跨界玩家贝壳会成为地产界的“华为”吗？

要说现在的新能源车市场，鸿蒙智行“五界”占据半壁江山。2024年全系交付44.5万辆，仅用39个月便实现累计交付80万辆，一举创下中国新能源品牌交付纪录；2025年9月再攀高峰，单月交付5.29万辆，成交均价达38万元，远超BBA等豪华品牌。

不同于传统车企自建工厂、直接生产的模式，华为选择以 “技术赋能者” 身份切入，助力传统车企突破产品力瓶颈，最终共同打造高品质车型。

这种“技术输出、优势互补”的赋能模式，恰与贝壳贝好家的运营逻辑高度契合，贝好家提出用其C2M模式与传统房企合作造出更贴合用户需求的好房子。所以，贝壳会成为地产界的“华为”吗？

（图源网络）

NO. 1｜壹

跨界玩家贝壳大举拿地

作为贝壳 “一体三翼” 战略的关键一环，贝好家承载着贝壳 “稳定经纪业务基本盘、开拓新增长曲线” 的宏大期待。2023 年 7 月其首次亮相时，一度成为行业内外热议的焦点；但彼时的贝好家仍处于内部筹备的关键阶段，核心动作始终秘而不宣。

直至一年后的2024年7月，这家被寄予厚望的新业务主体终于打破沉寂，骤然加快发展节奏，正式迈入 “狂飙突进” 的新阶段。在房地产市场调整期果断拿地、投入布局，成为其 C2M 模式从规划走向落地验证的关键起点。

表：贝壳拿地情况（亿翰整理）

NO. 2｜贰

贝好家主打的C2M模式是什么？

C2M，即Customer to Manufacturer，直译为从消费者到制造者，对贝好家来说，就是“用户提出需求-数据分析需求-设计满足需求-精准建造-交付给用户”。

具体落地就是出钱和出技术两个方面：

出钱：贝好家多采用与房企联合拿地开发的模式，当多数房企仍深陷流动性困境、为资金链焦头烂额时，贝壳的账上有600多亿，为联合开发提供了坚实的资金后盾。

出技术：依托贝壳强大的一二手数据库资源，做好客研和产品定位方案；开创贝壳 APP “共筑好家” 模式，邀请客户深度参与部分产品定位工作，提前锁定意向客户，为后续转化奠定基础。

以贝好家在上海的首个项目『贝涟C1』为例，贝好家在上海成功拍地后在贝壳APP上线了一个 “共筑好家” 社区，邀请贝壳注册用户对奉贤新城地块填写问卷调查，比如希望架空层更重视功能性（儿童活动区、休闲区），还是更注重观赏性（水系景观）；对两套小区楼栋排布、户型设计方案投票。而两套设计方案全系户型都有贝好家 “可变户型” 空间。

『贝涟C1』设计图（图源网络）

『贝涟C1』提出了“诚实空间”概念，即通过数据分析和真实生活场景反推空间配置。项目的公共区域采用叠水瀑布、休闲外摆、架空层等多重空间串联，强调自然渗透与功能性；双层“空中绿廊”借鉴新加坡立体绿化思路，植物高度控制在1.5米以内，兼顾耐候性与采光。

水景效果图（图源网络）

『贝涟C1』提出“全户型、全生命周期可变”的创新思路。因传统住宅户型设计往往偏“静态”，难以匹配家庭结构和生活方式的动态变化。以约118㎡户型为例，实现了餐、客、厨、阳台一体化的开放式布局，也可根据家庭成员增加灵活分隔房间，满足不同阶段的功能需求。

可变户型示意图（图源网络）

这颠覆了开发商“先造后卖”的传统，使得用户成为了真正的“产品经理”。

NO. 3｜叁

C2M模式在市场上取得不错反响

截至2025年8月，贝好家已在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、南京、长沙、佛山9个城市落地了15个项目，既有联合其他开发商作为联合体直接拍地，也有其他开发商拿地后以C2M模式介入合作。

在成果兑现的销售环节更是捷报频传。

2024 年 12 月，电建地产与贝好家合作的北京长安华曦府开盘，首推房源当日即全部售罄，斩获 16 亿元销售额；2025 年 6 月，滨江集团、兴耀房产与贝好家联合竞得的杭州沐兰台开盘，单月成交 183 套，稳居杭州主城区销售榜第二名、钱塘区第一名；2025年8月，招商蛇口与贝好家联合竞得的长沙招商序开盘，当日销售 208 套，首推房源去化率高达95%。

热销情况（图源网络）

9 月 20 日，越秀地产与贝好家联手打造的首个项目 “越秀贝好家・嘉悦云启”，在广州白云区嘉禾望岗板块正式开盘。该项目聚焦刚需客群，首推 4 栋建面约84-126平方米的三至四房产品，合计130套房源。最终项目实现 81% 去化率，成交额达 4.86 亿元，成功跻身白云区年内去化节奏较快的住宅项目行列。

从已合作项目的表现来看，直观印证了贝好家 C2M 模式的落地价值，项目往往能在销售端展现出强劲竞争力，形成“模式介入即带动销售突围”的鲜明特征。

NO.4｜肆

纵使 C2M 亮眼，房子卖得好终究靠产品力

以招商与贝好家在北京通州合作的朝棠揽阅项目为例，其市场表现恰恰印证了即便 C2M 模式被赋予诸多光环，房子最终能否卖得好，关键仍在产品力是否真正契合市场需求。

项目开盘前，宣称基于海量客户数据测算与偏好分析，设计出 “刷新北京小户型纪录”的户型：69㎡做到三居室、101㎡实现三面宽四居室，同时强调极致收纳、高空间利用率与高得房率，一度被捧为“小户型产品标杆”。

朝棠揽阅（图源网络）

但实际销售数据却差强人意，7月一期开盘时，对外宣称去化 90%、成交 18 亿元，但一期约 540 套总房源的实际网签去化率仅 49.6%。随后8月二期开盘，256 套取证房源认购率仅46.88%，远未达到宣传中的 “热销” 水准。

进一步拆解一期去化结构，更能看清产品与市场需求的错位。被 C2M 模式重点打造的“极致户型”并未获得认可，69㎡三居室虽设计精巧，去化却十分平淡；101㎡、124㎡四居室去化率更是仅16%；反倒是 89㎡三居室成为销售主力。也正因如此，项目二期不得不紧急调整规划，将原有的大户型全部替换为 80-90㎡小户型，以此贴合市场真实需求。

这说明 C2M 模式听起来“神乎其技”，也并非万能。在项目的完整操盘中，C2M 的数据赋能可以辅助产品设计，但无法替代产品力的核心作用——地块本身的配套成熟度、地段价值，以及产品品质、户型是否真正匹配客群需求。

华为鸿蒙智行的成功，核心在于用技术赋能，实现了 “安全是汽车最大的豪华”，构筑起鸿蒙品牌的高产品力根基，做到了“买技术送车”的消费口碑。

贝壳作为跨界玩家正以 C2M 模式为传统赛道注入新可能，但 C2M 模式的价值落地，还是不能脱离“产品力”这一根基。

否则，再精巧的数据模型、再创新的客户共创模式，终究只是纸上推演的“繁花”，难以真正触达市场需求、赢得客户认可。

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