好日子”难道真要就此落幕？

86%的人买房不是为了住？

要说越南房地产的泡沫，得从2010年前后说起。

那时候越南靠着承接产业转移，经济增速一路飘红，外资跟着往里面冲，有人开始喊“越南是下一个世界工厂”，可钱来了，没全进实体经济，反倒有一大部分流进了房地产。

一开始是胡志明市和河内的房价慢慢涨，2012年，普通公寓一平米才5400块人民币，到2019年直接飙到2万，核心区更是突破4万。

要知道越南人均GDP才4000美元，普通白领不吃不喝20年，都凑不齐一套房子的首付，可即便这样，还是有大把人抢着买房，不是因为没地方住，而是把房子当成了“提款机”。

Numbeo做过一个调查，越南房地产市场里，86%的购房者是为了投资，真正用来自己住的只有14%。

更有意思的是，外国投资者占了45%，他们看中的就是越南“地价只涨不跌”的说法，还有政府明里暗里的纵容。

当地人也不傻，看到别人买了房转手就能赚一笔，不管有没有钱，都想凑个热闹。

为啥会出现这种情况？除了大家都想赚钱的心态，还有个绕不开的原因——越南军队经商。

越南军队是国内最大的经济团体，手里握着大量土地和资源，而且这个问题说了很多年都没解决，军队和一些财阀、政商人士绑在一起，为房地产炒作开了不少“绿灯”。

比如有些项目审批，普通人要等大半年，他们手里的项目几个月就能下来；银行放贷也是，只要跟这些势力沾边，贷款额度和利率都有优惠。

就这样本土资本和海外资本一起，把越南房地产炒成了“全民狂欢”，守德新区的地价在疫情那三年，甚至一年涨了50%，简直离谱。

从“女首富”到“地产航母”

越南房地产的泡沫，早有破裂的迹象，只是大家都不愿意相信，2022年张美兰案爆发，算是给市场敲了个警钟，可没多少人当回事，直到诺娃房产暴雷，才有人慌了神。

张美兰号称“越南女首富”，她的操作堪称“空手套白狼”的典范，她通过70个代持人，偷偷控制了西贡商信银行90%的股权，把银行当成了自己的“私人提款机”。

十年时间里，她通过各种手段套现270亿美元，这些钱大部分都用来炒房、拿地，还把一些烂项目打包成债券卖给其他金融机构。

等到事情败露时，银行亏得一塌糊涂，差点引发系统性金融危机，最后还是政府动用外汇储备填了窟窿，张美兰也被抓了起来。

本以为张美兰案能让越南房地产市场冷静下来，没想到诺娃房产接着走了她的老路，只是换了个玩法。

诺娃是越南第二大房企，曾经被称作“地产航母”，可谁能想到它的资金链早就千疮百孔。

为了续命，诺娃疯狂发行私募债，把1.5万亿越南盾的债券资金，通过好几家空壳公司倒手，最后转移到关联企业，用来填补之前的债务窟窿，说白了就是“借新还旧”的庞氏游戏。

更让人无语的是审计机构的操作，普华永道作为诺娃的长期审计机构，在2024年中期报告里，直接把诺娃自己报的3450亿越南盾利润，改成了亏损7.3万亿越南盾，还质疑它能不能继续经营下去。

诺娃一看情况不对，立马跟普华永道解约，找了家越南本地的小事务所，这种操作明眼人都知道是怎么回事，审计机构的失守，不过是把越南房地产的“遮羞布”彻底扯了下来。

诺娃暴雷后，影响比张美兰案还直接。

胡志明市有个小区，本来2024年底就要交房，结果因为诺娃资金链断了，工地早就停工了，几百个业主交了首付，现在房子没着落，房贷还得接着还。

有业主去售楼处维权，得到的答复只有“再等等”，除了业主，银行也跟着倒霉，诺娃欠的钱里，有不少是从银行贷的，现在收不回来，坏账率一下子就上去了。

2024年，外资看到越南房地产这副样子纷纷撤离，光从股市和债市撤走的资金就有50亿美元，连一些本来打算迁厂到越南的制造业企业，也开始打退堂鼓。

越南的“好日子”还能回来吗

面对越来越严重的房地产危机，越南政府不是没采取措施，2023年3月开始，就放宽了房地产债券的条款，加快了项目审批速度，还启动了降息，想让市场稍微喘口气。

可这些措施效果并不明显，毕竟泡沫吹得太大，不是靠几波政策就能救回来的，更让人担心的是，越南政府手里的“牌”已经不多了。

张美兰案的时候用掉了三分之一的外汇储备，现在再想拿出240亿美元救市，几乎是不可能的事。

世行最近预测，越南2025年的GDP增速会降到5.8%，比2024年的7.09%低了不少，这还是乐观估计，如果房地产危机再蔓延到其他行业，增速可能会更低。

为了突围，越南也想了不少办法，在岘港设立自贸区，希望能通过连接全球供应链稳住外资；加入金砖国家机制，想借着中国“一带一路”的东风找些合作机会。

面对美国46%的“对等关税”，也在琢磨通过区域布局来对冲风险。可这些都是长远规划，短期内很难见效，能不能成功还要看外部环境的变化。

不过越南也不是一点机会都没有，它有32岁的平均年龄，城镇化率才37%，人口红利还在，只要能把资源从房地产转移到实体经济，比如制造业、农业，还是有发展潜力的。

现在市场上也不是全是坏消息，工业用地和零售物业的租金还比较坚挺，空置率也低，这些或许能成为稳住经济的“压舱石”。

结语

只是要想让“好日子”回来，越南得先解决房地产背后的深层问题。

比如军队经商、政商勾连、监管缺失等问题，这些问题不解决，就算这次危机熬过去了，下次还可能出现新的“雷”。

就像有人说的，越南房地产危机，本质上是“高杠杆、低透明、强关系”模式的崩溃，要想重建市场信心，就得打破这种模式，让房地产回归居住属性，让经济回归健康增长的轨道。

参考资料：
华尔街见闻：2025-10-20，《越南再爆“数万亿”地产大雷，股市重挫5%，创六个月来最大单日跌幅》